前海规划辐射效应凸显 片区房价上涨预期较强烈

　　2013年以来，全国各地房价屡创新高，租金价格也是节节攀升，高昂的房价和租金已经成为人们茶余饭后谈论的焦点。深圳作为全国流动人口集中、经济发展能力较强的一线城市，房价长期处于抗跌状态。根据深圳中原价格领先指数显示，年初至今深圳全市二手住宅价格已累计上涨8%，相比去年同期上涨17.66%，6月单月涨幅高达1.3%，与北京同为环比涨幅最高的城市。由于深圳原特区内受制于有限的土地供应，近几年来房地产市场逐步向原特区关外区域扩张，并带动了周边二手房价的逐步上涨。

　　近期，卓越地产以巨资拿下前海两块土地，剔除需移交给前海管理局的面积，以1.5万元/平方米的政府要求最低投资额计算的平均楼面成本接近4万元/平方米。卓越的拿地消息让深圳西部成为整个地产界热议的焦点，有关前海辐射区域内房价将会高涨的言论不绝于耳。历史统计数据表明，与已经发展成熟的片区相比，周边新房入市量大或者周边区域规划较好的楼盘价格涨幅确实相对更高。由于去年以来有关前海金融示范区的规划政策集中出台，且有实质性的操作意义，使与之相邻的南山、宝安各片区价格涨幅居前。根据中原领先价格指数结果显示，截至2013年6月，深圳全市二手住宅价格同比涨幅前十的区域中，一半处于前海辐射区域范围内。

　　数据来源：深圳中原研究中心 备注：标*为前海辐射区域

　　前海及其周边区域之所以出现“产业未动房价先行”的情况，主要是受整个市场对该区域房价将会上涨的预期影响。

　　供求关系是影响价格的最重要因素，根据政府有关前海区域规划中有关建筑面积分配的情况表明，前海合作区内自身住宅(含公寓)的可供建筑面积仅为380万平，远远无法满足区域内规划的80万就业人口和30万居住人口，未来市场供不应求是大概率事件，大部分的就业人口住房需求将转移到周边区域。而近年来，前海规划区辐射区域范围内新房入市量在逐年降低，以离规划区较近的南山前海片区为例，2011年和2012年每年仅有1个新盘供应，2013年上半年更是出现零供应的现象，新房供应的稀缺性将会使大量住房需求转移到二手房市场。

　　此外，卓越地产此次高成本拿地将会使有关区域房价将会上涨的预期更加强烈，对区域房价将形成进一步刺激，引来更多的市场需求。从租赁角度看，随着规划区域内相关产业的逐步入驻，片区配套的逐步成熟，租赁需求也会逐步增加，租金水平也会提升，也进一步降低了物业贬值的风险。