深圳等城市房价5年之内还会涨 三四线城市有风险

    全球华商地产论坛举行 专家学者、地产大腕预测楼市走向

    十八届三中全会后是否有新的房地产调控政策？房价未来是涨是跌？昨日，150家全球品牌房企和机构高层、业内知名人士、政府官员及经济界学者齐聚“2013全球华商（成都）地产论坛”，针对未来楼市价格的走向进行了激烈探讨。

    中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在论坛上强调，政府抑制投机性房产需求的宏观调控政策不会变，一线城市限购政策不会放松。

    近日，温州推出了《温州市农村产权交易管理暂行办法》，虽然涵盖的内容有12大类，但真正引发全国广泛热议的是其中几条涉及农村房屋交易的规定，甚至有解读认为这是我国在尝试将农房推入市场的“破冰之举”。

    关于楼价

    一二线城市5年内还会涨 三四线城市买楼需谨慎

    对于最近频频出现的高价地和一线城市不断飙升的楼价，中国房地产业协会副会长朱中一坦言：“我十分担心。”

    今年上半年，一线城市楼价均出现大幅飙升，不但让人们质疑调控政策的有效性，也让不少房地产商重新审视房地产市场。

    在本次论坛上，不少国内品牌房企公开宣布将彻底放弃三、四线城市，重新回归一、二线城市，不少房企最近疯狂拿地，导致近期一线城市地价被不断推高。

    绿地集团副总裁兼西南事业部董事长、总经理孙志文在论坛上说，绿地集团今年以来就明确表示今后不再进入三、四线城市投资，毅然转向一、二线城市。“今年以来，我们花800多亿元去全国拿地，都是一、二线城市，基本不去三、四线城市。”

    上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫认为，目前房地产市场分化越来越严重，越来越多的人向一、二线城市集中，以北京为例，户均占有房产不到0.8套，常住人口却达到2000万，而且人口还在继续涌入。因此一、二线城市5年内还会继续上涨，即使限购还是会有刚需出现。

    高策机构董事长陶红兵认为，未来房地产市场的总体发展趋势是：一线中心城市没风险，二、三线城市局部有风险，四线城市普遍风险很大。

    黄金湾投资集团董事长申威坦言：“虽然一、二线城市拿地成本越来越高，投资风险反而变小。”他认为，房价、地价之所以增长快是因为人们手里钱多了，增加的收入最终还是会流向高成长、高回报的行业，房地产仍是首选。所以一线城市随着居民收入增加，房价仍会有较好预期。“目前房企之间比的不是拿地的成本，而是谁能以更低的成本融资。所以开发商拿地对价钱已经没有过去那么敏感了，拿到就好。”

    哪些城市的房价会比较坚挺，王洪卫认为，城市的产业结构越高端，房价就会越高。

    关于租房

    住建部年薪买不起一平米 政府能否帮年轻人租房

    中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一说：“我们住建部的年轻公务员在大院里碰到我就会跟我抱怨，北京的房价太贵了，夫妻俩工作一年买不起一平方米。”

    朱中一坦言，在宏观经济涨幅放缓的情况下，老百姓收入没有明显增加，一线城市房价地价快速增长确实存在隐忧。房价、地价一个劲地涨，但老百姓的承受力有上限。

    陶红兵认为，年轻人不要指望房价下跌就能解决住房问题，如果真的房价下跌到他们可以承受的价位，以目前一线城市的居民购买力，谁还能买到房子。

    王洪卫指出，现在每年大约有1000万的人口涌进城市，这些人口都是房地产市场的刚需。中央应该一方面隔断地方政府的土地利益链条；另一方面要鼓励房地产商开发标准化的租赁市场，让房屋租赁市场日趋稳定，人们才不用担心房租频频上涨或被房东随意毁约。

    王洪卫认为，政府可以考虑参考美国的“贴租”形式，每月将承租人收入的30%拿出来租房，余下不足的部分由政府补贴。以上海来算，按8%的户籍人口贴租，一年支出不到100亿元，相对于现在的保障性住房投入更加具有可持续发展性。

    未来楼市调控重点在哪里

    问：未来几年，政府对房地产的调控会侧重于哪方面？

    答：国家住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来几年，政府仍会侧重于有效抑制住宅市场的投机性需求，并将长期坚持这一政策。秦虹说：“2012年人均住宅面积达到32.9平方米，但为何房地产依然矛盾突出，主要还是分配不均衡。”今后无论是税收、金融调控还是行政调控，都不会鼓励投资型需求。政府可能会对一、二线城市首次购房的刚需加大扶持力度。

    问：十八届三中全会后，行政限购手段是否会退出房地产市场？

    答：秦虹表示，目前全国657个城市中只有49个城市限购，所以限购并不是一个普遍应用的行政调控手段，是否取消限购取决于政府是否有足够有效的调控政策来替代这个手段，比如房产税。

    问：何时会推进房产税？

    答：秦虹认为，在哪个城市开征房产税不是经济领域的问题，而是政府的政策决策。技术上说，地级以上城市房产信息系统都很完善，都具备开征房产税的条件，何时推出政府有自己的考虑。

    她认为，政府未来可能会在房地产的金融体制改革方面做突破性改革，用金融、税收的手段调控是发展趋势。

    温州试点农房交易“破冰”

    仅限县域内的“农对农”交易 专家称其为全国提供了一种思路

    将激活数百亿农村“沉睡”资本

    李敏是浙江本地人，在温州下辖的乐清长年从事房产中介工作。李敏说，由于可以参与买卖的群体被限制在很小的范围内，他一年到头碰到的也不过十几单，“数量很少，目前来看对整个房价不会起到多大的作用”。

    其实在温州推出农民房交易政策前，乐清已经在2009年开始了农房县域内“农对农”交易试点。具有乐清本地农业户口的，购买当地农民房，只要此房有房产证，就给过户。

    根据乐清当地房管部门的统计数据显示，从2009年3月起，乐清全境成交农房约4400余件，其中包含本村内农房交易，总面积有778303平方米。

    “至少从目前看起来，乐清的实验效果还不错”，温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立忙着前期文件的起草等工作。

    温州市农村产权服务中心有限公司去年底挂牌成立，为全市农村产权交易提供场所设施、信息发布、产权鉴定、政策咨询、组织交易等服务。

    董文立表示，根据国家土地管理法的规定，农房仅限于本村内交易，现在温州农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。

    外界认为，此举意味着农村人拥有的农房所有权、林地使用权等不能变现的“沉睡”资本，今后可以“盘活”、“流转”，也将激活温州数以百亿计的农村“沉睡”资本，进入市场。从这一点上来说，温州的举动无疑是破冰之举。

    解读

    不越“红线”：能否购买按户籍分类

    温州市相关官员在接受记者采访时坦陈，无论改革如何进行，有一条红线他们是不会突破的。“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买”。

    记者从温州市农委获得一份《温州市农村产权交易管理暂行办法》，该办法对温州农村产权交易的机构、范围、对象、监管、程序进行了规定，这在浙江省属首例。

    值得关注的是，其对“农村房屋所有权怎么交易”的答复称，因为其土地性质为集体所有，根据现有法律法规，只能在同一集体经济组织内进行交易，非同一集体经济组织内进行的农房交易是不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

    触及规则边缘：“属于有益的尝试”

    “国家相关部门至今还没有出台与农村产权交易相关的文件，都是各地自己在投石问路。”负责温州农村产权试点运作的一名人士对记者说。

我国《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。“从这个角度上来说，温州或者说乐清已经或正准备进行的尝试是完全合理的”，这名人士表示，尽管土地使用证变更成了买家名字，但是宅基地依然是归原来村子所有，“事实上没有违反《土地管理法》。”

    获司法支持：

    肯定买卖合法性

    无论坊间对温州正在进行的农房交易改革作何评价，当地司法系统表明了立场——支持！

    前不久，温州市中级人民法院发布文件，首次肯定农民房买卖的合法性，表示依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让。

法院以《合同法》为依据，认为只要是双方自愿签订的合法合同，就是成立的；只要合同没有违反法律禁止性规定，就是有效的。

    影响：

    希望成为全国的风向标

    和外界的期待相比，温州当地主管部门却一直保持着低调，婉拒了记者的采访。“相关的交易还没有正式开始，现阶段我们还是少说一些。”温州市农业局一名官员如是说道。

    其实，在温州之前，成都、武汉、重庆等地都进行过不同程度的农村产权交易改革的试点。重庆在今年3月出台文件，当地将在“三权”（即农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、林权）抵押融资的基础上，新增两个区县开展农房交易试点。2012年，重庆市形成了以农村“三权”抵押融资为核心的农村金融服务制度，由市、区县两级财政到位8000万元风险补偿专项资金，农村“三权”抵押贷款突破300亿元。

    不过，这些地区的试验在当时并未引起如温州此次这般巨大的关注。

    由于兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区两大身份，所以，温州的每一次改革举动都会引来全国的关注目光。而外界也希望温州的农村土地改革可以成为全国的风向标。

    专家：

    还有更大的开拓空间

    “温州的农村土地制度改革试点为全国其他地方提供了一种土地改革的思路”，地产专家许仰东接受记者采访时表示，土地只有流动才能发挥出其内在和衍生价值。

    中国国际经济交流中心研究员马庆斌也认为，温州这一做法的突破点在于实现了土地和金融两个要素的大循环，并在一定区域内实现了要素的城乡自由流动。

    也有意见认为，农村土地市场还有更大的空间值得开拓。

    “比如，农房的交易只限定在农民之间，未来可否逐步拓宽？而人们关注农民房，更多的是因为看中房屋附带的宅基地价值”，许仰东认为，如果有农民房真的具备很高的价值，一般不会轻易出手，“所以，目前来看只能说开了个好头，至于市场能否真正红火起来，还有待时间的检验。”