2010楼市：中部城市全面飙涨 买房者遇十面埋伏

我可以肯定地坚持，2010年将是房价维持高位的一年，不排除阶段性调整，总体价格上扬是主基调。按照初步分析，2010年买房，不意味着自住时代与改善型消费充当主力，也因此带来裹挟进来的买房者，遭遇十面埋伏。

一，远郊低总价住房的冲击。

为了刺激经济进一步复苏，2010年全国范围将掀起城市基础设施改造的热潮。在这一背景引导下，政府出让土地将主要集中在远郊区域，以市政规划来带动，按照开发商战略储备方向，地价不会低，因此房价预期基础非常夯实。

而在营销过程中，开发商将较多使用低总价优势，以吸纳那些刚性需求、本地中低阶层购买力以及部分投资性置业，主要是本地居住的外地人。低总价意味着较充实的单价，因此买房者，尤其是已经观望很长时间的刚需将成为这波开发商推出新产品的受害者。由于一些新材料新技术的运用，七八十平的小三房不再是梦，这有可能成为引爆2010年春季楼市的突破点。

二，中心城区投资性小户型的诱惑。

与中低端普通需求被外引相对应，中心城区开发商将主导供应投资性小户型，并在功能、产权年限、配套与非毛坯标准方面进行革新，从而引导全国范围的投资者。

由于消费层次划分为低中高三档，在中心城区，一些土著居民、本地投资客以及通过朋友渠道来临的外来投资客，将主导中心城区的投资品种消费。

在这波产品引导需求过程中，一些本地中产将被裹挟而进，成为助推器。

三，迷你产权铺的杀青。

伴随房价高涨与楼市岁末疯狂，二手交易上量，一些项目增加了社区商业面积，并且加大其投资功能，导致迷你产权铺成为许多投资者的追捧对象。

过量的产权铺出售必然带来本地房价适当上扬，而商业的未来租赁收益、课税调整会引发回报的不稳定，还有赖于本区域人气与分布，因此这种风险投资性产品，买房者应慎重。

四，洋味房子吸引巨量成功人士。

2009楼市疯狂与中高端消费释放有关，在非主流城市，洋味房子全面复制供应，量价齐涨并且一直处于供不应求状态，这一方面是因为实业原因导致部分老板买房保值，另一方面与新晋中产改善型消费密切关联。预计2010年，以低密度洋味产品为中心，将成为引导房价高位运行的主力之一。

另外一个就是庄园式产品，将受到全国范围暴发户的青睐，成为推涨房价的外因之一。

中产人士如果买房，一定要注意不要被购买。

五，市政远景成为引导消费与价格上涨的双面胶。

我们观察到，北京上海房价疯狂主要由市政远景引发，而且，市政远景由政府发布，老百姓只有相信，在这种舆论与政策双重引导下，一些生地区域房价迅速上调，并吸引着大量投资与自住消费进入。

市政远景往往与出让用地规划条件密切相关，而这些远景是否能够在未来小区得到配合性建设，视开发商的实力与品牌理念而定，因此买房人不要仅听政府的一面之词，一定要慎重对待，全面评价。