深圳豪宅区发展史 前海岗厦片区或为新生豪宅区

　　日渐深入的房地产调控在改变着整个行业生态的同时,也逐渐改变着深圳高端住宅市场的格局。限购令愈演愈烈，房票越来越珍贵，这使得广大刚需购房者在置业时会选择一步到位，而改需一族在改善居住环境时则会倾向于高端豪宅。在这个过程中，高端住宅产品的分层日渐显著，位于城市核心区的顶级住宅价值更加凸显。而现今对于豪宅的定义已不仅仅停留在面积大、价格高的层面，而是讲究人居环境最优，占据核心资源、地利，资金偏好强、财富粘性大的主流顶级豪宅。

　　无论是银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口、这些为老深圳人所熟悉的老牌豪宅区，还是新兴崛起的后海、观澜等独享高端定位及稀缺资源的新兴豪宅区，在受捧的雕琢中愈加夺目。豪宅市场，也在几轮楼市调控政策中走出了一条独特的发展之路。

　　据业内统计,目前深圳顶级豪宅类新盘主要分布在关内四区，房地产市场的高端产品正在迎来热闹期，不但存量房市场成交见好，新增入市项目也是争先恐后。据房掌柜了解，在下半年,关内四区的高端产品更是会以井喷式供应，而由于各区自身条件的不同, 深圳目前已形成银湖、蛇口、华侨城、香蜜湖、中央别墅区、大梅沙、尖岗山、观澜湖、后海豪宅区等九大豪宅片区，均匀地分布在六大行政区内。

　　深圳首个豪宅区——银湖

　　据房掌柜了解，银湖片区是深圳首个豪宅区，银湖的特点在于前有金、银湖，后有靠山，“风景这边独好”。片区景观资源丰富，已汇聚了金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅等豪宅，然而经过上世纪90年代初的开发，目前可开发土地所剩无几。一方面生活氛围差，一方面片区内许久没有新盘推出，两者相辅相承造成了银湖的逐渐沉寂。于是，在豪宅领域，银湖也似乎渐渐失去了话事权，在人们的视线中渐行渐远。

颐园别墅实景

　　同时，银湖片区也是华润三九总部所在地。据悉，银湖华润三九城市更新项目所在片区地处罗湖、福田中心是城市核心地段，有不可多得的山水资源，该项目地理位置又处于深圳中央公园主轴线上，北侧处于银湖风景区、南侧临近笔架山公园，东侧可望金湖，山水景观资源得天独厚。业内人士分析，由华润主导改造的该项目，因其优越的地理位置，加上华润一向的高品质理念和成功开发幸福里等高端住宅经验，必将打造出一个引领深圳高端住宅潮流的品质作品。

　　“银湖片区内有相当多的高端住宅，但都是单一别墅发展模式，综合配套偏弱，这么多年也需要提升。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，华润进入银湖做高端整合，对这一片区的综合服务配套、形象提升、商业发展都有自己的战略考量，总的前景看好。

　　最适合人类居住的豪宅区——蛇口

　　蛇口是银湖之后非常成功的豪宅区，占地10.78平方公里，常住人口约16万，由蛇口镇、赤湾港区、前海湾区三部分组成，位于深圳市中心区的西部，南山中心区的南端，地形上呈三面临海的半岛类别。

　　蛇口物业开发前期以多层住宅为主，现今则以高层及小高层项目为主，由于得天独厚的地理位置，山水优势以及为数众多的外资企业，蛇口已兴建了适量的别墅物业，蛇口片区物业市场的开发以商品住宅开发为主，写字楼较少且主要分布在海上世界区段，大型的商业设施有沃尔玛蛇口分店、家乐福、人人乐等十多家超市。招商一直雄踞蛇口开发项目，其中高端豪宅主要以伍兹公寓为代表。此外，今年入市的鲸山觐海豪宅项目规划有高层和别墅产品，面积约为180～735平方米，售价高达6.5万元/平方米。同时，还有招商局集团投资600亿再造蛇口的扛鼎之作——海上世界，是集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体，总建筑面积100万平方米。

鲸山觐海

　　随着本世纪初滨海大道的开通，南山区大搞道路建设，或拓宽、或新建，尤其是前海路后海路的开通，活跃并拓展了一大片物业市场，西部通道开通后，近水楼台先得月，东头角后海片区及蛇口地区是最大的概念受益者。

　　西部通道是蛇口与香港之间主要链接口，牵一发而动全身。西部通道对蛇口不仅仅是交能层面上的连接的“管道”，它的口岸意义，国际商圈之间的连接作用也非常重大。西部通道的开通将意味着蛇口将成为深港之间一个新型的、大型的口岸生活区，口岸意味着升值和便利。罗湖口岸带动了罗湖商业城周边商业物业的繁华，皇岗口岸带动了以皇御苑、海悦华城为核心的皇岗住宅物业的兴盛。伴随西部口岸的启动，蛇口口岸带给蛇口乃至南山物业的一切大家有目共睹。今后，蛇口片区也将会有更多的国际化社区崛起。

　　深圳豪宅片区标杆——华侨城

波托菲诺香山里

　　作为深圳豪宅的标杆片区——华侨城，不仅拥有威尼斯酒店、华侨城大酒店、海景酒店、金晖嘉柏酒店、益田假日广场、歌剧院、15公里滨海长廊、汉唐大厦、国际市长交流中心、何香凝美术馆、华夏艺术中心等成熟的人文生活配套，而且华侨城片区绿化覆盖率达52%，居住在华侨城的住户平均每人拥有公共绿地面积48平方米，这造就了深圳各片区中空气指数一直保持最好的片区。随着市政规划的进一步完善，以及尺度宜人、文化氛围浓郁的片区特质，华侨城已然成为深圳人文生活社区的样板示范区，成为最具有国际特色的生活住区。

　　正因如此，华侨城片区的波托菲诺香山里、波托菲诺纯水岸、侨香诺园等豪宅入市即受追捧，成为华侨城豪宅的精品之作。值得一提的是，开发商为了让这种复合生态的景观“再造”更好地融入居住，采用差异化的设计，例如波托菲诺的大露台，侨香诺园南北通透的采光、户户东南向、130—140平方米3-4房、260-280平方米的5-6房户型的户型布局，是市场上不多见的产品。

　　业内人士分析，从产品的角度来看，华侨城豪宅享有该片区独有的城市稀缺资源，完整、系统、持续性的片区整合开发，醇熟、现代的商业配套，以及周边完善的交通、医疗、教育配套设施，具有较小的替代性，获得置业者的追捧。从客户群的角度来分析，购买豪宅的客户大多数是财智人士，投资意识超前，经济实力雄厚，对豪宅特别是金字塔顶尖豪宅项目的保值增值功能及其居住功能、社会功能，有比较清晰的认识，认同华侨城豪宅的价值。

　　深圳明珠豪宅区——香蜜湖

　　香蜜湖片区规划范围：香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大道以北区域，片区用地面积约312.83公顷，目前人口约4万人。高品质城市综合社区香蜜湖片区背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。内部又拥有120万平方米的香蜜湖，43万平方米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。政府在对香蜜湖片区的最新未来规划里也明确表示：这里将是态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。而在此建起的高端住宅自然是豪宅中的豪宅。

　　香蜜湖片区作为深圳传统豪宅片区之一，已经日趋成熟。回顾一下它的成长经历，我们不免会得出一些规律：香蜜湖片区早期的楼盘开发主要集中在1999-2002年之间，而2005年之后则鲜有楼盘入市，直到今年的合正香蜜原著。

　　另外片区的交通非常便利、四通八达。纵向主干道有香蜜湖路、香梅路、农园路、农林路，横向主干道有深南大道、北环大道、莲花西路、红荔西路，交通纵横交错进退自如，拥有30分钟的完善的生活圈，轻松掌控生活全程。

　　在经过16年的发展，香蜜湖片区生活氛围浓厚，相续开发了东海花园、水榭花都、香蜜湖1号、港中旅国际公馆、香域中央、熙园、香榭里花园、翠海花园、金地香蜜山、香荔绿洲等大型豪宅，单价已经达到了3万以上。其中，在房掌柜的“深圳1998-2013十大升值幅度最大楼盘评选活动”中，位于香蜜湖的豪宅水榭花都以600%的涨幅位居榜首，2002年7月10日水榭花都开盘，开盘均价为13000元/平方米，目前，水榭花都的二手房售价已经达到91029元/平方米。

水榭花都

　　领衔高端生活圈层的豪宅市场——中央别墅区

　　深圳中央别墅区是指塘朗山生态风景区核心板块，为政府“大深圳战略”的核心区域，储备了中心区巨大生活能量，垄断城中近86%的山景资源，以群聚城市核心低密度豪宅而闻名。

　　据房掌柜了解，中央别墅区被羊台山、塘朗山、银湖山三大郊野公园围绕，作为CBD紧邻的山体等严控性保护区域，拥有着较完整的植被，而且自然生态圈没有被破坏，生物链也较为完整，区域内富含高浓度负氧离子，是紧靠CBD但又与喧嚣绝缘的地带，是中心区的绿色根据地。作为深圳中心区唯一可供开发的最大增量土地，这里的住宅容积率仅为0.6～1.2，低于目前的香蜜湖、华侨城、红树湾或是后海填海区。正因为如此，这里成为深圳最纯粹的低密度高尚居住区。行走于此，青山绿水一路随行，加上数个碧湖点缀其间，构筑起让人心旷神怡的绿色生态屏障。

　　该区域内率先进入的华来利地产、鸿荣源地产等多家发展商，不约而同地选择了高端开发路线。随着圣莫丽斯、水榭山、熙园山院三大名别墅先后聚集，这里已然形成影响全城的高端社会圈层。

　　片区受惠于高铁经济时代的到来：实现港铁、高铁一站同步，未来将呈现10小时到北京、4小时到武汉、3小时到厦门、25分钟到广州、16分钟到香港的蓝图，全国缤纷生活触手可及。优质地段、稀缺资源促使片区的高端别墅受到追捧。

　　由于深圳北站未来便捷的交通红利以及与香港的无缝连接，深圳中央别墅区吸引了来自高铁沿线，如香港、武汉、长沙、北京等城市高端客户的关注。据熙园山院项目负责人透露，近期约80%成交客户来自如上高铁沿线城市，有客户曾表示：“购买熙园山院方便我到香港分公司开会，而且高铁准点可以为我节约不少时间。”随着高铁经济时代的到来，深圳中央别墅区高端客户群全国化趋势明显。

　　领袖豪宅区——大梅沙

　　大梅沙位于盐田港与小梅沙之间，从市区驱车半小时即可到达。片区包括大梅沙海滨公园和内陆腹地两部分，面积约168公顷。

　　大梅沙依山傍海，东临大亚湾，西接盐田港，北靠龙岗区坪山，南与香港隔海相望，距市区25公里。年平均气温22℃，气候温和，植被良好，山青水碧，环境优美。

　　大梅沙辖区内有深圳市著名的大梅沙海滨公园，东部华侨城项目也已开业，被誉为“黄金海岸”、“东方夏威夷”，是深圳东部的旅游、娱乐、休闲胜地。而自大梅沙海滨公园、东部华侨城等欢乐项目相继开业后，大梅沙，这个古老的名字向深圳人展现出青春的风姿，成为深圳人欢乐的海洋。

　　大梅沙除了拥有丰富的山海旅游资源，并号称国际级滨海旅游度假区，万科东海岸、万科天琴湾三期、东部华侨城天麓、鸿威海怡轩、京基天涛轩、京基假日海湾等豪宅楼盘围绕这里的稀缺山海资源扎堆在此，成就深圳乃至全国有名的顶级豪宅片区。其中，片区内有着中国内地最齐备的别墅产品系，华侨城天麓的山墅与万科天琴湾的岛墅以其十数万每平的高昂价格俯瞰全城。另外，在大梅沙，还有诸如八十步海寓、联泰梅沙湾等或倚山、或傍水的众多别墅豪宅正虚位以待。

万科天琴湾

　　引人瞩目的别墅豪宅区——尖岗山

　　2009年，随着中粮澜山二期新品的强势热销，招华曦城别墅小镇的日益成熟，尖岗山高价地的成功拍卖，企龙山——尖岗山板块已成为当前深圳楼市中企业开发实力最为雄厚、山景资源最为丰富，同时也最具增值空间的顶级豪宅区。

　　由深圳市规划部门提供的相关资料显示，中粮澜山、招华曦城所在的尖岗山片区已被明确定位为“大规模、低密度的自然生态居住区”。由于该区域的地貌类型主要为低山、台地、洼地，且大部分用地坡度较缓，拥有深圳极为独特美丽的山景资源，政府在规划中提出要以国外山地园林城镇为范本，将尖岗山建设成一个以低密度住宅为主的高端生态社区。

　　更为可贵的是，在深圳住宅用地日益稀缺，豪宅主力地块已逐渐向深圳两翼迁移的形势下，企龙山——尖岗山片区拥有他处不可比拟的交通优势。15分钟内便捷抵达繁华CBD，广深高速、107国道、宝安大道众多交通要道汇集于此;跨海大桥的建设加强了港湾大道与前海片区双中心的深入连通，进入市区及香港瞬息之间;侧临中国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港--深圳宝安国际机场，自由、便捷抵达世界各地。

　　正是企龙山-尖岗山片区无与伦比的景观资源以及便捷的海陆空三维立体交通网络，使得中粮、招商、华侨城三大地产巨头相中了这块风水宝地。由招商华侨城联手将尖岗山地块打造成如今闻名全国的曦城项目，已经令整个行业为之瞩目。招商地产以产业地产开发闻名全国，是中国产业地产的领军企业，华侨城地产则以旅游地产开发闻名全国，是中国旅游地产的领头羊，两大房企充分发挥自身优势，将招华曦城打造成了南中国最美的别墅小镇。

　　去年年底，中海以20亿巨资获得尖岗山A122-0341宗地，欲再造又一力作——中海九号公馆。今年5月，“旧改专家”佳兆业尖岗山片区旧改落实，欲建可容纳3.2万人居住的社区。尖岗山区域人居价值进一步印证并提升。与此同时，区内招华曦城热销正成为市场焦点，中熙香缤山等全新项目也引发众多关注。依托前海大发展,尖岗山已成为珠三角豪宅楼市中最引人瞩目的别墅豪宅板块之一。

　　健康休闲豪宅区——观澜湖

　　观澜湖处于深圳龙华新区，与东莞塘厦镇接壤，多条城际交通线在此交织，以绝版的生态环境为背景，以丰富多样的服务设施为依托，业已形成深圳乃至华南区首屈一指的健康休闲的豪宅区。在2005年观澜湖被深圳市政府划入法定永久生态控制线内，区域内的青山绿水一草一木均处于规划部门的严格卫星监控之下。凭借稀缺的原生态自然景观，观澜湖在1999年就成为中国首个荣获ISO14001环境管理体系认证的高尔夫球会，并被评为国家AAAA级旅游景区。

　　作为顶级豪宅片区的观澜湖有着得天独厚的优越性--横跨20平方公里绿地，不仅拥有傲视全球的世界第一大规模的高尔夫球场，全球最大的高尔夫会所，还拥有亚洲第一大乡村俱乐部、五星级水疗度假酒店、国际会议中心、三大高尔夫学院、国际水疗中心、特色荟萃的中西美食……运动休闲设施达100种以上。

　　依托观澜湖得天独厚的景观资源与人文资源，自1997年首次推出晓峰居别墅以来，骏豪集团旗下的观澜湖地产先后推出了观澜豪园、观澜湖赛维纳、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭、翡翠湾、长堤、上堤、圣堤湾酒店公寓、比佩亚大宅公寓等顶级物业项目，营造了中国首屈一指的高尔夫典范生活小区，为众多全球顶级富豪提供了健康休闲的生活居所。

观澜湖高尔夫大宅

　　一位学者详尽分析了观澜湖生活方式产生的社会背景：在改革开放由“浅水”向“深海”迈进的今天，许多财富精英从繁琐的日常事务中解放出来，开始追求更加健康丰盛的人生。通过世界第一大高尔夫球会，观澜湖高扬起“休闲产业”的大旗，并凭借其对健康富豪生活的精准把握，实现了休闲运动、家庭居住、商务交流的完美嫁接，让财智人士可以找到事业与家庭的最佳平衡点。

　　深圳豪宅区的后起之秀——后海

　　后海作为深圳重要的滨海国际门户，西区定位为延续蛇口独特风情的现代滨海生活区，东区定位为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业区、滨海休闲带和国际金融区，附近有后海大道、东滨路、南海大道、滨海大道等干道，是南山区区级服务中心，同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。后海湾总用地面积315.41公顷，西临南山商业文化中心，东接深圳湾红树林片区，北靠科技园、南硅谷，南和香港隔海相望。

　　现今，后海不仅有15公里的滨海长廊，也有地铁2号线连接深圳各区。既有优美的景观资源，也有便利的生活条件。这就使得后海湾片区成为了中低高端生活配套较为齐全的片区。

　　多年来，经数波密集和蓬勃的开发，自卓越维港、澳城等项目开始，一直磅礴支撑着后海片区的崛起，持续开发和销售的三湘海尚、太古城、海怡湾等楼盘，共同托起了后海片区的奢豪，逐步奠定出后海在深圳市场的豪宅地位，使得越来越多的财富层级买家，纷纷涌向后海置业。

后海雅园

　　房掌柜了解到，目前后海有海境界、绿海湾花园、鸿威海怡湾、澳城二期、君汇新天、三湘海尚、后海雅园、深圳湾1号等豪宅项目在售。待售的豪宅包括润尔雅园、翡翠海岸、汉森吉祥龙花园等项目。卖完已经入伙的豪宅有卓越维港名苑、曦湾华府、皇廷港湾花园、百丽湾等项目。至此，后海豪宅项目数量总计达到19个，成为继银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口、中央别墅区、大梅沙、观澜湖、尖岗山之后的又一深圳高端豪宅聚集区。

　　前海岗厦片区或为深圳新的豪宅区

　　2013年8月16日，深圳总价高价地在前海被二度刷新。继7月26日卓越分别以51.99亿元和71.8亿元分别拍下前海两地块后，短短20余天，华润以109亿元拿下前海首推第三块地，刷新了深圳的地价纪录，前海土地盛宴开始发酵。而在此前，5月28日，阿里巴巴董事局主席马云强势布局前海，注册成立菜鸟网络科技有限公司，并明确表示前期就将投入3000亿元巨资，力求全面重构中国物流体系。截至2013年8月20日，前海合作区共批复入区企业1465家，注册金额达1669亿元人民币。伴随前海大开发大开放势头形成，企业注册入区热情空前高涨，前海发展速度超出人们的预期。

　　前海片区在成立仅三年左右的时间内，吸引了包括汇丰银行、东京日动海上、瑞士银行、联想集团等20家世界500强企业的投资项目，以及弘毅投资、腾讯电商、菜鸟网络、富兰克林邓普顿等大批行业龙头企业的聚集，同时也带动了顶级豪宅市场的兴起。这个数据甚至超越了整个深圳过去30年的发展。

　　深圳地产人士分析指出，自从前海被确立为金融改革试验区以来，市场对前海土地价值的预期较高，对区域房价将形成进一步刺激，引来更多的市场需求，目前前海周边新开楼盘的价格已远赶超福田中心区的房价。中熙、中海、新世界、佳兆业、招商、华侨城等品牌房企集聚的尖岗山片区，为前海提供豪宅配套，无不暗示前海将身为深圳顶级豪宅片区的强者之气。

　　随着3月23日罗湖教育新村旧改项目合正荣悦超高层楼栋的推出,以城市更新为形式高端豪宅市场的帷幕被正式拉开。而紧接着进入广大购房者视野的深圳中心项目也延续了这一高端品位。业内人士预计，岗厦片区或将成为深圳新的豪宅区。