深圳市场成交量跌价稳 二手房改善需求入市积极

　　【主要观点】

　　上周(10.21-10.27)楼市量跌价稳。二手房成交1809套，环比下降14.9%，均价为25649元/平方米，小幅上涨0.94%;新房住宅成交903套，环比下降21.4%，价格较前一周持平。

　　中大户型成交增多，改善入市较为积极。90平方米以上物业比例超过50%，较前一周增加近17%;改善入市也较为积极，比例增加近5%，其中龙中、中心区、园岭等片区较为明显。

　　1.1二手房：量跌价稳

　　上周(10.21-10.27)二手房成交1809套，环比明显下降14.9%。虽然成交量出现较为明显的下降，但从近两月周成交量(平均1725套/周)走势看尚属正常水平。而另外，近期业主放盘意愿稍有减弱，在售盘源价格较高也在一定程度影响了市场的成交速率，根据中联二手房研究院监测，近两周放盘量持续下降，加上看房量攀升，供需比创8月以来的周新低。

　　价格方面，成交均价为25649元/平方米，环比小幅上涨0.93%，近几周基本维持高位较为稳定的状态。

　　1.2 新房：成交量高位运行，成交价格维持稳定

　　上周全市新房住宅成交903套，环比下降21.4%，但是900多套的成交仍处于较高运行水平。成交均价为21063元/平方米，较前一周持平。近两月新房入市项目大幅增加，供给较为丰富，预计后市成交将会持续保持良好的态势。

　　图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势

　　数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

　　1.3、二手房成交结构：改善需求入市较积极，中大户型成交增多

　　上周市场成交高位回调，但是改善需求入市表现却较为积极，占比超过20%，较前一周增加4.7%。物业结构方面，中大户型成交比例大幅增加，90平方米以上占比超过50%，其中90-144平方米占比增加16.1%。价格方面，单价2万元/平方米内占比增加6.9%，其中龙岗中心城、布吉两片区成交十分活跃，其余单价区间出现不同程度下降;总价100-200万元占比最高为38.5%，较前一周持平，200-300万元占比增加5.4%，其余区间缩减。

　　综合分析，上周成交放缓，只是一种短期市场表现，而从看房量监测看，上周已经创下近期新高，预计在经过一段时间的沉淀之后，将逐渐转化成购买需求。

　　图2 ：10月21-28日成交面积-单价-总价分布

　　数据来源: 中联二手房研究院(根据成交系统数据统计)

　　1.4、后市：成交量回升，房价坚挺

　　上周二手房成交量下降明显，但1800多套的成交在近几月仍处于中等偏上水平。而近期看房量持续上涨，并于上周创下新高，当经过一段时间沉淀之后，预计将转化成实际的购买需求，促使成交量上升。反之近来业主期望高价出售，放盘意愿减弱，导致供需比创下近期新低，随着年底置业旺季到来，二手房源“僧多粥少”的矛盾或更加凸显，价格也或将更加坚挺。

　　表1：2013年10月第4周(10.21—10.27)楼市成交量价表

　　数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院