深圳农地入市首进民生领域 政策出台到落地尚需时间

　　日前，深圳市公布《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》及《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》征求意见稿，两个《暂行规定》涉及到一个共同话题，即“农地”可公开招拍挂进入市场。昨日，记者就相关话题采访了市规土委土地利用处处长陈军军。他表示，两个《暂行规定》确实对盘活“农地”起到关键作用，如果《暂行规定》得已实施，“农地入市”渠道将从已试行的投入工业用地，拓宽到投入“安居型商品房”和“机构养老设施”等民生领域。他透露，起草部门还正在探索“农地”未来进入医院、学校等民生领域，这将是深圳“土改”的重大举措。

　　为“农地”合法入市拓宽渠道

　　深圳曾经过1992年与2004年两次土地改革，将全部农村集体用地转为国有土地，然而由于大量原农村集体土地(俗称“农地”)仍未完成征(转)补偿手续，这些权益不清的土地实际上“冻结”在原农村集体手中，无法盘活入市，这与深圳土地资源紧张形成强烈对比。

　　政策突破发生在2013年1月，当时市政府出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及6个配套文件(简称“1+6”文件)，其中提出原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，为“农地”入市打开一个入口。

　　2013年12月20日，随着深圳市土地房产交易大楼里的拍卖槌落下，深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得A217-0315宗地，该地位于宝安区福永街道凤凰社区，占地面积1.45万平方米，规划用途为工业用地(新型产业用地)。此次拍卖曾被媒体称为“深圳农地入市第一拍”，认为是“深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市。”

　　而日前公布的两个《暂行规定》为农地合法化入市打开另外两个通道，即“安居型商品房”和“机构养老设施”。陈军军明确表示，这是对去年农地入市政策的延续，未来渠道还将继续拓宽，政府正在探索在医院和学校等民生用地领域也让“农地”准入。

　　盘活土地共享收益

　　陈军军解读两个文件表示，其主要目的是加快落实土地的盘活政策，增加有效的土地供给，同时让国家与“农民”个人通过合法公开透明的方式“共享收益”，“十八届三中全会提出‘同地同权’，虽然严格意义上深圳已没有农地，但我们理解其实质是共享收益，深圳的做法契合中央的要求。”

　　两个《暂行规定》对“农地”入市的收益分配进行了明确规定。用作“安居型商品房”的公开招拍挂收益，其一是国家与原农村集体组织六四分，其二是国家得90%，原农村集体经济组织得10%，且获得不超过总建筑面积10%的配套商业用房。而用作“机构养老设施”的土地出让收益国家与原农村集体组织“五五”分成。

　　陈军军还谈道，除了盘活“农地”之外，两个《暂行规定》中还提到了盘活很多类型土地用于基础民生领域的方法，如已出让工业用地、居住用地、商业用地、公共设施用地、城市更新项目均可申请建安居型商品房或保障性住房，而城市更新项目用地、已批未建的合法用地也均可依规划建机构养老设施。

　　“甚至工业厂房等合法建筑如果符合相关安全规范，也可申请改变功能举办机构养老设施，权利主体、土地用途、使用年期都不作变更，不需补缴地价，手续非常简便。”陈军军表示，“所有规定和措施都代表深圳市政府对民生领域关注度的提高。”

　　政策出台到落地尚需时间

　　目前，两个《暂行规定》正在向社会公开征求意见，征求期限为一个月，那么是否意味着不久后“农地”新型的入市方式将得以实施?很快市场上就会有公开招拍挂的“农地”出现?陈军军表示，也许还需等待一个“村民”知道、了解、接受和实施的过程。

　　从“村民”利益角度考虑，陈军军表示，经测算其收益应该还是可观的。“如养老机构，一般的容积率是2，拍卖的土地如果楼面地价达到1万的话，意味着原村民每平方米就可以获得1万的收益。”

　　而业内人士也分析，虽然“村民”用作小产权房开发的收益可能大于公开拍卖入市，“但前者是非法，后者是合法的，且对于村民是公开透明的，可能更易获得大家的接受。”

　　第一块“农地”入市，从政策出台到真正实施用了整整一年时间，业内人士表示，这次的政策出台到落地也许还需等待相近或更长的时间。