在燕郊操盘多年的某项目营销总监对此也有自己的判断，在他看来，从2010年以后，燕郊基本上以刚性需求为主，投资比例缩小，一直到目前为止，“刚需”占了压倒性的比例。该营销总监表示，这几年可以明显看到，燕郊的入住率猛增。这从一些现象就可以看出，燕郊交通异常拥挤，上下班高峰时段，无论是公交还是公路，堵得一塌糊涂，现在连出燕郊都是一个很困难的事情。这两年大批量的入住人群，加上以前的空置也都慢慢入住，众多大型区域商业的开业和常态经营，燕郊已经完全摆脱“睡城”桎梏，成为了一个完善的近京生活区。
“现在燕郊北城区房价低于12000元/平方米的项目很少了，包括二手房，上半年时均价还在8000元～9000元/平方米。因为北城区几乎已经没地可供开发，项目越来越少。南城项目也都卖到10000元/平方米以上。就连多个大厂的新开盘项目都卖到9000多元/平方米。”采访中多位买房人及项目销售皆如此感叹，近年来交通影响和城镇化进程对燕郊板块的影响，显而易见。
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