深圳近半新房或被豪宅化 普通住宅按豪宅收契税

　　近日，越来越多的刚需置业者发现，所购买的物业本来符合普通住宅的标准，可以享受契税优惠政策，却因深圳不断上涨的高房价，已经超过物业所在区域的可享受优惠的普通住房价格标准，而要按照豪宅标准收取税费，增加了几万元的购房成本。

　　深圳六区7月成交均价与普宅价格标准对比

　　记者调查发现，除了沙井、福永、石岩、大鹏等几个较偏区域外，今年成交的普通住宅中，成交价格普遍高于深圳2011年公布的普通住房价格标准，普通住宅大规模被豪宅化。究其原因，旧有的普通住房价格标准已经不适用于目前深圳的高房价，而新标准的出台仍未有时间表。

　　多交契税增加购房成本

　　近日，记者在某业主论坛看到，有业主反映，他在龙华新区购买了一套87平米的住宅，单价约为2.3万元，总价约200万元。销售人员在计算契税时，得出的结果是6万元。该业主提出疑问，自己所购物业的容积率超过1.0，建筑面积也在144平米以下，应该符合普通住宅标准，按照总价的1%来收取契税，应该是2万元。而销售人员告诉他，宝安区的普通住房价格标准为14830元/平米，该业主所购物业的单价已经远超这一标准，所以要按豪宅3%的标准收取契税，此一项就增加了4万元的购房成本。

　　该业主表示不理解，宝安区目前的均价已经达到2万元/平米，“而普通住房价格标准较目前成交价格低那么多，意味着很多普通住宅都要按豪宅标准收税，鼓励刚需置业者买房，实际上却收取高额税费，增加购房者的压力”。

　　普通住宅按豪宅收契税

　　记者了解到，2006年，深圳公布的普通住房标准应同时满足以下3项条件：住宅小区的建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　2011年，深圳将3项条件的最后一项具体化，制定出六个行政区域的普通住房价格标准，根据这一标准判断是否按普通住宅收取契税。

　　深圳市产权登记中心的工作人员告诉记者，如果家庭购买两套以上物业，将按3%收取契税。如果该物业为家庭唯一住宅，则按照3种税率收取契税：90平米以下，按1%收取;90-144平米，按1.5%收取;面积超过144平米，或者价格超过指导标准的，全部按非普通住宅3%收取。

　　“以目前深圳的高房价来看，很多符合前两项条件的普通住宅因成交价高于指导价格标准，将被收取高额契税。”美联物业全国研究中心总监徐枫告诉记者。

　　记者选择龙岗区近期某热销物业进行计算，该楼盘容积率为4.0，其预售许可证上给出的指导价格分别为：65平米约1.9万元/平米，73平米约1.8万元/平米，89平米约1.9万元/平米，108平米约2万元/平米。而龙岗区的普通住房价格标准为13570元/平米，因此，该楼盘所有物业都将按照豪宅3%的标准收取契税。

　　近半成交新房或被豪宅化

　　记者调查发现，除了沙井、福永、石岩、大鹏等几个较偏区域外，今年成交的符合前两顶条件的住宅中，成交价格普遍高于指导价格标准，普通住宅大规模被豪宅化。

　　市规土委7月份新房的成交数据显示，90平米以下小户型是成交主力，占全市总成交量的六成多，90-144平米的改善型和144平米以上的大户型成交面积相差不大，各占18%左右。除去18%的144平米以上的物业，再除去不符合前两项条件的豪宅物业，保守估计至少有近一半成交物业有可能享受到1%或1.5%的优惠税率。

　　但是从7月份各行政区的成交均价看，除了盐田区成交均价为20401元/平米，低于指导标准20980元/平米，其余五区的成交均价全部高于2011年制定的普通住房价格标准，这就意味着近一半的普通住宅因价格高企而被豪宅化，按照豪宅标准缴纳契税。

　　“如果1套新房总价约150万元，按1.5%的税率或3%的税率计算，契税分别为22500元和45000元，差额为22500元”，中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，7月份共成交3472套新房，假设其中50%的普通住宅被豪宅化，则当月多缴纳契税约3900万元。

　　■查因溯源

　　普宅标准两年未变是主因

　　深圳普通住宅被大规模豪宅化，究其原因，与旧有的普通住房价格标准过低有关。

　　“契税对于高昂的房屋总价而言，金额并不高，常常被置业者忽略”，徐枫告诉记者，是否按照普通住宅收税，其中的差额达几万元。各城市都会制定契税的收取标准，而根据各地的实际情况，这一标准通常3-5年将重新制定，“深圳近两年房价上涨较快，旧有的标准已不适用于目前的实际情况”。

　　记者质疑深圳普通住宅被豪宅化时，深圳市产权登记中心的工作人员表示，目前确实大多数楼盘都按3%的豪宅标准征收契税，“深圳目前执行的是2011年的标准，何时将推出新的普通住房价格标准，目前还没接到通知”。