深圳楼市商务公寓市场崛起 但投资仍需要谨慎

　　2010年10月限购令的出台使深圳楼市进入了长达一年多的低迷期，2012年降准、降息宽松政策的实施才使楼市逐步恢复生机。进入2012年10月，市场更是走出了一波让人惊喜的行情，全市一、二手住宅成交量价齐升，接连创出限购实施以来的新高。这一场楼市盛宴不仅仅唤醒了沉寂已久的住宅市场，还使不限购、不限贷的商务公寓市场迎来了历史性的发展机遇。根据深圳中原研究中心的统计数据显示，今年以来，深圳一手商务公寓的月均成交量是3.05万㎡，而去年全年的月均成交量仅为1.22万㎡。商务公寓市场成交量的放大主要由于以下几个原因：

　　首先，楼市回暖的初期主要是由首次置业和改善置业的刚性需求带动的，随着行情的逐步深入，投资需求也逐步入市。商务公寓由于其不限购、不限贷，套均总价较小，地理位置优越等特性，成为投资和部分自住客户的首选。特别是在3月份二手存量住宅评估征税的政策预期下，部分住宅客户担心受政策影响而抛售手中物业转而持有现金。细则出台后，发现政策影响有限，而在限购令的影响下，由于购房资格、贷款等条件的限制，这部分客户再投资住宅的可能性减小。此时，很多客户就选择了商务公寓作为下一个投资的标的。

　　其次，在需求回升及限购政策的影响下，开发商的供应量较前几年也有大幅回升。2012年底至今，全市前后共有公园道大厦、万科红立方、星河盛世花园、新天世纪商务中心、深圳湾壹号、前海颐大厦等商务公寓类项目入市。根据深圳中原研究中心统计，过去一年内，全市商务公寓的总供应量高达61.72万㎡，而2011年全年及2012年上半年的总供应量仅为30.54万㎡。

　　此外，近期入市的商务公寓还体现出了产品定位逐步高端化的特征。商务公寓发展的初期主要是以为中小企业提供办公场所为目的，地理位置优越，租金相对写字楼便宜，更突出的是其商务办公功能。而近期，市场上出现了很多定位居住或会所式的商务公寓，例如深圳湾壹号、前海颐大厦、东海国际公寓三个项目，均为深圳2013年房地产市场上的高端豪宅项目。由于土地资源的限制，现有别墅等高端住宅产品基本处于距离市中心较远的地区，此类商务公寓的出现正好满足了对地理位置和品质要求都很高的这部分客户的需求。

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　商务公寓市场的逐步崛起已经成为一个不争的事实，随着近期住宅市场供应量的逐步回落及住宅价格相对去年已经攀升至另一个高位，越来越多的客户把投资的目光转向了商务公寓产品。然而，这个市场是否真的具备较高的投资价值?

　　根据深圳中原研究中心的监测，近年以来入市的商务公寓项目价格涨幅并不大。例如位于罗湖区东门片区的港澳8号，该项目商务公寓单位于2011年底入市，入市均价为26000元/㎡左右，目前仍在持续销售中，销售均价为28000元/㎡。位于龙岗区的缤纷世纪公寓，于2011年中入市，均价16000元/㎡，当前二手房售价为17000元/㎡。此外，位于福田岗厦的澳新亚大厦(首座)于2010年底入市，推出之时深受市场欢迎，开盘均价32000元/㎡，而当前二手房售价也仅为36000元/㎡左右。

　　从前期入市的商务公寓项目的定价来看，通常是比同一项目内的住宅产品售价要高，但是租金差别并不是很大，所以，投资回报率也未体现出其特有的优势。以福田新洲片区的嘉洲公馆来看，其商务公寓产品近期入市，平均售价为43000元/㎡，当前嘉州富苑住宅的租金约为60元/㎡·月，若以85元/㎡·月租金计算的公寓投资回报率也不足2.5%。龙岗区的保利上城花园，其商务公寓的售价约为17000元/㎡，租金水平约为35元/㎡·月，租金回报率在2.5%左右。罗湖区的港澳8号当前售价为28000元/㎡，租金约为75元/㎡·月，租金回报率也仅为3.2%。

　　此外，从供求角度来看，2011-2012年深圳商务公寓市场处于严重的供过于求的情况。虽然2013年以来，在市场需求的持续放大影响下，商务公寓新增供应量不及需求的增加，但前两年的库存仍然足够市场消耗一段时间，而且，当前的需求能否持续仍是不确定因素。从近3年总的数据来看，深圳的商务公寓市场仍然处于较为严重的供过于求状态，供求比达到1.94。