瑞安地产急抛物业套现超57亿 西部第一高楼疑停工

　　12月5日，重庆一片阴冷。雾蒙蒙中，高楼清洗工小田还在努力擦拭重庆企业天地2号楼幕墙玻璃上的脏污。他并不知道，这栋楼马上就要易主。

　　继去年以17.5亿元相对低价整售三幢写字楼给平安信托后，瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安”，00272.HK)在重庆继续寻觅下家。日前，瑞安又将重庆企业天地2号写字楼部分及815个地下车位一并脱手给阳光人寿，代价24亿元，预期将亏损1.23亿元。

　　在小田身边，规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影的工地现场也是一片寂静，它所遭遇的“停工”疑云，也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。

　　外界普遍认为，瑞安近年来在各地多个旧城改造项目中，沉淀了大量资金，比如重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标，导致瑞安负债率居高不下，资金周转困难。事实上，不仅在重庆，瑞安近日转身又将上海太平桥项目以33.23亿元卖给中国人寿信托，短短一周之内，瑞安套现超过57亿元。

　　瑞安方面在接受时代周报记者采访时，极力否认重庆高楼停工及资金紧张一事，并称公司目前持有现金充裕。

　　卖楼、停工疑云笼罩重庆天地

　　瑞安重庆天地所在化龙桥区域，已经找不到当年的影子。这里曾是重庆著名的“下岗一条街”，拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。十年前，瑞房以旧改专家身份驻场，任务是将此改造为一个建面360万平方米的庞大城市综合体，包括一条类似于上海新天地的8万平方米商业街，规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影以及150万平方米住宅等在内。

　　漫长的拆迁过程，加上瑞安长开发周期，重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标。时代周报记者在现场看到，项目住宅部分历经十年仅开盘至第五期，剩余的部分还用围墙圈着未开发。而作为项目主体的写字楼与商场仍在建设之中，由于未通地铁，商业配套不足，办公氛围很冷清。以上海新天地为蓝本建设的商业街也人气不足，日常只有三三两两的顾客。

　　在时代周报记者以租客身份与重庆天地置业顾问攀谈中，她们也坦承，商办项目的确还在艰难爬升期，以往只能看到售楼人员在园内走来走去，现在情况略有好转，但估计要等商业配套陆续开业，办公招租才能更顺利，“目前平安信托买走的4号写字楼招租时间比较长，现在效果还可以，阳光人寿买的2号楼只开放了低层，租金大概在100元/平方米/月。”

　　这也就不难理解瑞安为何亏损也要出售项目。从双方框架协议来看，阳光人寿将委任瑞安旗下上海新天地商管团队进行项目资产管理。在未来6个结算期内，如果净营业收入未达目标额，新天地方将需要以现金方式向阳光人寿支付不足金额，并延长管理期。

　　对于赢得上述对赌条款，瑞安方似乎信心不足。就眼下来看，瑞房已宣布将对支付阳光人寿不足金额作出1.36亿元拨备，上文1.23亿元亏损额也就此预估而来。事实上，在未来最悲观的情况下，即项目租金以及出租率均出现最低迷表现，瑞安预计向阳光人寿支付的不足金额将有可能达到4.4亿元。

　　眼下，正遭遇的“停工”疑云的嘉陵帆影，也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。时代周报记者看到，嘉陵帆影主塔工地竖着三台普通塔吊，但并无机器和工人在施工，一片沉寂。周边其他楼栋的施工人员等知情人士告诉时代周报记者，2013年春节前，主塔现场的动臂塔吊已经撤走，至今寸尺未动，且再次开工时间并不明朗。

　　不过瑞安方面在接受时代周报采访时，矢口否认停工一事，称企业天地1号(嘉陵帆影)一直是在按照既定计划进行。项目在2012年底完成了桩基，今年10月完成了地库周边结构及基坑回填，计划在明年底完成商场裙楼，整体预计会在2017年底完成。

　　“事实上，瑞安卖掉项目得到外来资金驰援，可以缓解项目开发面临的资金压力，未来的运营风险也得以分担。”重庆当地有开发商代表张先生对时代周报记者分析称，华龙区原是老工业区，商办氛围缺失，周边还有龙湖时代天街、万科万锦汇等劲敌项目分流客户群，招租前景目前难料。嘉陵帆影停工也有可能，从大环境看，重庆写字楼市场整体供应过剩，面临市场下行的风险。在世邦魏理仕的统计中，三季度，重庆优质甲级写字楼整体空置率达到30.5%。

　　负债净额260亿急套现57亿

　　不止在重庆，回到上海大本营，瑞安的瘦身计划也在快速推进。

　　12月4日，瑞安公告称，已通过子公司与中国人寿信托订立买卖协议，向后者出售上海太平桥项目126号地块的99%权益及负债，交易总代价估计为33.23亿元。短短一周之内，瑞安套现超过57亿元。瑞安方面强调，这是为了提高资产周转率及缩短投资回报期。数番套现所得，瑞安将用来偿还债务，以及开发房地产项目。