中国房地产市场悲观预期笼罩 楼市步入阶段下行周期

    当前，中国楼市被悲观预期笼罩，拐点论、崩盘论四起，市场风声鹤唳所折射的是，楼市已然进入阶段性下行周期。但从长期看，经济发展大趋势和新型城市化所释放的制度红利等支撑房地产市场发展的因素并未改变或消失。虽有调整之痛，但似乎并无崩盘之忧。

　　当下楼市出现的调整与购房者预期变化息息相关。从房价走势看，70大中城市房价上涨动能持续衰退，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，其中，4月70大中城市房价环比最高涨幅仅为0.4%，下滑0.2个百分点。价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。受“买涨不买落”心理影响，购房者观望情绪进一步加剧。

　　而观望情绪最直接反映在成交量和库存上，1至4月，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月扩大3.1个百分点。截至4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年的历史新高。另据中原地产统计，截至5月10日，北京住宅新房市场的库存量突破7万套，达到70838套，创下13个月来新高。

　　房企持续趋紧的资金链也是购房者预期房价下行的关键因素。尤其是，今年3月以来，浙江宁波、江苏南京、安徽合肥、陕西神木等多地十余家中小房企被曝出因资金链断裂而陷入危机更是强化了这种预期。统计数据也显示，一季度房企资金到位增速明显放缓，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%。其中，利用外资、其他资金同比分别下降33.9%、1.9%。1至4月，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比仅增长4.5%，增速比1至3月回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降28.7%;自筹资金14376亿元，增长11.0%;其他资金14999亿元，下降5.5%。

　　需要指出的是，有别于以往历次调整，本轮楼市下跌并非政策施压导致的市场降温，而是房价明显虚高、信贷收紧、供需结构变化，市场自发调整的结果，这与2008年、2011年出现的政策性打压引发的市场调整截然不同。这也意味着本轮的调整周期和幅度可能会相对较长、较深。

　　可以预计未来市场将进入一个再平衡的过程，尤其是非核心区和前期涨幅过高的区域都将出现比较大幅度的调整。经过一段时间的去库存、挤房价泡沫，市场供求关系将由局部性供大于求转变为供求平衡。其中，一线城市调控仍将保持高压态势，价格调整在所难免，但幅度可能有限。北京、上海等地新盘和二手房价格均已出现一定程度的调整。而三四线城市，由于前期透支了部分需求，将会出现较大幅度的调整。目前杭州、温州等华东地区楼市已现颓势征兆。截至4月，中原监测的40个城市中三四线城市土地流标率已高达26%，较去年年末大幅上升10个百分点。

　　面对房地产市场的持续萎靡，越来越多的城市开始采取“救市”举措，但与市场力量相比，政府微调举措料难改下行趋势，更有悖于楼市调控的初衷。事实上，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力，尤其是对房地产市场降温也体现出足够的容忍度。

　　调整虽痛，好在崩盘之忧暂无。一方面，房地产行业关联上下多个行业，仍是中国经济的强有力支撑，崩盘不利于中国经济的长远发展;另一方面，从基本面而言，支持房价稳定的因素仍然存在。比如新型城镇化进程在未来几年仍将持续。随着各城市、地区之间市场分化的加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态，“分类调控”将为长远解决住有所居问题腾挪出时间和空间。