叶檀 ：房价下行靠高利贷支撑房地产市场第一个倒下

    不幸的城市是相似的：房价下行、实体经济不振、债务危机曝光。

　　邯郸就是这样的不幸城市。

　　媒体报道，邯郸高利贷市场崩盘。民间集资大潮盛行10年，今年危机暴露。当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路后，至今下落不明，这一事件推倒了邯郸当地多个开发商集体违约的多米诺骨牌。邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵，短短数年间集资93亿，将这些资金支付土地出让金或作其他用途。当不断加速的圈地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时，这些开发商无法继续这场豪赌。

　　这是房地产叠加民间高利贷崩盘的典型案例。房地产崩盘就是如此，谁购买相关的金融产品谁倒霉。美国次贷危机，购买次贷金融衍生品的人倒霉，正是这些钱最终支撑了居高不下的房地产市场;在鄂尔多斯、邯郸等地，出借房地产高利贷的人倒霉，他们贪图20%到30%的利率，以为房地产一定会维持每年 20%以上的增速，一旦房地产价格趋缓，这些高利贷资金就成为有去无回的沉没成本。

　　邯郸的房地产貌似还未崩盘，就是盘整也足以让某些房地产公司倒台，可见资金紧崩到什么程度。

　　数据显示，今年2月，邯郸住宅市场月成交均价达到5088元/平方米，处于历史最高位，2011年1月为4296元/平方米，上涨18.4%，在全国范围内不算高;今年7月回落到4983元/平方米，相比最高位下降了2.1%，降的不算多，但当地市场已经戛戛作响。

　　邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。另据当地房地产网站恋家网显示，2012年邯郸楼盘开发综合成本全面进入4000元/平方米的时代，相比当年邯郸商品房4760元/平方米的均价，其平均利润不高于19%。明眼人清楚，这样的市场无法支撑高价，高利贷出现在某个市场，就是某个市场开始恶化的典型标志。

　　资产泡沫与实体经济下行、资源未流入本区相关。笔者试图检索邯郸财政收入与土地收入，邯郸官网让人失望，数据滞后，只能根据政府工作报告加国家统计局邯郸调查队的数据分析，该市增长遭遇瓶颈，高污染重工业需要转型却代价高昂，勉强靠固定资产投资维持增长，经济发展引擎难以在短期内改变。

　　2013年的情况是全市生产总值完成3061.5亿元，仅增长7.3%;全社会固定资产投资完成2758.9亿元，增长15.7%。此时，政府收入下降，全部财政收入301.2亿元，环比上年下降8.5%;其中公共财政预算收入完成172.7亿元，下降6.5%，占全部财政收入的57.3%，税收收入为244.5亿元，占全部财政收入比重为81.2%。估计其中40%左右为房地产收入，加上房地产税收，房地产作的贡献超过40%以上。

　　在惨淡的景况中，房地产仍起支柱作用。2013年，房地产完成开发投资305亿元，比上年增长18.3%，商品房竣工面积增长22.4%，而销售面积下降17.6%。库存量增加，房地产形势更加严峻。2014年上半年，固定资产1322.2亿元，房地产仍完成投资180.8亿元。固定资产投资成为灵丹妙药，政府决定“实施‘1155’工程。全市抓好100个在建项目，推进100个前期项目，核准备案亿元以上项目500个，市级直抓投资50亿元以上的大项目”。

　　很多债权人直指造成目前开发商融资违约的根源在于政府监管的疏松纵容。一位思特利债权人指出，“这些参与集资的开发商在拿地、开发、预售等多个环节都存在证件不全的情况，验资过程也不透明。以思特利为例，在今年8月23日停止如约付息后，该公司居然还能竞拍获得土地。”政府在左支右绌的情况下，对这些开发商眼开眼闭，也就在情理之中。有能力的政府往往引进的是国内大型国发商，邯郸看来并无优势。考虑到邯郸的房价，以及高利贷的规模，不至于陷入鄂尔多斯境地。

　　一个历史古城陷入困境，环境污染，民间高利贷危机局部曝光，未来向何处去?