秦虹：未来房地产将更复杂 发展的方向是去行政化

　　目前，整个房地产市场总体是上涨的，2000年以来的房地产市场总体上除了少数年的房地产销售面积有下跌的时候，绝大多数都有涨的态势。但是未来，经过十几年的房地产市场高速发展之后，房地产的增长幅度开始放缓，而未来市场复杂程度将会大幅度提升。今天，整个房地产市场总供应量产生，房地产的供求关系进入一个新的阶段，局部地区供求关系已经出现了供过于求的格局。那么房地产所面临的最主要问题是结构性问题。从去年开始，市场分化就已经开始显现，今后房地产市场经常面对的是这样的格局。所以，市场有的持续向好，有的不好，有的可能要维持几年的低迷甚至是负增长。

　　对开发企业来讲，其实投资选择和企业创新就显得尤为重要，在市场分化的情况下，在整个市场格局下，市场波动将是常态。过去的房地产分化并不明显，但是未来房地产企业一定面临风险分化的格局，整个市场的行业整合，企业的调整兼并重组，市场占有率的集中，市场会变得越来越复杂。

　　未来的房地产政策，按照十一届三中全会精神，更加地尊重规律、因地制宜。在市场管理方面，去政策化是大方向，更多的是通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场的稳定性秩序，考核与房地产相适应的建设制度来管理这个市场运行，而不是不停地或者过多地，或者一刀切地用行政手段去干预这个市场，所以大的方向是去行政化。

　　同时，去行政化不是去规划，在市场的供求末端，更应该尊重市场自身的调整，尊重市场本身的需求，但在房地产市场的规划、建设规划方面，更多地提高科学化的管理水平，因地制宜的房地产调控政策，而不是说中央政府就放任房地产市场的任意发展。

　　未来市场复杂、政策简单，政策更加尊重规律，因地制宜，并不意味着地方政府就可以放任市场的发展，还要尊重规律，提高科学化水平。所以，未来企业面临在投资选择的时候，主要从宏观上、中观上选择投资价值的地方，选择哪些产业，哪些地方有产业，在投资选择从微观上看中地方规划管理的科学化水平。

　　未来房地产开发企业的创新要关注以下几个方面：第一个方面就是产品创新，从过去大量同质化产品到未来的个性化产品;第二是经营理念的创新，从过去的开发思维到未来的运营思维，随着整个房地产市场存量增加，非住宅市场增长的出现，将越来越多地考验房地产企业自身发展;第三个创新就是行业领域的创新。随着中国房地产市场逐步进入存量房的时代，随着技术快速地发展，整个房地产，围绕房地产服务领域的发展空间来开拓。最后就是资金渠道的创新，从过去单一的间接融资到未来多元化的直接融资，构建多元化的资金结构、资本结构，是未来房地产开发企业长久提供竞争力的。