楼市淡季遇调控成交下降 开发商推新盘更加谨慎

　　在“新国八条”及上海、重庆开征房产税、加息等调控政策影响下，加上春节长假叠加，2月深圳新房成交大幅回落，但由于中大户型成交影响，房价略微上调。而开发商对推盘也持谨慎态度，新增供应减少。

　　市场供应：开盘商推盘谨慎

　　2011年刚开始，调控的节奏已越趋加紧，“新国八条”、上海重庆的房产税纷纷赶在春节前出台，之后全国多个城市均陆续颁布限购令细则，楼市的调控氛围越来越重，加上传统淡季影响，开发商推盘更加谨慎，全市本月只有一个项目获批准预售。全市批售面积为7.03万平方米，环比减少75.4％，共851套，环比减少73.4％（见表1），推售的唯一新项目是宝安福永的万科金色领域。

　　为赶在更严厉的政策出台前加快走货，也有部分楼盘选择在年后低调开盘或加推，如鸿隆世纪广场、凤凰谷、金地上塘道、万科红等，本月整体供应以在售楼盘为主。

市场成交：淡季遭遇调控，成交下降

　　“新国八条”出台使限购令直接变成了禁购令，而调控的加剧使不少刚性需求也对房价下跌的预期增加，导致2月全市新房成交量大幅下跌，成交面积同比和环比分别下跌21.5%和56.0％，只有19.41万平方米，成交套数同比和环比也分别下跌20.6%和56.3％，共2278套（见表2）。调控的持续，使今年春节档期楼市成交明显比去年初减少。

　　节后调控的方向依然未明朗化，新国八条出台后，深圳政府并未新出台地方限购细则，只是在2月14日出台了个人住房转让营业税有关细则，规定在1月28日之后个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。2月，政策不明朗促使市场买卖双方观望心理较浓。部分较理性的开发商则选择以合理的价格快速走货，备受市场青睐。此外，部分开发商看好深圳的利好规划，有捂盘惜售心态。在淡季下，各楼盘营销推广也以小型活动为主，以围绕元霄节的推广活动居多，开发商对项目推广也显得较保守。

　　本月各区成交量均大幅下跌，特区外成交依然占了全市成交的70％以上。龙岗以成交面积8.46万平方米占据全市首位，环比下跌32.9％，成交套数984套，环比下跌27.3％。全区成交主要集中在龙岗中心城和布吉两大片区，前者在售项目较多，加上个别品牌开发商新推项目受追捧，带动了片区的成交，如星河时代花园，由于开发商的品牌效应及前期的大量推广铺垫，产品入市后一直成交活跃。该区目前在售项目多以80平方米以上的中大户型为主，适合改善型置业需求。南山本月成交面积为3.18万平方米，环比下跌44.6％，成交套数406套，环比下跌45.6％。成交的热点以华侨城、蛇口及西丽片区的小户型及深圳湾片区的中大户型豪宅为主，总价低的小户型项目较受首次置业者青睐。宝安本月由于供应量减少，成交面积大幅下跌79.1％，只有2.58万平方米，成交套数292套，环比减少80.7％。该区本月成交集中在福永和龙华片区，万科金色领域凭着合理的定价及对项目的精准定位，加上品牌开发商效应，项目开盘即受市场追捧。而龙华的合正中央原著也藉着优越的地理位置及适合改善型置业需求的产品户型，受市场青睐。宝安中心区因进入开发尾期，在售项目较少，供应较短缺。特区内的福田、罗湖和盐田三区因供应减少，2月成交量也再度下跌，三区成交面积分别下跌64.5％、59.4％和85.0％，市场较平淡。

　　市场价格：改善型需求支撑房价坚挺

　　在频频调控下虽然市场成交大幅下跌，但由于市场刚性需求较大，适合一步到位置业需求及改善性置业需求的中等户型成交较多，因而带动全市房价微涨2.4％为20659元/平方米（见表3）。在2月成交中，全市成交的平均套型面积为84平方米，80多平方米的两房、三房户型因总价低，能满足一步到位置业需求而受市场青睐。房价在去年11月受政策影响跌致低位后仍呈逐渐回升趋势，但在政策调控下走势较平稳（见表4）。

　　2月各区房价均呈上涨趋势，但除龙岗外其余各区涨幅较缓慢。龙岗由于布吉片区近期新开楼盘均价开始进入20000元/平方米时代，以及龙岗中心城部分品牌物业的入市，使全区均价环比上涨14.1％达16341元/平方米。其次是福田，四季山水二期高层豪宅及个别商务公寓的成交也带动全区均价环比上涨5.3％，为34421元/平方米，成为全市房价最高的一区。南山、罗湖、盐田和宝安2月房价均较稳定，涨幅不大。值得一提的是，2月房价除龙岗外各区已超过20000元/平方米，随着调控的加强及开发商资金链的收紧，预计房价会适度回调。