深圳将供应近万套商务公寓 开发商面临走量压力

　　近期，多个楼盘陆续推出体量不小的公寓产品，商务公寓的热销也让公寓类型物业重新进入置业者视野。据美联物业统计，今年深圳商务公寓新增供应相比去年至少将翻一番。

　　眼下，不但传统核心商务中心区继续大兴公寓建设，在一些非传统的核心区域，商务公寓也呈现爆发之势，这些公寓不但区位相对偏远，而且面积也较小，产品功能主要往小型住宅靠拢。

　　深圳全市商务公寓体量之大，分布之广，开发商如何布局，市场又能否消化?

　　新增供应：全市共有近万套，龙岗成为新热点

　　据美联物业统计，今年上半年，深圳全市约有5600套商务公寓入市，虽然下半年一些商务公寓产品还没有确定实际供应数据，但即使保守估计，下半年也将有4000-5000套的新增供应，如此，今年全年深圳将至少迎来近万套商务公寓，这一数据比去年一年5700多套要翻一番，可谓进入一个比较快速的爆发供应阶段。

　　“近年来深圳城市更新的步伐加快，在多数旧改项目中都有一定比例的商务公寓产品规划，受到前几年深圳城市规划战略的影响，未来几年商务公寓还将维持持续爆发的趋势。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄如此断言。

　　值得注意的是，原先集中于深圳传统核心商务区的公寓产品也开始呈现向外扩散的趋势，分布范围不仅仅局限于南山、福田等传统的商务办公区，宝安和龙岗也开始出现更多的商务公寓产品，其中龙岗区最为明显。在美联物业统计的今年20个供应商务公寓项目中，就有7个来自龙岗，比例为35%。

　　今年上半年，龙岗保利上城、THETOWN乐城和KPR佳兆业城市广场三大项目已经为市场带来共2000多套商务公寓供应，下半年，随着远洋新干线、中信龙盛广场、万科广场等项目商务公寓产品的逐步推出，商务公寓大供应还将持续上演。

　　在世联地产深圳策略资源部策划总监李志华看来，龙岗的商务公寓供应大潮才刚刚开始，今年下半年到明年年初，大批商务公寓将会蜂拥入市，到时极有可能给开发商走量带来不小压力。

　　她介绍，在龙岗大道沿线分布着大批城市更新项目，这些体积庞大的楼盘往往都有体量巨大的商务公寓规划。以龙岗大道沿线的远洋新干线为例，整个项目约有1500套左右的公寓产品，预计首次开盘会推出500套左右，这在云集了旧改项目的龙岗中心城而言完全是一个风向标。

　　不过，这样大批量的供应不见得是地产商的开发成果，往往是整体城市规划的结果。很多综合体项目土地在出让之时，有关部门就已经定好项目产品的住宅和商务比例，开发商必须严格按照比例建房。

　　商务产品除了公寓还有商铺和写字楼，但是龙岗的商务、商业和产业氛围还远未能达到能承接多个大型写字楼和商业中心的地步，建造住宅式的商务公寓成为开发商的主流选择。

　　产品规划：核心区域多豪宅，非核心片区偏小户型

　　商务公寓在分布上各有特点，不同片区的商务公寓也有其独特的产品户型和功能设计。

　　在福田南山等传统的核心商务区域，商务公寓越来越倾向于豪宅化，不论是区位优势，还是户型设计和相关配套，都讲究优势资源的高度集中。位于福田的东海国际公寓今年年初进入市场就以其29万元/平方米的天价楼栋单位在市场火了一把，位于南山的深圳湾1号公寓主打落地窗观180°深圳湾海景，还有预计将于下半年或明年年初入市的深圳中心和深业科之谷，这些项目作为大型的城市综合体，其商务公寓都定位于高端豪宅产品。

　　在戴德梁行的统计中，今年深圳将约有4700套大户型的高端商务公寓面市，戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼也因此将今年称为深圳的公寓元年。在他看来，今年将会是开启深圳新型高端商务公寓时代的至关重要的节点。