深圳大户型豪宅或被低估 有观点指尚未“涨到头”

　　项目名称：国富耀凯花园

　　主推产品：180-270平方米复式，300平方米平层

　　所在区域：香蜜湖

　　项目名称：蓝郡·左岸

　　主推产品：145-300平方米复式豪宅

　　所在区域：盐田中心区

　　项目名称：大康福盈门

　　主推产品：156-178平方米平层大宅

　　所在区域：福田中心区

　　空

　　世联陈劲松：明年大户型“滞销”?

　　中国房地产跟开发商，房价跟开发商的关系其实不大，主要跟货币相关。第二，跟规划相关。第三，跟政府的配套相关。现实是，社会融资总量增速在回落。可支配收入增速在下滑，可支配收入提升的速度在下滑，因为产业调整、因为生产能力过剩，总体来说增速在下滑。以开工面积滞后1.5年来算，那么2014年推的面积依然会增长10%。也就是说它推售的面积在增加，收入增幅在下降。

　　基于此，我们认为明年是软着陆的一年。当需求增速迅速下降的时候，它会带动销量和房价软着陆。同时，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理，这个平台期虽然不再增长了，但是它的量非常非常大。第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。第四，投资客不会明显增加。第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米大户型滞销依然不会改变。一线城市房价属于资产的股市，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

　　利率市场化加速，行业集中度迅速提升。在此背景下，买入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升;反之，销售回款质量比较差，高位加杠杆，过于激进的中小开发商将面临短期偿付危机。

　　粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争将面临严酷的精细化竞争考验。房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天2014年我们认为进入下半场的元年开始了。

　　多

　　微评：大户型价值要爆发

　　@令狐葱V：换房客被限购限贷政策限制，未来需求大爆发的时候加上，大户型的价值就爆发了，除非管理费太贵，否则无人会嫌自己房子太大的。

　　@大资产管理：现在最大的问题是小户型太多，其实以后无论是收入增长快，还是供应持续增加将使房价趋于合理，在预算许可的范围内，大户型会是优先选择，这个改变可能是现在很多人没有关注到的。

　　@业余套利：【2014年1线城市楼市展望】预期2014年1月没有重磅单边利空;2月房贷恢复正常85折。在此预期基础上判断：9月至今属中场休息上涨中继，政策明朗和积蓄增加后刚需再度“抢房”。低总价低单价盘仍是行情主线。总体表现为温和上涨。

　　@深圳Jacky：2014，中心地段的大户型会有一波补涨。