国内龙头房企半年业绩分化 去库存压力大或掀价格战

　　随着今天保利地产半年报的出炉，招保万金四大A股龙头房企2014年半年报全部出齐。令人意外的是，保利地产的财务指标增长率，居然是四大龙头房企中，最漂亮的一家。

　　对于下半年，各家房企半年报观点较为雷同，供货高峰都将集中在下半年，去库存将决战于9、10月间。由此来看，届时一场价格厮杀似乎难免。

　　盈利能力分化明显

　　四大龙头房企，两家净利润同比增长，两家净利润大幅下滑，持续多年单边上扬的黄金时代一去不返。

　　虽然在四大龙头房企中最后一家发布半年报，但保利地产财务指标的增长率却是上半年最漂亮的一家。公司实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%。尤为难得的是，在行业毛利率普遍下滑之时，保利的毛利率水平不降反升，报告期内，公司房地产结算毛利率为32.27%，同比增长1.36个百分点。

　　相对其次的是万科。根据万科半年报显示，其上半年实现营收409.62亿元，同比微降1.04%;归属于上市公司股东的净利润为48.09亿元，同比增长5.55%。与此同时，万科上半年房地产业务毛利率为21.88%，同比下降1.90个百分点，继续呈现下滑态势。

　　金地集团半年报显示，期内公司实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别同比下降13%和14%。值得关注的是，公司在营收达到90.84亿元同比上升3.29%的情况下，净利润却仅仅1.58亿元，大幅下降49.91%。房地产业务毛利率为21.35%，同比下降5.81%;净利润率1.74%，同比下降1.95%。

　　与金地同一天公布半年报的招商地产，同样陷入业绩大幅下滑的窘境。公司1至6月累计完成签售面积121.82万平方米，签售金额179亿元，同比分别减少10.47%和10.35%;上半年营收160.47亿元，同比下降0.54%，净利润17.85亿元，同比大幅下降30%。毛利率由33%下降为28%。

　　对于房企来说，华东地区楼市调整的拖累以及转型短平快产品以促进销售等市场因素，成为毛利下滑的主因。而从各家半年报来看，供货高峰都将集中在下半年，跑量去库存将成为9、10月份的市场主旋律。

　　“重灾区”连累毛利率下滑

　　一向被视为暴利行业的房地产，如今正在市场自发的调整中，开始向中利行业回归。从四大龙头房企来看，三家房企毛利率同比下滑，从中分析可以看出，部分龙头房企在重点布局的华东、华南等传统楼市兴旺区域，但这些地区今年却成为调整的重灾区，这成为影响上述公司毛利率的重要原因。

　　对于半年报表现堪忧的金地集团，在银河证券房地产行业首席分析师赵强看来，公司毛利率的下降主要是因为公司华东、华中与东南区域毛利水平均未达到公司整体毛利水平。根据半年报显示，公司主力结算项目为慈溪鸿悦、武汉名郡、南京自在城、扬州艺境和上海艺华年等，结算金额分别为9.3亿元、7.8亿元、7.8亿元、6.6亿元和6.1亿元。

　　值得一提的是，除南京自在城项目税金前毛利率19%外，其余主力结算项目毛利率均在11%以下。“由于主力结算项目毛利率偏低，拖累公司综合税金后毛利率下滑4.6个百分点至16.2%，为历史最低。”中金公司宁静鞭与赵强持同样的观点。

　　部分区域的拖累同样是招商地产毛利率下降的原因。中信建投发布的研究报告指出，在招商地产加速扩张、积极调整产品结构以加快周转的态势下，高毛利地区以及产品类型占比下滑也是预期之中，预计全年整体毛利水平将持平。