深圳将供应近万套商务公寓 开发商面临走量压力

　　而在宝安龙岗等区域，商务公寓更倾向于小户型的类住宅式设计，以下半年龙岗的几个项目为例，中心龙盛广场将会推出30-60平方米公寓、远洋新干线则主打32-65平方米3-5房LOFT公寓。此前，保利上城、THETOWN乐城也是集中推出30-60平方米的小型公寓。

　　在业内人士看来，商务公寓产品类型跟项目所处片区规划息息相关。福田南山等原特区关内区域大多已经培育了较为成熟的商业、商务环境，而且物业保值升值空间大，公寓设计为豪宅产品符合市场定位。美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，在宝安龙岗等区，小户型的类住宅式商务公寓可以实现住宅功能，总价也较低，更易被市场所接受，相比写字楼和商铺，开发商销售压力也相对较小。

　　产品设计有差异，定价自然也有不同策略。戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端介绍，对于核心区域的豪宅式商务公寓而言，其产品品质既然堪称是比肩豪宅，而且相对不受“限价令”影响，其定价自然也向豪宅别墅看齐，从目前市场上在售的东海国际公寓和深圳湾1号来看，7万元/平方米是极为平常的定价。而非核心区域的小户型住宅式公寓面临着较大的市场竞争和质疑，多数产品只能维持跟同项目住宅差不多的定价，即使是非毛坯修，公寓定价也只能稍高于同户型住宅。

　　“可想而知，这些项目的公寓产品对开发商而言比较鸡肋，既要非毛坯修，成本比住宅高出不少，但定价上又要考虑市场的接受度，利润远远不如住宅。” 李志华如此感慨。

　　投资前景：收益率并没有想象中那么高

　　限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，现在则大打“不限购不限贷”牌，在住宅被限购的市场中主打投资需求的买家。尤其在深圳开始执行限购的半年内，商务公寓的成交一下子呈现井喷的态势。

　　面对突然走红的公寓市场，业内人士大都表示，深圳公寓市场发展一直尚未成熟，现在更多处于摸着石头过河的阶段，而且，从目前市场真实情况来看，商务公寓投资收益率并没有想象中那么高。

　　玉家雄表示，商务公寓产品类型非常多样，既有豪宅式的，也有主打办公功能，还有偏向日常居家用途的，不同片区的租金情况差距也相对较大。在一些成熟片区的小型商务公寓，投资回报比确实能到达和同片区小户型住宅产品的水平，约为4%，这属于回报率相对较高的了。

　　当然，并不是所有的商务公寓都能有如此收益的。张晓端以福田红树湾片区的公寓平均数值为例，一个150平方米的公寓总价约为750万，月租金为1.5万，一年的租金回报率仅为2.4%，这个回报率则比较低。

　　此外，商务公寓虽然不受限购限贷政策影响，但购买时需要支付5成首付，且只能贷款10年，产权也多为50年、30年，水电和物管都得参照商用物业标准，居住成本比普通住宅高，这些都是置业者在投资时必须注意的事项。

　　“不过，随着目前市场上出现更多非核心区域公寓产品，这些公寓普遍面积小总价低，加上不限购，没有房票限制，无疑会成为未来近几年楼市投资新宠。” 何倩茹如此说道。