多地楼市房价已变相松动 三问房价坚挺的深圳楼市

　　“我们不是降价，只是一些必要的营销策略。”记者在走访市场新盘时发现，从3月开始，深圳各入市新盘的定价已然非常谨慎，有的低于往期，不少还低于周边二手楼价格。

　　据了解，折扣力度触及过9折以下的楼盘有保利上城、阳基春天里;远洋新干线、振业天峦优惠幅度都在94折以下。龙岗佳兆业悦峰、万科广场等，价格都出现了1000~2000元每平米的下降，然而开发商大多表示是“项目产品推售策略的需要，并不是大面积降价。”还有一部分项目出现了开发商垫首付的情况，例如恒大国香山、中骏四季阳光、兰亭国际、金地名峰、鸿威DE森林和莱蒙水榭湾等项目。

　　“开发商不明确谈降价，也是考虑到前期业主的情绪，但上述定价策略已表明开发商价格上的松动。”美联物业全国研究中心总监徐枫表示。

　　据中原研究中心统计，目前深圳新房的去化周期已经由年初的9个月延长到12个月，2月至今，深圳新盘开盘销售额普遍低于6成，随着时间的推移，开发商普遍认识到了事态的严重性，叫喊“大放价”促销走量。

　　分析还认为，开发商面临的最沉重时刻还是即将公布的半年度业绩，出于这个压力，5、6月降价走量将成上市企业“救命稻草”，开发商也将打开降价通道，改变“小步推盘”策略，5、6月份至少20个楼盘集中开盘或加推。

　　二手房博弈业主趋弱

　　据记者了解，目前深圳住宅交易，二手房占据约70%的市场，这里的价格变动，对楼市走向有更强的代表性。

　　记者在梅林片区踩盘时发现，近期购买二手房能捡到“漏”的概率增加。“凯丰花园二期(逸园)的单房，现在80万急售，比市场价低了15万。”中大地产的置业顾问黄先生向记者介绍说，买卖双方心理已出现变化，急用钱的客户扛不住压力，愿意低于市场价10~20万卖房。有地铺经理打来电话称，宝安中心区的花样年花郡一房一厅120万出售，而去年6月记者调查时该楼盘一房一厅户型，已经卖到140万左右。

　　据中原监测数据，中原报价指数持续下跌，4月底跌破30%的临界点。“已连续3周低于临界值，5月以来更是下探到23%，这意味着，小业主已经在逐渐加大让价的力度。 ”中原地产某研究人员表示。

　　另一关键数据中原“经理人指数”两年来也首次跌破50%的临界值，这代表大部分中介经理开始感到悲观。

　　市场上也不断有投资商集中抛盘的新闻传来，龙华投资商集中抛售150套房源，福田鲁班大厦33套房源集中抛售，罗湖某投资公司一次性抛售88售二手住宅。记者近日走访白石洲附近楼盘得知，尽管有白石洲旧改的利好消息，但仍有业主一次性抛售好几套住宅，且价格比市场价低30万左右。

　　拐点论仍过于夸张

　　南山前海片区一位周姓售楼经理向记者分析，选择这个时期放盘的单个业主一般对资金需求比较急，“他们或是急需钱，或是急需换房，放盘者心态普遍比较悲观，乐观的业主这时候会惜售。”

　　这也意味着还有大量的深圳业主并不急于将房子放入市场在这个时期销售，他们对自己的物业仍有乐观的预期。

　　记者走访中信红树湾、世纪村、缤纷年华、悠然天地等多个楼盘发现，绝大部分地段好，物业管理好，还有学位等优质资源的房子业主仍不愿降价。

　　徐枫表示，深圳的开发商和二手业主都比较能‘扛’，目前并未出现大面积的降价潮。她分析，部分楼盘可能有3%~5%的降价空间，但会是震荡性的曲折下降，不会大面积直线降。从全年来看，名义价格可能还会有10%左右的升幅。

　　从中原的报价指数来看，也尚未降至三年来的最低点，2011年底2012年初报价指数曾跌破10%，而当时，深圳市场也只是阶段性调整，并未出现拐点。绝大部分专家认为，拐点论对于深圳而言过于夸张。

　　长城证券地产研究员苏绪盛也表示，从北上广深四个一线城市来看，深圳的土地供应量和新房供应量最少，虽然一些三四线城市会下滑，但深圳房价比较“抗降”。综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，深圳还处于求大于供的状态。

　　深圳市规土委回应记者表示，目前还不会对深圳楼市出台什么新的政策，短期内不会取消限购限贷，一切还在国家政策框架内，会遵循国家的“双向调控，分类指导”方针。

　　在“央五条”轻微的刺激下，上周深圳二手房成交日均突破300套，达到5月高峰，说明市场潜在需求的庞大。更多的业内人士认为，“这不是拐点，或是看房买房的好时机。”