泰禾集团77亿担保借贷 市场疑虑全年销售能否达标

　　10月29日晚间，泰禾集团公告称，为满足项目开发的资金需求，拟为旗下五家下属公司提供总额为77亿元的担保。

　　据泰禾集团的公告显示，此次的担保中，这五项都是为满足最近所拿项目的运营资金而进行。

　　在这5项项目中，除为3项新项目提供担保外，泰禾集团还为之前的两项借款追加提供连带责任，新增担保额度6亿元与12亿元。

　　总担保额度超净资产近5倍

　　在此次新增五项担保之后，泰禾集团表示，截止该公告披露日，泰禾集团实际对外担保总额为151.82亿元人民币，占公司最近一期经审计净资产的675.53%，全部为对下属控股公司提供的担保。

　　总担保额度超过净资产近五倍，这在业内实属少见。而泰禾集团如此大规模的担保行为，市场人士观察与其今年以来的激进拿地策略不无关系。

　　据不完全统计，今年以来，泰禾集团拿地频繁。从1月份18.5亿在北京拿下朝阳区第一宗地开始，截止其最近(10月10日)一次9400万在福州永泰县拿地为止，至此，泰禾集团今年以来的拿地支出近160亿元，远超出该公司董事会和股东大会授权的110亿拿地额度。

　　而据熟悉泰禾集团人士介绍，泰禾今年以来的拿地，大多数都是高溢价、高楼面价、高总价的“三高”地块。

　　4月份，泰禾集团以19.3亿元竞得北京通州台湖镇251亩宅地，溢价率高达112%;之后在5月20日又以11.25亿元拿下的台湖镇另一宗地块，成交楼面地价更是高达1.9万元/平方米，成为北京通州新高价地。

　　同时，还有一点特别值得注意的是，往往在高价拿地之后，泰禾集团随即就为地块所在的项目公司向信托、基金等进行大额担保贷款。

　　因此，在如此激进的拿地策略下，泰禾集团资金链益显紧绷也就不足为奇。

　　据其公布的最新三季报显示，截至2013年9月底泰禾集团的长期借款同比上升约47.44%，长短期借款总额为136.84亿元，但期末的货币资金余额仅为24.05亿元。

　　市场疑虑能否完成年度销售

　　除了对泰禾激进拿地策略下的资金链画上问号外，市场观察人士对于目前销售时点已过三季的泰禾，能否顺利完成其今年定下120-150亿销售既定目标依然充满疑虑。

　　据泰禾集团中报显示，上半年，泰禾共实现销售合同金额35.9亿元，其中住宅地产实现销售合同金额22.5亿元，商业地产实现销售合同金额13.4亿元。

　　这似乎离完成全年目标有些遥远，不过，早前泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时就表示，完成全年目标没有问题。

　　黄其森称，为了完成全年目标，泰禾集团加快了项目的入市。根据泰禾集团披露，下半年集中入市的项目有十余个，全年货值超200亿元。

　　就北京市场而言，其中涉及到北京通州台湖项目、孙河项目(泰禾北京院子)等，值得注意的是，这两个项目均为年内拿地。

　　而对于将在11月入市的泰禾北京院子，据黄其森表示，该项目的整体货值在50亿左右，如果按照泰禾孙河项目的规划建筑控制规模64777平米来计算，预计售价至少在77000元/平米。

　　然而，对比目前该区域在售的龙湖双珑原著45000-60000元/平方米的平均售价。有市场分析表示，按照孙河区域的规划，该区域还将有B、C、D、E以及K地块相继出让。未来只有出现更高的楼面价，才能在一定程度上释放当前泰禾集团的销售压力。

　　同时分析亦指出，泰禾集团另外一个在北京的通州台湖项目，也存在楼面价过高问题。据了解，现在台湖区域仅有唯一一个东亚印象台湖项目在售，均价仅1.5万元/平米左右，不仅如此，早前首开和万科联合在台湖拿的三宗地块，楼面价也只在万元左右，相比泰禾1.9万/平的楼面价要将近少一半。

　　而泰禾集团在北京在售的代表项目——运河岸上的院子，据一位接近泰禾的人士表示，“运河上的院子”开盘至今已约9年时间，至今仍有超过三分之一的房源未能卖出。而且由于交通极为不便，配套严重缺乏，价格畸高，导致接盘者寥寥。

　　同时，在泰禾集团大本营福州，泰禾下半年入市的项目有东二环泰禾广场剩余商铺和SOHO、五四北项目剩余底商、以及闽侯南屿项目、闽侯南通首府二期、福州红树林红峪等等。

　　据福州业内人士对观点地产新媒体透露，目前泰禾在福州在售的项目主要有四个。其中，泰禾红树林和泰禾红裕项目现在已经接近尾盘，目前货量仅剩百套左右。而据介绍，泰禾红树林从2009年入市以来，其销售一直比较缓慢。

　　而近期开盘的泰禾首府(10月26日)，上述人士还续称，该项目处于郊区，也是该区域唯一在售楼盘，所以该项目的定价并不是很高，8300元/平。如果该项目单纯靠走量的话，销售回款也不会太高。

　　除了住宅板块外，五四北泰禾广场和东二环泰禾广场作为泰禾集团旗下的商业项目。其中，五四北泰禾广场，福州另一业内介绍，该项目位于非主流商业区，由于开业当天(9月26日)采取了一定程度的优惠活动，录得较多人气，然而，接下来是否能保持较高的人气尚待考验。

　　而位于市中心的东二环泰禾广场的现状就好很多。但按照泰禾人自己的说法，泰禾的商业项目偏向中高端，并尽量形成差异化。有分析就指，成熟的商业模式并非想象中那么简单，对于泰禾而言，也许将商铺出售并不是问题，但后期运营和管理所面临的问题或许会超乎他们想象。

　　此外，位于福州大本营外的周边项目，据泰禾集团披露，将要入市项目还有石狮泰禾广场、长乐项目、泉州华大泰禾广场、宁德红郡二期、闽厦门红门项目等等。

　　以长乐项目为例，有市场人士就指，由于该项目的人群主要是针对长乐本地，因为是三四线市场，所以该项目的销售难比泰禾在福州的销售业绩。

　　“也许对于泰禾集团而言，在拿了高价地后，如何去推动入市项目的去化，现在还是面临着不小的挑战，而且有着不同的市场环境，所面临的困难要素也将不同。”上述人士如是表述。