深圳今起可办理“商转公” 顺位抵押免赎楼手续

    备受市民关注的商转公贷款业务将于今日将上线运行。深圳商业住房贷款自今天起无需繁琐的“赎楼”手续就可以转成公积金贷款（以下简称“商转公”），数万计的住房公积金用户将直接受益。

    据本报记者探访，这项惠民工程背后大有周折，最后是以“顺位抵押”创新性地解决了各银行作为不同利益相关方之间的冲突，从行业长期发展和积极承担社会责任的角度保证了“商转公”的顺利进行。在职工申请商转公时，可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程，免除赎楼、担保等手续，月供最高可省近千元。

    顺位抵押，就是指在第一个抵押权人抵押的情况下，原抵押物抵押给第二个抵押权人，第二次就叫第二顺位抵押。

    “商转公”与各家银行的那本账

    目前，住房公积金受托银行包括中农工建交五大国有银行以及招商、平安银行。按照有关规定，自9月16日起，职工在7家受托银行以及中信银行、农商行、邮储银行、光大银行的存量住房按揭贷款可以采取顺位抵押的方式办理商转公业务，不用再赎楼。目前，这些银行的住房按揭贷款规模占深圳全市的九成以上。

    此前，在“商转公”模式征求意见阶段，深圳市民纷纷反映，要“赎楼”才能“商转公”手续繁琐，而且还可能要支付提前还贷的罚息等，加大了转贷的成本；而如果只能在受托银行才能办理转贷，政策惠民面积有限，在非受托银行办理房贷的职工只能望洋兴叹。

    据了解，深圳市银行业市场竞争，能否与住房公积金中心建立合作关系对于各家银行意义重大，但是盘子总量是有限，于是，在住房公积金这一块市场就形成了三个阵营：3家归集银行、7家受托贷款银行和其他各家银行。因此，在推广住房贷款“商转公”这个事情上，各家银行的动力不同：归集银行和受托贷款银行有得有失，甚至得大于失，自然愿意配合；而其他各家银行本来好不容易开拓经营的客户，“商转公”之后，只会失去贷款及其带来的其他收入，在业绩考核的背景下，其推动意愿和力度是可想而知。

    “顺位抵押”解决“赎楼”难题

    行业组织此次发挥了积极的斡旋作用。记者从深圳市银行业协会了解到，除了市住房公积金中心、人民银行、深圳银监局、房地产权登记部门等多个部门的协商合作之外，在该协会的统筹协调下，公积金中心与各非受托银行之间开展了谈判和协商。最终，各银行接受了顺位抵押的模式，并就相关责权利的细节与公积金中心逐一确认，无需“赎楼”就可“商转公”的深圳模式水落石出。

    据参与谈判的业内人士透露，为便于“商转公”的顺利进行，今后受托银行的数量可能会增加，不过具体的方案并没有明确，而且最终需要得到住房公积金中心的认可。

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    即将要承担的罚息、担保费、评估费……商转公贷款可不是说转就能转的，还需要提前付出“一笔额外的费用”，这些都让原本对商转公满是期待的市民陈欢内心凉了一截。

    截至6月4日下午5时，参与讨论的八成网友都在呼吁“免除罚息”，公积金中心表示会积极与商业银行进行协商，争取商业银行的支持。

    市民算账

    《实施办法》征求意见稿一出炉，陈欢和丈夫就开始“数钱算账”——

    自己和丈夫两人住房公积金余额在5万元左右，按照草案所列，他们最高可贷款60万元。2011年买房时属基准利率后8.5折，如果顺利实施商转公，夫妻俩每月可少掏1000元月供，利息总共可省10多万元。

    当他拿出当时和商业银行所签的贷款合同，却发现其中有规定，称未满三年提前还款需要罚息，罚金是月利息的2倍。夫妻俩算了算，赎楼前必须得先交10600元的罚息。“况且我们只能申请组合贷款，除了60万可商转公积金，剩下的30多万还得商业贷款，到时候这部分贷款还能享受8.5折利率优惠吗？”

    这几天，夫妻俩先后咨询了担保公司和相关专业人士。算了算，担保费在4000元左右，评估费一般也要300元。“在享受商转公的好处之前，还得先准备1.5万元额外支出费啊。”陈欢无奈地说。

    网友建议

    （以下数据统计以百万房贷为准）

    关键词：罚息

    可省钱：0-2万

    建议指数：★★★★★

    免除罚息才更体现公平原则

    网友“Knight2013”先交了自个的底：去年6月买房，已经交了快2年的公积金，一直分文未取，就是想等着公积金贷款节省开支，可贷款银行建行贷款条款注明提前还款0-1年罚息3倍，1-2年罚息2倍，2-3年罚息1倍，3年以上不收罚息。

    他为此建议，同一商业银行转贷的，确定为非提前还款违约行为，不适用提前还款罚息条款，为老百姓节省转贷费用。“否则对于仅仅在公积金贷款政策出台前2-3个月商业贷款下来的人来说是非常不公平的，100万贷款按照2倍罚息计算超过1万块了……”他写道。

    记者注意到，深圳论坛参与商转公积金讨论的帖子共126条，其中高达113条涉及罚息问题。与“Knight2013”有着同样遭遇的网友还真不少，大家强烈建议，如果商业贷款和申请公积金贷款是同一家银行，强烈要求免去担保赎楼，对于交公积金制度出来之后商业贷款的，免违约金才更体现公平原则。

    公积金中心回复：深圳公积金中心如此回复网友这个高频率的建议——是否收取罚息是在借款人与商业银行签署的借款合同中约定的。职工与原贷款银行已经存在的借款合同具有法律效力，受到《合同法》的保护，任何第三方都不能强制其原来已经规范的合同行为无效或不履行，所以公积金中心无权强制原贷款行必须同意职工的提前还款行为。但我中心会积极与商业银行进行协商，争取商业银行的支持。

    关键词：重新评估

    可省钱：100元-500元（百万房贷为准）

    建议指数：★★★

    商业银行或因商业竞争

    而不合理评估

    根据《实施办法》征求意见稿，申请人应当委托公积金中心和受托银行认可的房地产评估机构对申请商转公贷款的住房进行价值评估，取购房合同价和评估价两者中的低值作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后，认定该住房贷款额度，评估费用由申请人承担。

    对此，网友“IAMSHENZHEN”认为，现在还在正常还贷的贷款抵押物,价值应该以现银行先前做出的评估价计算,一手楼的价值应该以房产证上的价值来计算, 而不应该强制再去做评估。网友“sb0000”也表示，住房已经买了N年，商业银行房贷放贷N年，也供楼N年了。为什么到了公积金这里又要重新评估？

    “商业贷款和公积金贷款为同一家商业银行的，通过政府机构和银行协调变更担保权利主体，可使用同一评估机构和评估内容, 为老百姓简化程序和减少费用。”网友“桑8890”建议道。

    公积金中心回复：评估是防范贷款风险的措施之一，商业银行对于评估价格的认定大部分都在合理范围内，但也存在出于商业竞争而出现的评估价格不合理，因此，为保证职工公积金资金的安全，需要对抵押房产进行评估。

    关键词：赎楼、担保

    可省钱：4000元以上

    建议指数：★★★★

    建议签三方协议

    和合同简化流程

    商转公积金贷款好是好，但网友就怕手续太繁琐。168个帖子中，要求免除赎楼和担保手续的帖子数也高达7成。如网友“wirehead”就吐槽，“商转公的手续太繁杂，是否能协调银行来简化流程。如首先到公积金中心提出申请，公积金审核原贷款合同是否可以提前还款，是否能商转公，这方面公积金中心可以收入少量费用，甚至收取评估费也行。”在他看来，如果合法，并合乎相关商转公规定，就可以直接由公积金、银行和贷款人签三方协议和合同，由公积金中心直接放款给银行，银行与贷款人签新合同。

    网友“IAMSHENZHEN”也认为，赎楼担保不应该一刀切，在同一银行做商转公贷款的，尤其是做组合贷款的，不应该要求赎楼以后再做抵押，这完全没必要。“因为对于做组合贷款来说,产权不可能全部抵押给住房公积金中心，还有一部分是商业银行的，既然抵押物是商业银行和公积金中心共有，为何还要脱裤子放屁多此一举?”他写道。

    公积金中心回复：对于这一疑惑，深圳市公积金管理中心回复称，公积金贷款需要落实担保手续才能发放，这是公积金贷款风险控制的必要措施。如职工选择原购房产作为抵押物申请商转公贷款的，即需要原贷款银行注销抵押登记，签定新的公积金借款合同，办理新的抵押登记，才能保证新贷款抵押权的实现。

    而对于贷款在同一银行的，虽然原商业贷款与新办理的公积金贷款的合同上反映的贷款人没有变化，但新合同的贷款人（银行）在角色上只是公积金中心的受托人，法律上不能认定为同一抵押权人，因此，只能重新办理抵押登记。