中海整合中建地产酝酿大部制 土地储备已超万科

　　日前，中国建筑公布2013年经营情况简报，2013年中国建筑地产业务总销售额达1426亿元人民币，同期增长28.9%;同时，中国海外发展(中海地产)公布2013年销售情况，全年累计合约销售额1385.2亿港元约合1081.68亿元人民币 。

　　这是中海地产和中建地产两家地产公司宣布合并之后的首份业绩单。而在中海地产和中建地产正式完成合并后，业界普遍预期，未来的中海地产将是继绿地和万达之后，对万科龙头位置的又一有力挑战者。

　　事实上，合并中建地产之后，中海地产的管理模式正在酝酿新一轮的变革。中海地产实行多年的区域化管理模式近期调整为“大部制”纵向一体化管理。业内人士认为，这种权力更加集中的方式，在推动重大变革时效率更高，或为整合中建地产进入中海体系的过渡型举措。

　　中海地产投资者关系部称，对于管理调整和整合问题，暂无新信息可供披露，而中海地产内部人士则对管理模式的变化一说不置可否。

　　合并后土地储备超万科

　　2013年，中海地产与龙头房企万科1709亿元的销售额相差628亿元，较2012年的差距拉大近80亿元。但若算入中国建筑旗下其他地产业务，1426亿元人民币的总销售额与万科的差距将缩小至283亿元。

　　中海地产与中建地产的合并早已在酝酿之中。2013年8月5日，中海地产发布公告称，母公司中国建筑拟将房地产事业部、中建地产及运营的房地产发展业务注入中海地产，此后中国建筑原则上不再新增直营从事纯粹房地产开发业务。一时间，关于中海地产剑指万科，规模和盈利有望成为行业龙头的分析在业内不断升温。

　　孔庆平在卸任中海地产董事局主席以及执行董事前曾表示，整合目的主要有两个，一是解决同业竞争，二是通过中海地产的成本管控优势，把资源集中并发挥到最高水平。

　　目前，中建地产旗下所有房地产业务除中海地产品牌以外的部分都纳入中建地产，这家2007年成立的房企与中海地产超过千亿元业绩的龙头规模相比尚显稚嫩，但持续保持高速增长，根据公司数据粗略计算，中建地产2013年销售收入达345亿元，同比上涨超过六成，相当于中海地产同期销售收入的三成。

　　对于中海地产而言，注入中建系地产业务，除了可以坐收数百亿元的年销售额外，还将自身土地储备大幅提升超过七成。截至2013年底，中海地产新增权益土地储备4324.8万平方米 不包括中国海外宏洋有限公司 ;同期，中国建筑土地储备达7599万平方米，二者之间超过3000万平方米的土地储备差距，有望在整合后一举纳入中海地产，而此总量已超越万科。

　　德意志银行相关研报预估，若中海地产能达到20%的核心净利润率，母公司资产注入将令中海净资产值提升10%左右，2014-2015年的核心净利润提升20%。

　　组织框架酝酿大幅调整

　　与中建地产整合前景可观，然而一家央企下的资源如何融入高度市场化的中海地产，仍有很多问题。

　　对于整合的最终方式和进展，中海投资者关系部相关人士表示暂时无法透露。

　　业内人士分析，中建地产央企背景浓郁，而中海地产很早就已经市场化，整合起来难度大于一般民营企业。

　　而据深圳知名房产分析师、“房地内参”创始人尹香武透露，中海地产管理模式已经调整，或是在为整合铺路，中海地产舍弃已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，即在集团层面组建工程、营销、财务三公司，实行全国纵向一体化职能管理，而原华南区负责人曲咏海调管全国营销，中海物业今年也成立了中海专业管理公司，统一全国专业设备的运营管理。

　　中海地产内部人士核实了曲咏海调动一事，但对管理模式变革一事不置可否，同时否认该调动与变革有关。

　　深圳一房地产行业人士认为，所谓“大部制垂直管理”，也即集权，在推动重大变革时，这种组织更具效率。但随之而来的问题在于，穿插于“大部”间的项目，由于不同“大部”都会追求自身利润最大化，容易导致中间环节过多，对单一项目而言，成本可能会提高。

　　除了克服公司背景上的差异，中海地产的高毛利优势在新资产注入后能否延续，亦具有不确定性。中国建筑董秘孟庆禹曾这样表述两家的定义：中海地产偏向高端，在一线城市、二线城市的项目较多;而中建地产是根据中国建筑的建筑工程发展起来的，主要做一些中档或中低档项目。

　　中建地产注入后，中海地产能否发挥成本管理优势，并提高前者项目毛利率，尚具不确定性。