深圳旧改契机:中粮地产曲线拿地 或将重拾产业地产

　　中粮地产前身深圳市宝安区城建发展总公司自1981年开始耕耘深圳市场，时至今日，中粮地产在深圳宝安区已开发有100余万平方米工业厂房，中粮地产可以说是传统地产商当中最有潜力跨足产业地产的企业之一。

　　不过，曾是中粮地产主要营收来源的工业物业，在中粮地产收购深圳宝恒、调整发展战略后已原地踏步7年，尽管如此，如今工业物业仍在为中粮地产提供每年2亿元左右的营业收入。

　　近年来，随着全国一线城市土地资源的日渐稀缺，城市旧改成为企业曲线拿地的重要抓手，而中粮也重新将目光投向了深圳的工业地产项目。今年，深圳市出台了《深圳市城市更新办法》，截至2014年年初，深圳市已批准城市更新项目407个，批准实施项目100项，约700万平方米，为2013年全年土地供应量的7倍。中粮地产旗下位于深圳市核心城区的工业物业也成为旧改最重要的一部分标的，开始步入升级改造的轨道。

　　“参与深圳旧城改造，是中粮地产深耕深圳市场的重要方式，可以增加获取新项目的机会，降低拿地成本。”中粮地产总经理李晋扬告诉中国房地产报记者。

　　由于中粮地产原有的工业物业现在已经位于城市核心区，因此在戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊看来，一部分工业物业将有可能实现变性，重新开发成为居住、商业或城市综合体项目。

　　不过，中粮地产仍将保留一部分工业物业。按规划，深圳宝安67区城市更新项目未来就将打造成面向高科技中小企业生产、生活或文化需求的产业园。在今年5月9日的中粮地产股东会上，李晋扬也透露，中粮地产也在研究包括养老地产、产业地产在内的各种可能的发展方向。

　　业内人士认为，中粮有可能借深圳旧改之机涉足科技或文创产业园区运营，通过原有工业园的改造升级使未来继续持有运营的工业物业在租金回报方面上一个台阶。

　　工业地产渊源

　　以住宅项目做大做强的中粮地产，实际上是以工业园区开发起家的。1981年，深圳市宝安县(现深圳市宝安区)城建指挥部成立，负责县城建设事物。1993年，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒(集团)股份有限公司，同年10月，深圳宝恒在深圳证券交易所正式挂牌上市。深圳宝恒主营业务为房地产开发，仅在宝安25区就建设了50万平方米的厂房。

　　2004年，深圳市宝安区投资管理公司(深圳宝恒归其管辖)与中粮集团签订《股权转让协议书》，深圳宝投将其持有的宝恒公司2.78亿国家股转让给中粮集团，后者经股权转让后占深圳宝恒总股本59.63%，但此时公司名称依旧是深圳宝恒。直到2006年，经国家工商行政管理总局核准，深圳宝恒正式更名为中粮地产(集团)股份有限公司。

　　在当时看来，中粮集团收购深圳宝恒是一笔双赢的交易。“宝安区政府通过此次股权转让，既避免了国家资产不受损害，又马上有一笔巨额的资金供周转。”曾任深圳宝恒公司副董事长、总经理的谢甲雄在一次采访中表示，“中粮集团则借此次收购进入深圳地产市场，并成功上市。”公开资料显示，中粮集团2004年完成对深圳宝恒收购后，2005年，深圳宝恒仍有沙兴工业园项目、东芝特科三福厂房建设项目、宝安68区工业园续建项目及艾默生福永工业园二期建设项目在建。当年深圳宝恒实现物业租赁收入1.36亿元，为商品房开发销售收入的70倍。

　　至2007年，中粮地产实现可租工业地产物业面积92.3万平方米，出租率为94.39%，租金收取率为99.08%，但2007年，中粮地产旗下已无工业地产项目在建。与此同时，中粮地产实现商品房销售收入4.89亿元，较2006年增长13757%，为同期物业租赁收入的3倍多。