增长压力促使地方松绑楼市 “救市”或难改调整预期

    各种关于楼市调控政策将会放松的消息在上一周不断发酵。其中，最引人关注的莫过于杭州推出的降价备案制度。由于重新备案耗时较长，这一政策被不少开发企业理解为“变相限制降价”。在“分类调控”的宏观政策思路下，楼市供求关系的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松“限购”等调控政策的可能性，但业内人士指出，现阶段供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。

　　楼市调整深度或超以往

　　在“分类调控”的宏观政策思路下，市场的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松“限购”等调控政策的可能性，杭州从“上涨设限”到“下跌备案”的变化无疑是个缩影。

　　国家统计局数据显示，在全国70个大中城市中，4月杭州新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅居首。尽管降幅很有限，但不排除杭州市政府担忧房价出现断崖式下跌而以各种名目托市的可能。

　　如今，国内部分城市楼市下行已成趋势，反映出当前楼市正面临着新的挑战。易居研究院日前发布报告显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，同比增长19.5%，创五年来新高。在此背景下，销售下滑带来存销比大幅度上涨。数据显示，4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪升温，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。另有分析人士指出，本次市场调整是近年来唯一一次不受政策影响而由市场供需变化产生的调整，其调整的深度和时间都会超过以往。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，除房企看跌情绪较重，使得部分未消化的新增供应转化为库存外，近年来楼市的热闹更是促使开发商投资力度一再增加，城市新增供应力量强劲。因此，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。

　　地方松绑楼市意愿强烈

　　财政部数据显示，2014年一季度国有土地出让收入同比增长40.3%，低于2013年一季度的46.6%。在摩根大通中国首席经济学家朱海斌看来，其中很重要原因之一是今年货币政策跟财政政策都相对偏紧，而且房地产市场的调整可能导致地方政府土地出让金收入较去年下降。他预计，今年土地出让金会比去年下降15%到20%左右。

　　土地财政下滑给地方财政带来压力，而产生的影响主要体现在三个方面：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资;二是增加地方政府债务风险;三是不利于信贷扩张。总体而言，上述三方面的影响都会给今年的稳增长带来压力。因此市场上开始有些预期，地方政府为了实现稳增长的目标，可能会采取松绑限购的措施。

　　在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。一些城市也已陆续出台松绑政策。与过去两年不同的是，这些放松限购的政策基本得到认可。这被市场解读为：中央对今年房地产市场基本态势已“心中有数”，限购政策或存在松动的空间。

　　瑞银最新发布的报告指出，如未来房地产进一步下滑，将可能会有更多地方政府放松目前的限购政策，“大刺激无望，但更多微刺激值得期待。”业内人士指出，预期后续出台救市政策的地方政府或将明显增加。

　　一位住建部的官员直言，地方确有自主调控的权利，但并不等同于放松限购，有些该坚持的政策必须继续执行，放松限购可能会给市场传达错误的信号，即认为国家又要开始新一轮救市，中央不愿看到这样的舆论导向。

　　银行态度将成楼市风向标

　　然而由于市场预期已经发生改变，即便部分城市放松限购，楼市也无法恢复往日的生气。从现阶段选择“放松调控”的城市来看，仅有个别市场有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。

　　不过，除天津外，其他调控松绑的城市楼市成交量仍在大幅下滑。数据显示，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁方面5月上半月成交量也同比下降80%。链家地产市场研究部张旭认为，短期内，限购政策不会全面取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。

　　住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，对于地方来说，中央允许其自行调整，但也必须认识到，由于此次市场调整的自发性，不能因房地产调整影响地方财政便急于救市，进行强行干预。

　　赵路兴表示“限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的影响。所以，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”