深圳年底新房供应不赶末班车 未来楼市逆转伏笔

今年以来，一手房市场供应偏少已经不是新鲜事，据ＤＴＺ戴德梁行统计，截至１１月，今年全市商品住宅新增批准预售面积只有３８４．０５万平方米，即使加上１２月的预计批售量，全年供应量也远远低于２００８年的６６６．４７万平方米。而在今年的最后一个月，深圳供应市场也并未显示出年底冲刺的发力竞跑，近日，记者综合星彦地产、ＤＴＺ戴德梁行、德思勤地产等多家研究机构统计，１２月可能推售的单位最多不会超过７０万平方米。

而在近期普通住宅新盘供应不足的情况下，二手房表现出明显的替代效应。上月全市二手住宅成交面积１４８．２７万平方米，环比增长６２．１７％，一二手房的成交比例是１∶３，面对普通住宅市场的供应短缺，供应量相对较大的二手房成为买房人的首选。而环顾新房市场，高端住宅所占的高比例，令新房市场成为一部分投资客的乐土。有业内人士表示，目前投资需求已经占领了二级市场的太大份额，这应该给市场及地产商敲响一记警钟。楼市的泡沫成分越重，未来出现调整的可能性也就越大。而现在供少需旺的楼市格局，也可能产生变局。目前的低供应量以及高投资率，为未来楼市逆转埋下伏笔。

１１月供应不足成交量一半

比起年末红火的二手房市场，房贷优惠“末班车”的强大效应在一手房的供求市场上表现得并不明显。可能是今年以来各家房企早已收得盆满钵盈，即使到了年末的业绩冲刺期，深圳供应市场仍然不温不火，活跃在市场上的楼盘数量有限。

在９月供应量井喷之后，深圳一手房已经连续两个月供应处于低位。据ＤＴＺ戴德梁行统计，１１月入市项目依然较少，全市商品住宅批准预售面积只有２１．５１万平方米，比１０月稍增长４．０１％，批准预售套数１８９５套，环比则下跌２３．００％。而就记者统计，１２月深圳供应量可能将比１１月略微增长，但大致趋势不会改变。

１１月共有１１个楼盘取得预售许可证，供应量尚属充足，但高端项目数量大于普通产品，从数据可以看出，１１月批售产品户型普遍偏大，平均套型面积有１１４平方米，而１０月只有８４平方米。这种供应结构对以普通消费力为主的成交量没有造成太大拉动，因此上月的成交量，ＤＴＺ戴德梁行数据表明，１１月深圳一手住宅成交面积共４６．８１万平方米，环比减少５．８０％，成交套数５４８７套，环比减少８．２０％，而目前的市场上高端产品成交较为踊跃，在上月开盘的三湘海尚、首地容御等高端住宅，则由于项目条件较为稀缺，前期积累了大量客户，因此一经推出便很快卖完。

今年以来，除了９月之外，大部分时间市场上一手房供小于求现象明显，甚至多个月出现供应量不足成交量一半的情况。这使得今年一手房存量急减，由３月底的跌破５万套，到其后跌破４万套，至今存量则稳定在３５０００套，３９０万平方米左右。按照目前的周成交量计算，消化完这批存量的时间是４０周，如果市场继续照这种供不应求的趋势发展，市场存量消化周期将越来越短，置业者可选择的余地也越来越小。

关外楼盘主导本月新增供应

在刚刚踏入的１２月，有望开盘或加推新单位的楼盘在２０个左右，其中龙岗最多占了９个，宝安与南山则各占４席。

关外仍是年末楼市的主要战场。在龙岗区，位于龙岗中心城的阳光天健城即将面市，项目主要为１３５－２５０平方米的大户型产品以及３０－６０平方米的公寓产品。公园大地则计划在月内加推复式花园洋房，阅山华府、家和盛世花园、Ｉ派龙城等楼盘也可能将于近期开始发售，除了家和盛世花园以大户型豪宅为主之外，其他楼盘大多以中等居家的１００平方米左右单位为主。龙岗镇的鹏达摩尔城则将提供５万多平方米的入市面积。在布吉，信义荔山公馆的新产品公馆８号Ａ座则将于近期开售，户型为７２－１７２平方米。坂田的新盘则是万科里城即将推出的８９平方米三房，位于南澳的凯旋湾花园则是以大户型豪宅度假产品为主。

宝安区的供应基本集中在龙华，万科·华府预计在１２月首次推出３期的非毛坯修高层产品，１２０余套８７平方米三房和１４３平方米五房。莱蒙·水榭春天周末则将开放营销中心，首批将推出１期的２－４房，月底可能面市。龙岸二期高层最后一批９３套单位则预计在１２月中旬推出。潜龙曼海宁花园也可能在年内入市。

在南山，后海湾一带新盘仍然动作频频。宝能太古城继南区卖完后本月将继续推出北区１３０－１７０平方米的带非毛坯修单位。鸿威·海怡湾也预计将于１２月底开盘，项目规划有联排别墅和高层，高层主力户型为１４０－１６０平方米三房单位。君汇新天第二批单位——１５７－１７５平方米的大宅也即将推出。而沉寂了一段时间的中信·红树湾，名为“皇家空中歌剧院”的新单位可能将面向市场，是总共仅有２８席的３１０平方米平面大宅。

福田区在年末则以写字楼市场为主。大中华国际金融中心将于１３日正式发售，项目涵盖写字楼、顶级商务酒店和豪华商务公寓。其中商务公寓一共２７５套，户型面积为６０－１２０平米，预计１２月中旬发售，预计销售均价４万元／平米左右。位于深南大道的另一栋写字楼创建大厦，则暂定月底推售。

本月罗湖区也将有新盘推出，预计将有港澳８号、兰亭国际公寓等楼盘推出，户型面积在１４８－１５３平方米之间，面积偏大，以二次置业为主。盐田后方陆域的幸福海也将于月内面市，主力户型为两房和三房。

房价攀高开发商不赶“末班车”

而在今年的最后一个月，置业者中怀着抢搭“政策末班车”心态的人群不少，而对开发商而言，虽然也有“末班车”的需求，但影响不大，大多数开发商表示，不会打乱既定的销售策略，提前入市。对于高端住宅而言，大多数买家都不是首次置业，因此如果明年二套房贷门槛抬高，房贷收紧，可能会首当其冲地受到影响，但如果不是投资客，一般豪宅买家不会太多在意房贷政策、利率变化等。而普通住宅如是针对首次置业者，则基本上影响不大。因此比起成交市场的热潮，供应量则并无提前透支的趋势。

由于多数项目选择在“十一”楼市黄金周之前入市，故近两个月楼市推盘量呈现萎缩趋势。这其实也表现出多数开发商对明年的房价走向仍相当看好。有楼盘代理方表示，由于今年房价上涨幅度较大，开发商对自己产品的利润有了更大的期待，同时由于不少项目工程进度未跟上，加上前期市场回暖，现阶段开发商资金普遍较充裕，今年资本市场的充裕流动性也给了他们拖后销售的本钱。

但有业内人士表示，虽然供应量不能跟上成交，但从实际居住情况来看，深圳楼市并不“缺房”。近期全国几大城市的住宅空置率引起了社会的关注，甚至有业内人士称，京沪深一些已入伙多时的住宅，空置率超过５０％。夜晚外出的深圳市民可以深切体会到这一点：在不少豪宅小区里，夜里只有孤零零几户开着灯，其他大多数窗口都黑灯瞎火，毫无入住的痕迹。

高空置率的背后，一个明显的事实就是：楼市的投资比例过重。“现在进入市场的大多数是投资客”，一位市场分析人士告诉记者。目前市场供应量虽然不大，但颇具投资价值的高端市场上已是投资需求占了主流，而自住需求的置业者，则大多被高房价挤出一手市场之外，转而投向三级市场。

在半年前，楼市改善性需求与投资性需求的复苏，对于地产商而言，意味着机会来了。只有换房族与投资客的接手，才给了当时楼市热销势头以延续的可能性。然而到目前，投资需求已经占领了市场的太大份额，这也给地产商敲响了一记警钟。泡沫成分越重，未来出现调整的可能性也就越大。而目前由于供需不平衡而形成的卖方市场，也有可能发生逆转。