深圳更新办法实施 有望解未来10年住宅供应短缺

伴随着新房价格的节节攀升和二手房成交频创天量，深圳土地资源的匮乏再次成为关注焦点，而昨日正式实施的《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）似乎给很多置业者带来了希望，登上高速列车的房价或将开始减速。然而，专家分析，《更新办法》的出台并不能改变深圳房价长期上涨的趋势，不过，确在一定程度解决了以往需求趋向中心和近郊、而供应趋向远郊供需错位的问题，尤其是为今后有意在特区内购房的市民提供了更多的选择。

《更新办法》付诸实施后，深圳未来城市更新总用地面积约２００平方公里，在２０２０年前，政府将完成１７６平方公里的城市更新，其中拆除重建类在３０％以下。如以３０％计算，则拆除重建类未来１０年总面积达５２８０万平方米。这数千万平方米的住房，可能大部分也会在未来１０年逐步释放，因此，《更新办法》的出台，将对深圳地产未来１０年的发展产生影响，是一个新时代的开启。

多数专家认为，更新项目相当于深圳近几年新增供应量的三成左右，可以在一定程度上稳定住房供应结构、缓解市场新增供应不足和区域布局不平衡的情况。结合远期来看，通过存量土地的盘活和挖掘，能够释放出来的商品房供应可能会达到数千万平方米之巨。

星彦地产董事总经理路莹分析表示，２００３年之后深圳房地产用地的出让一直处于低量状态，尤其是关内和近郊地区的新增土地供应非常稀缺，《更新办法》实施后，意味着深圳未来每年都可能有数百万平方米的住宅释放出来，为深圳住宅新房市场持续注入大量的新增供应量，这对扭转商品住宅新增供应短缺的状态，平衡供需关系有积极的意义。

路莹认为，从近期政府即将推动的１９个城市更新项目来看，大多位于城市中心区、特区外轨道交通辐射区等热点片区，随着这些项目在２０１０年、２０１１年相继入市，将有效解决以往需求趋向中心和近郊，而供应趋向远郊，供需错位的问题。

除了供应，房价也是《更新办法》公布之后，购房者最为关注的话题。知名地产专家、深圳香地咨询公司总经理半求认为，《更新办法》对于目前房价的影响并不大。根据该办法，更新的土地中最终转化为房子进入市场也是２年之后的事情，而且，转化的过程可能需要更多时间，同时需要国家层面相关政策的配合才能顺利进行下去，对于市场价格而言影响甚微。退一步说，相对于不断增长的需求，土地供应永远是最稀缺的，所以，今后位于黄金地段的更新地块上建起的住宅价格只会更高，而最终获益的还是开发商和一些土地中介。

同样的，中金公司相关行业研究员也提出，《更新办法》对房地产市场短期影响有限，执行尚有难度，因为拆除重建类更新项目将严格按照城市更新单元规划和年度计划的规定实施，开发的节奏和进度由政府控制。同时该办法依然面临拆迁成本过高等问题，要协调各方利益即使通过协议方式仍很困难，需要政策的支持。

毋庸置疑，像深圳这样的经济中心城市房价长期上涨是肯定的，中原地产市场研究部政策研究员秦黎平分析称，更新地块上的新房价格是由开发商根据当时市场情况而定的，而绝不可能因为地块成本较低就定一个比同地段住宅低的房价，就现实而言，《更新办法》对两个群体比较有利：一是有较强经济能力并想在特区内置业的人，二是部分中低收入家庭。目前，特区内尤其是市中心的住宅需求仍然很大，而供应却是少得可怜，一些具备较强支付能力又计划未来在市中心买房的人担心今后特区内新房房源十分有限，而《更新办法》的实施正好可以满足这一群体的需要，为他们提供更多选择。此外，《更新办法》中明确规定开发一定比例的保障性住房无疑将进一步有效解决中低收入阶层的住房问题。