机构乐观研判来年楼市 一线城市的房价稳中趋缓

　　随着拿地、销售等房地产指标持续增长，机构对于明年的楼市普遍持乐观看法。来自多家机构近期的报告显示，从最新的政策表态看，房地产行业持续调控方向已经达成共识。然而，由于市场中可售存量偏低，一线城市比较难以抑制价格上涨的压力。2013年末到2014年初的市场政策预期将会比较稳定。

　　房价升幅全球排第二

　　根据莱坊最新发表的研究报告，追踪53个国家以及迪拜和中国一般住宅价格的《全球房价指数》已超越金融危机前的高位。迪拜、中国内地和香港整体住宅楼价的按年增幅最大，分别上升28.5%，21.6%和16.1%。中国住宅楼价按年升幅全球排第二。

　　莱坊北京副董事研究及咨询部主管张婧婧女士指出：“北京市自住型商品房政策的出台对北京市场的火热有一定的冷却效应。住宅市场近2个月来成交量持续下跌，对自住型商品房政策的进一步执行关注度较高。市场成交价仍处于上升轨迹，但增速有放缓迹象。预计住宅价格在2014年继续上升10%左右，这个涨幅比今年的25%的涨幅已经有所减慢。”

　　除了住宅市场，机构对于商业地产明年走势同样看好，DTZ戴德梁行研究部近日推出2014年环球房地产市场展望报告显示，未来两年，亚太区的租金将出现较高的增长，虽然区内将有大量商用物业的新供应投入市场，但由于营商及租务需求复苏，将令租金有较大上升空间，升幅并会高于环球其他地区。不过报告指出，北京及上海的写字楼空置率仍然较低，加上租务需求持续强劲，将令顶级商厦的租金进一步上扬，但其租户则要更积极地节省租务开支。然而在二线城市，租户的议价能力则较强，因为二线城市未来将出现庞大的写字楼新供应，空置率上升，将令租金持续受压，租户的选择更多，优质商厦将吸引更多租户入驻，市场将出现调整。

　　楼市热度或将延续至2016年

　　截至12月10日，30家房企公布了前11月的业绩报告，来自中原地产研究部的统计数据显示，这30家房企合计销售业绩高达10457亿元，同比增幅高达33.7%。值得关注的是，相比2012年仅万科、保利、绿地3家房企业绩突破千亿元，今年房地产“千亿军团”成员有望增至7家。

　　“2014年对于地产来说有两个很关键的主题词，一个是‘改革’另外一个是‘修复’。”新财富最佳分析师房地产领域团队第一名国泰君安李品科近日指出。李品科表示，明年像土地流转改革可能对于部分的企业会带来一个巨大的投资机会，对于部分在今年高价拿地的公司可能也会有一些负面的影响，此外，今年基本面和市场过于悲观之间的预期差会带来整个的修复。

　　李品科预计，2013年整个行业的增速基数是非常高的，所以2014年部分像销售这样的增速还是会高位略回落一些。“从开发商的角度来说，2013年只是开发商高增长的一个起点，我们要看到从2013年开始一直到2016年，至少2016年上半年，整个开发商不但是利润率会处于持续回升的状况，他们的收入和利润的结算增速也是一个持续往上走的过程。”

　　政策预期将会比较稳定

　　2013年北京土地市场可谓大丰收之年。根据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月，北京土地市场共有198宗地块实现成交，土地出让面积合计为1873.9公顷，规划总建筑面积2111.1万平方米，同比分别增长了70.4%、47.5%，同时也创造了近四年来的新高。与此同时，2013年前11个月北京土地出让金总额高达1646.4亿元，同比大涨188%，同时也创造了有史以来的土地出让金新高。由于今年实现成交的宅地将逐渐于2014年开始入市，土地储备的丰厚将减缓明年市场供应的压力。

　　链家地产市场研究部张旭表示，四季度前后，各城市相继出台收紧性调控手段，从客观和主观两个层面，将使持续释放的购房需求受到抑制。比如继续严格执行的新房限涨政策、限购(购房资格年限)延期，都使得当前部分人群购房难度上涨，而北京在年底推出“自住型商品住宅”计划，由于规模较大，也会吸引一部分刚需群体出现观望情绪。但多数需求仍会正常释放，短期内，正常市场环境下的商品住宅成交量不会出现明显下滑。另外，从商品住宅待售面积看，库存依然处在累积状态，压力在部分三四线城市较为明显，而一线城市，市场中可售存量偏低，会比较难以抑制价格上涨的压力。2013年末到2014年初的市场政策预期将会比较稳定，房地产市场也会比较平稳。