深圳高溢价地块占38% 2014年土地市场或创新高

　　2013年的土地市场依旧是高歌猛进的一年，高价地频出，市场成交量价齐升，一线城市的高溢价地块在成交地块总量中占比普遍较高，各城市的土地出让金较2012年同期出现明显增长，房企拿地动作普遍积极。逐步过渡到市场化改革进程的2014年，农村集体经营性建设用地的入市规模很小，无法影响整个市场格局，土地市场盛宴仍将持续。

　　1月17日，北京市国土资源局发布土地市场通告宣布，因故暂停京土整储挂(丰)[2013]151号、京土整储挂(顺)[2013]152号、京土整储招(通)[2013]155号及京土整储(通)[2013]156号共4宗地的招标/挂牌交易活动。按最初的出让计划，前2宗地应于1月27日挂牌截止并进入现场竞价，而后2宗地块则应于1月22日招标出让。

　　“今年开年以来，北京土地市场供求两旺，土地成交量价齐升增长明显。此次叫停四宗土地出让，其主要目的很可能是为了降低土地市场热度，以免舆论压力过大甚至误导市场预期。尽管如此，2014年土地市场的盛宴难衰，多半仍将延续2013年下半年以来的火热态势。”克而瑞信息集团市场研究中心研究员李莹接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示。

　　土地财政下的“供需两旺”

　　刚刚过去的2013年，全国土地市场整体呈现出供需两旺的态势，其中一线城市土地成交量价涨幅尤为显著。

　　克而瑞信息集团提供给本报记者的年度研究报告显示，2013年前11月，全国53个重点城市经营性用地成交面积高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。土地成交面积超过2000万平方米的城市从去年同期的9个增加至12个，成交面积超过1000万平方米的城市从去年同期的20个增加至26个。

　　土地市场竞拍情况也普遍较为激烈，据测算，重点城市的平均溢价率为19%，比去年同期提升了12%。溢价率超过50%的地块数量明显增多，重点城市成交地块中11%为高溢价地块，同比增长6%。

　　其中，一线城市的高溢价地块在成交地块总量中占比普遍较高。深圳的高溢价地块占比高达38%，该市年内成交地块数量较少，且有很大一部分为前海地块，颇受房企关注。平均成交溢价率最高的城市分别为厦门和南昌，经测算，其平均溢价率均超过50%。

　　“厦门和南昌两地土地成交规模相对较小，一方面，单个地块溢价率对城市平均水平的影响较为显著;另一方面，目前企业普遍向一二线城市转移，整体市场热度持续提升，溢价率排名靠前的城市主要为一二线城市。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示。

　　土地市场的火热也使2013年以来各城市的土地出让金较2012年同期出现明显增长，统计数据显示，上述重点城市前11月土地出让金总计达16029亿元，同比增长大幅提升67%。前11月土地成交金额过500亿元的城市达到10个，其中上海、北京、杭州三地的土地出让金超过1000亿元，而去年同期成交金额达到500亿元的城市仅4个，其中排名第一的上海成交金额也只是664亿元，2013年的出让金同比大幅增长169%。

　　除此之外，一二线城市高总价地块频出，总价高价地记录总是在不断被刷新。全国重点城市土地成交总价最高的地块成交金额高达217.7亿元，仅次于2010年拍出的广州亚运村255亿元的成交价格。同时重点城市经营性土地成交总价排行榜TOP10、TOP20和TOP50门槛全面提高，达到近五年来的最高峰。

　　“2013年房企融资环境相对宽松，销售业绩亦大幅提升，现金充裕，因而，尽管2013年9月底国土资源部要求地方禁止出高价地，但各地仍然不断有高总价地块成交。”李莹说。

　　“在土地年度供地计划经常完不成的背景下，房企普遍对后市预期过高。与此同时，地方政府每年都要实现一定额度的土地出让收入，而上级管理部门又对土地出让的数量指标有明确的计划和限制。地方政府自然希望每块地都卖出好价钱，甚至越高越好。同时，由于保障房供地任务的压力，地方政府多采用捆绑形式供地，使保障房的成本转嫁到商品房地块，这也是导致地价越来越高的原因。”一位不愿意透露姓名的业内专家对记者表示。

　　2014土地市场成交或创新高

　　除上述之外，李莹通过数据分析还发现，由于2013年房企普遍调整了投资策略，纷纷加大了对一线城市的投入力度，因此带来一线城市成交量出现了83%的增长幅度。其中上海的成交量超过2000万平方米。二线及三四线城市成交规模整体为增长态势，分别提升了13%及34%，并且城市间存在分化，像西安、成都、沈阳等之前成交量较高的城市2013年土地成交规模都出现了回落，而兰州、杭州及南宁的土地市场相对火热。

　　综合来看，房企2013年以来在拿地规模上有较为明显增长。据统计，全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例为29%，提升了4%。

　　“新增土地中有较高规模来自一二线城市，同时房企在这一年也十分注重拿地成本的管控，虽然平均楼板价仍呈上涨趋势，但涨幅不及全国重点城市平均土地成交水平的增长幅度，从这一点来看，体现了房企在这一年里相对理性的拿地态度。”严跃进表示。

　　接受记者采访的多位业内专家普遍预计2014年的土地市场将延续2013年四季度以来的热度，土地供应量及土地成交量都将呈整体稳步增长的态势，土地价格整体情况稳步上涨将是大概率亊件，尤其是一线城市的土地价格增长幅度比较猛烈。

　　上述不愿意透露姓名的业内专家表示，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过度，那么年底的土地价格或将再创新高。

　　“再从流拍、溢价来看，2014年流拍地块单比仍然维持低位，而高溢价地块占比也将在十成左右。在政策趋稳的预期下，今年土地市场将延续2013年的火热行情，土地流拍率不会出现提升，高溢价成交地块数量也将稳步增长，土地市场火热的态势难以在短时间内消退，或再创新高。”某业内人士对记者表示。