专家解析“京七条”：抑制房价限价房须足量供应

　　23日，北京出台了两条密切相关但各有侧重的调控政策。北京也成为继深圳之后，10月份以来出台地方房地产调控政策的第二个城市。业内普遍认为，两地出台地方调控政策皆因实现年内调控目标存在压力。中原地产市场总监张大伟认为，北京两万套低于市场价格30%的自住商品房政策对市场影响更为直接，但这一政策能否抑制房价快速上涨，还是得看这种“七折限价房能否足量供应”。

　　原因>>　北京房价涨太多，调控目标恐落空

　　无论是“京七条”、《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，还是“深八条”，业内普遍认为，这种地方政策出台最主要的背景，还是房价同比上涨幅度太大，“地方政府为实现一季度发布的调控目标而做的最后努力”。

　　22日国家统计局发布的数据显示，北京和深圳9月份房价同比上涨幅度分别达20.6%和20.1%。山东大学房地产研究中心主任李铁岗称，“距年底只剩两个月，无论是北京还是深圳年内实现既定调控目标都有很大难度”。

　　同为一线城市的上海和广州也面临同样问题，中国房地产学会副会长陈国强日前接受采访时就表示，“从北上广深四大城市来看，房价涨幅超出年度调控目标已成定局。”

　　预测>>　担心被问责，沪穗或将跟风

　　正是基于以上原因，中原地产市场总监张大伟认为，继深圳、北京后，同样面临目标压力的上海和广州极有可能跟风出台地方调控政策。

　　按照今年3月国务院有关通知，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的城市有关负责人要进行约谈和问责。

　　10月份，中国房地产业协会副会长朱中一接受采访时称：“国务院文件第一条提到稳定房价目标责任制，执不执行?这些问题应该给老百姓一个说法。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，“问责要看怎么问法，光检讨不能解决问题。问责不仅是问房价调控目标完不成，也要问房价背后的问题，找出原因下一步才有可能完成目标。”

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在约谈和问责的压力下，上海、广州以及杭州、南京等也同样有出台地方政策的需求，前两个城市更为迫切。

　　A　低30%，北京买房能省50万

　　“深八条”在业内被认为重点是拟提高二套房首付比例和贷款利率。而北京在重复和强调既有政策“京七条”外，同时发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。其中明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，均价比同地段、同品质商品住房低30%左右，年底前将完成2万套供应，预计明年5万套自住型商品住房供应将占全部新增供应的50%以上。

　　30%大约是多少?中原地产市场总监张大伟24日对记者称，目前已经供应的低价自住房用地在五环六环附近，北京这个区域目前房价在两万元到三万元之间，按照这个价格，张大伟估计，“低30%左右能为购房者节省50万元购房款”。

　　B　限价房出笼，“夹心层”最受益

　　对于北京限价自住房政策，张大伟和李铁岗持认可态度。

　　张大伟认为，以前居住供给是二元结构，一端是保障性住房，由政府供给;另一端是普通商品房，由市场供给。

　　而大体量低于周边市场价格30%自住房政策，则是介于以上两种供应结构之间，对象是既享受不到保障住房政策，又无力承担高企市场房价“夹心层”的购房者。

　　“京七条”是否放空炮 　关键看这三条

　　供应量 明年能达到5万套?

　　根据北京市住建委网签数据，2012年北京市商品住房签约23万套，其中新房成交9.4万套。张大伟称，2013年底两万套低于市场价30%的自住商品房能占到市场成交30%左右，到明年供应量达5万套后能占新增供应量50%，若达到这个供应量，对平抑房价作用将十分明显。

　　公共资源配套 会否打折扣?

　　限价房的位置怎么样，交通、气、水、电、暖、教育等这些公共设施配套与否，都会影响政策效果。

　　张大伟认为，如果像以往保障房的做法，效果肯定要打折扣。

　　地方政府 能否下决心“割肉”?

　　因为这种政策是以牺牲地方政府土地收入为代价，张大伟认为，“地方政府严格执行的话，需要下决心”。基于此，这种明确打七折的政策能否为更多城市所效仿，目前还不好说。