深圳楼市年末有点冷 新房成交价已连续两月下滑

　　随着气温骤降，一线城市12月楼市也在急剧转冷。

　　深圳(楼盘)最先提高二套房贷首付，缩紧首套房贷，并推出多个调控组合拳后的威力，在年末开始显现。从数据上看，新房成交价已经连续两月环比下滑，而新盘成交量也在12月之后开始下滑。据记者了解，由于蓄客不足，不少楼盘被迫推迟开盘，恒大在深圳的首个项目已几次更改开盘日期，定价也更加审慎。

　　“市场有自身的周期，这一轮房价连续上涨一两年，已超出刚需的承受力，市场需要歇歇调整一下。”北京(楼盘)中原地产研究总监张大伟认为，新一轮调整期来临，房企今年疯狂拿地，2014年的供给量无疑会很大，调整不可避免。

　　年末楼市转冷

　　位于深圳福田区的京基滨河时代公寓，在11月初一次性推出903套精端公寓大体量，不限购不限贷，首付五成，而有合作银行可提供先首付五成，银行再以非毛坯贷款方式返还两成，实际可贷七成，与首次购买普通商品房享受相同待遇。

　　但贷款优势并未带来强劲需求，12月7日，京基滨河时代公寓开盘当日只放出500套，楼盘起价为4.2万-4.3万元/平米，均价达到4.5万元，购房者认为定价偏高，并不买账，开盘即遭遇寒流。

　　这也令原本打算12月中上市的多个楼盘，推迟了开盘计划。典型如恒大在深圳布吉的首个项目“国香山”，由于蓄客不足，已几次更改开盘时间，日前才确定在12月22日推出。

　　“恒大希望打响在深圳的第一炮，没有八成的把握，不想开盘。”深圳某房企销售负责人告诉记者。

　　经常实地踩盘的楼海网黑皮告诉记者，十八届三中全会召开后，明显感觉购房者心理发生了变化，热情下降，对定价更敏感，如瑞泽佳园、山海美域近期开盘都取得了不错成绩，而定价偏高楼盘，均遭冷遇，如香格名苑、富通V都会、京基滨河时代。

　　根据中原集团研究中心统计，12月以来54个城市新房成交面积全线回落，前12日累计环比下跌幅度为5.6%，其中一线城市下滑近1成，而12月第二周已经是连续第三周成交出现放缓。

　　“进入12月，明显感觉市场转冷了。”深圳龙岗区一在售楼盘销售总监告诉记者，一方面四季度银行缩紧房贷，到年末开始显现效果。房企今年销售任务大多提前完成，希望在年末提价以提升项目利润，但到2014年初，若银行贷款仍未放开的话，开发商将面临资金压力。

　　二手房同样未能突破重围，12月第二周，中原集团监测的六城市成交量总体下降3%。预计12月全月，整体楼市成交将平稳回落。其中，北京二手房市场已经入冬，有数据统计，11月份北京新增买房客户登记量环比减少近一成。

　　新一轮调整期来临?

　　从2012年中至今一年半时间，市场从回暖一路飙至疯狂，如今转冷，是否意味着楼市又将进入新一轮调整期?

　　12月18日，国家统计局公布的11月70个大中城市房价指数，除温州(楼盘)外，其余城市房价同比仍在上涨，四个一线城市涨幅达到20%，笼罩市场的仍旧是高房价阴影。

　　但值得注意的是，11月涨幅偏高与去年同月基数相对较低有一定关系，且环比涨幅继续收窄，其中一二三线城市涨幅同步回落。业内分析预计，同比涨幅即将见顶，目前房价正逐步放缓，涨幅绝对值已步入历史“合理”区间，即低于0.6%。

　　业内认为，由于前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，部分城市提高了限购门槛，从严审批项目预售，特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，有助于稳定市场预期。

　　此外，一二线城市为完成年度房价调控目标，政府普遍采取价格指导方式，部分楼盘预售受阻，也导致市场供给下滑，多重因素叠加，致使12月以来新房和二手房成交均出现放缓趋势。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，持续上涨接近2年的房价已经超过大部分需求的承受力，市场逐渐开始出现观望。整体看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。

　　从供给端来看，2012年四季度起，土地成交井喷，今年大中房企竞相抢地，一线城市高价地频出，多个城市今年卖地收入创新高。

　　业内人士认为，这些土地将陆续在2014年进入销售期，极大弥补市场空缺，也将形成充足的供给量，而过去两年急于购房的需求方已逐渐消耗殆尽，新的需求尚需时间积蓄力量。

　　张大伟对记者表示，市场正迈入新一轮调整期，从2006年起的楼市走向来看，一般市场周期为1年半到两年。“2006、2007年上涨，2008年下调，2009、2010年上涨，2011年下调，2012、2013年上涨，2014年可能又要下调了。”

　　“说出现长期拐点不现实，但市场有自身的短周期。”深圳某房企人士预言称，一旦明年市场调整来临，今年拿了很多高价地的房企，如融创、恒大，明年可能会很痛苦，绿城、金地都曾因高价地拖了后腿。