深圳楼市9月供需比小幅回升 二手房环比上涨超8%

　　一、中联精准指数——全市指数

　　2013年9月中联精准指数为236.2点，样本楼盘成交均价为25247元/平方米，环比上涨3.81%，同比上涨29.83%，两项涨幅连续5个月呈扩大趋势。根据深圳市规划国土委数据统计，本月二手住宅成交7402套，61.80万平方米，创下近三年同期新高，环比上涨超过8%，同比上涨约2成。

　　1.1、指数均价突破2.5万元/平方米，近七成样本价格上涨

　　本月中联精准指数走势继续增强，为236.2点，较8月增加8.7点，较2012年9月增加54.3点;样本楼盘成交均价达25247元/平方米，环比上涨3.81%，涨幅创下2011年2月以来的最大值，同比上涨29.83%，也创下近两年最大涨幅，指数均价已经连续5个月呈扩大趋势。主要原因是，购房需求旺盛，金九如期而至，全国土地市场火热，一二线城市高价地频现，形成了后市房价上涨的预期;其次，楼市置业旺季来临，学位房、高端改善或投资型物业成交活跃度增加;第三，刚需入市持续积极，有效房源供给有限，在市场形成向好的预期及看房持续增强的情况下，业主放盘价格上涨已经被市场所接受。

　　图1-1-1 中联二手房价格指数月度走势

　　数据来源：中联二手房研究院

　　根据中联二手房研究院监测，用于编制指数的100个样本楼盘中，本月下降楼盘仅为11个，且平均跌幅不到4个百分点，较8月份明显缩窄;持平楼盘为20个，较8月份增加一个;上涨个数接近7成，创下近一年新高，其中宝中、前海、新洲片区样本几乎全部上涨。

　　图1-1-2 样本楼盘价格变化情况

　　数据来源：中联二手房研究院

　　备注：下跌：幅度在﹤-1%;持平：幅度在 -1%≦持平≦1%;上涨：幅度在﹥1%

　　1.2、金九如期而至，供需比小幅回升

　　根据深圳规划国土局数据统计，本月二手住宅成交再次突破7000套，为7402套，61.80万平方米，环比分别上涨8.66%，8.45%，同比分别上涨20.95%，18.51%。9月份成交再次提升至今年的高位水平，且创下近三年同期新高，“金九“可谓如期而至，主要是首次置业、改善置业入市较为积极，特别普宅标准调整及住房公积金商转公利好政策的实施，促使不少购房者入市。

　　表1-1 全市及各行政区月度成交情况

　　　数据来源：深圳市规划国土资源委员会

　　备注：数据仅为二手住宅，不包括商业、写字楼、厂房等非住宅物业

　　根据中联二手房研究院监测，供需比本月小幅回升0.05，为0.54，为近6个月的最高值。9月份银行房贷政策有所收缩，令到部分资金有限，购房欲望不强的潜在需求入市放缓，而实际购房者入市仍较为积极;业主方面，部分业主为求楼市旺季所持有物业能超值变现，放盘意愿相对积极，但是涨价放盘较为普遍。两者博弈之下，致使供需比有所升。

　　图1-2-1 深圳市二手房供需状况

　　数据来源：中联二手房研究院

　　备注：供需比 = 当月新增房源 ÷ 当月新增客源

　　二、中联精准指数——排行榜

　　2.1、9月份环比涨幅最高楼盘

　　根据中联二手房研究院监测，本月100个样本楼盘中，涨幅最高的10大楼盘，涨幅均超过了10个百分点。其中，龙岗中心城、新洲、布吉各有两个楼盘，最大涨幅是龙岗中心城的九州家园，达18.69%;前海的诺德国际涨幅近14个百分点，新洲的绿景花园、韵动家园涨幅在13个百分点左右。

　　表2-1 9月份涨幅最高楼盘

　　　　数据来源：中联二手房研究院

　　2.2、1-9月累计涨幅最低楼盘

　　根据中联二手房研究院监测，1-9月份累计涨幅最低楼盘排名，人民南、宝安中心区、新洲、学位片区均有两个。其中，三个楼盘累计涨幅在5%内，罗湖金岸累计涨幅最低为2.18%;四个楼盘涨幅在5-10%，三个楼盘累计涨幅在10%以上。累计涨幅较小的楼盘，一方面是价格涨幅原本缓慢，另一方面是各月价格波动较大，涨跌互交。

　　表2-2 1-9月累计涨幅最低楼盘

　　　数据来源：中联二手房研究院

　　备注：累计涨幅指1-9月各月环比涨幅相加之和。

　　2.3、9月各片区涨幅最低楼盘

　　根据中联二手房研究院监测，本月各片区中涨幅最小的楼盘，十个楼盘均处于下跌或停涨状态。其中，八个楼盘价格环比下跌，跌幅最大的为宝城片区的弘雅花园，其次是龙岗中心城片区的天健现代城;有两个楼盘价格较8月份持平。

　　表2-3 9月各片区涨幅最低楼盘

　　　　数据来源：中联二手房研究院

　　三、中联精准指数——十大热点片区指数

　　根据中联二手房研究院监测，本月十大热点片区指数价格继续全面上涨且均超过2个百分点，8个片区涨幅扩大，较8月增加2个，2个片区涨幅放缓。其中，大前海范畴的前海、宝中、宝城，涨幅均在4个百分点以上，涨幅继续扩大，宝中均价突破3万元/平方米;价值洼地——龙岗中心城迎来新一轮的补涨，以5.42%涨幅领涨各片区;刚需青睐的龙坂、布吉涨幅近4个百分点，新洲片区涨幅近5个百分点;景田、学位房片区稍有放缓。

　　表3-1 本月十大热点片区二手房价格指数

　　　　数据来源：中联二手房研究院

　　备注：学位房片区指白沙岭与园岭片区

　　3.1、宝城指数再次扩大，宝中均价突破3万元/平方米

　　本月宝城片区指数走势再次增强，为260.3点，样本楼盘均价为24441元/平方米，环比上涨4.20%，同比上涨35.24%，涨幅较8月份分别扩大1.40%，5.61%。宝安中心区指数走势持续加快，为242.2点，样本楼盘均价达30219元/平方米，环比上涨4.04%，同比上涨37.22%，领涨各片区，其中超6成样本单价超3万元/平方米。

　　图2-1-1 宝城片区二手房价格指数月度走势 图2-1-2 宝安中心区二手房价格指数月度走势

　　数据来源：中联二手房研究院

　　3.2、龙坂指数涨幅加快，前海指数持续领先

　　本月龙坂片区指数涨幅有所加快，为235.2点，样本楼盘均价为21596元/平方米，环比上涨3.70%，同比上涨24.75%，较8月份分别扩大2.03%，5.03%，梅林关口检查站拆除或改造，佳兆业签约龙华新区旧改等利好，给持续活跃的新区楼市再添利好。前海片区指数继续处于领先地位，为268.0点，样本楼盘均价为31754元/平方米，环比上涨4.65%，同比上涨34.31%，涨幅继续扩大。

　　图2-2-1 龙坂片区二手房价格指数月度走势 图2-2-2 前海片区二手房价格指数月度走势

　　数据来源：中联二手房研究院

　　3.3、景田、学位房指数涨幅有所放缓

　　本月景田片区指数为259.3点，样本楼盘均价为34829元/平方米，环比上涨2.73%，涨幅较8月份有所放缓，同比上涨33.52%。学位房片区指数为253.0点，样本楼盘均价为36613元/平方米，环比上涨2.89%，涨幅有所放缓，同比上涨22.57%。两大片区均为教育资源丰富的区域，学区房近来成交也十分活跃，但是由于8月份价格涨幅过快，部分空间提前预支，令到本月有所放缓。

　　图2-3-1 景田片区二手房价格指数月度走势 图2-3-2 学位房片区二手房价格指数月度走势

　　数据来源：中联二手房研究院

　　备注：学位房片区指白沙岭与园岭片区

　　3.4、新洲指数涨幅加快，人民南指数稳增

　　本月新洲片区指数为205.1点，样本楼盘均价为28657元/平方米，环比上涨4.94%，涨幅加快，且居第二位;同比上涨29.01%，也较8月份增加了近6个百分点。人民南片区指数为177.7点，样本楼盘均价为21267元/平方米，环比上涨2.01%，同比上涨20.09%，涨幅两月呈小幅扩大趋势。

　　图2-4-1 新洲片区二手房价格指数月度走势 图2-4-2 人民南片区二手房价格指数月度走势

　　数据来源：中联二手房研究院

　　3.5、布吉均价破1.8万元/平方米，龙中指数领涨各片区

　　本月布吉片区指数涨幅有所加快，为234.0点，样本楼盘均价为18390元/平方米，环比上涨3.76%，同比上涨30.90%，涨幅较8月份分别增加1.23%，2.63%，其中超过3成的样本价格在2万元/平方米以上。龙岗中心城指数为190.6点，样本楼盘均价为13477元/平方米，环比上涨5.42%，领涨各大片区，8-9月份中心城新盘入市取得良好销售，部分热销楼盘价格直破2万元/平方米，对区域房价提升作用较为明显。

　　图2-5-1 布吉片区二手房价格指数月度走势 图2-5-2 龙岗中心城二手房价格指数月度走势

　　数据来源：中联二手房研究院

　　四、中联精准指数——下月预测

　　9月份虽然房贷政策有所收紧，但难掩楼市金九已定的局面。二手楼市成交量价齐升，全月二手住宅成交7402套，环比上涨近9个百分点，同比上涨超过2成;中联精准指数走势继续增强，为236.2点，样本楼盘均价超过2.5万元/平方米，环比上涨3.81%，同比上涨近3成，涨幅创下近两年多新高。

　　楼市旺季，银十可期

　　楼市金九如期而至，银十同样值得期待。首先是政策方面出现利好，9月份深圳普宅标准调整并实施，深圳住房公积金“商转公”也于9月中旬上线，两项政策微调无疑是更多的从购房者角度出发，支持其有效购房需求，时间推移，政策被熟知，会逐步促动部分购房者入市;其次，10月份延续了良好开局，国庆期间看房量依然保持高位水平，并未出现以往节假日快速下滑的状况，并且看房及放盘量还较2012年国庆同期出现30%以上的涨幅，再次反映了今年楼市持续活跃的发展态势;第三，9月份全国土地市场火热，一二线重点城市高价地频频出现，部分城市“受捧盘”再现，形成了未来市场持续向上的预期，也会令到计划年底置业群体加快入市的步伐。最后则是年底置业旺季来临，特刚需的婚房、改善换房、学位置业，甚至投资置业入市的积极性往往也会明显的提升，同时持房的业主为求房产超值变现，年底旺市也会增加放盘，由此形成供需较旺的局面。

　　特区一体化持续推进，利好原关外楼市发展

　　9月底，梅林检查站率先拆除关口减速带及边防岗亭，同时市交委还表示将力争国庆节前，拆除南头、新城、南光、清水河检查站等12个关口共计76条减速带。由此拉开了关口交通综合整治的序幕，特区一体化的交通屏障进一步的扫除，自 2010年7月进入特区一体化，2010-2011年延伸关外地铁线路全面开通，龙岗、宝安两区近几年二手房成交占比连续超过42%，已然成为深圳楼市最为活跃的区域。此次关口交通的综合整治改善，不仅是空间距离的改善，更是心理屏障的打通，对于楼市发展将会产生长远的利好，特别是毗邻原关内的中小户型供应较多的龙华、坂田、布吉片区将会吸引更多刚需首次置业，中大户型较多、综合配套较为完善的宝中、新安等或将吸引不少改善需求。