2010年深圳楼市十大预测 观澜光明或成高价地黑马

在商品经济市场条件下，行情难免起伏涨跌，但从2009年初的暖冬到年底的恐慌性购房，房价从地狱十八层升到了天下，有房人体验到了做“富人”的滋味，而“空军”们则无比失意地等待下一次轮回。由此，楼市已经不能纯粹以“安居乐业”来形容，基本上市场升跌引发的“心跳”，让有房无房人都认识到了房地产的造富效应，比拿工资要刺激和快多了。

2010年头一场大雪，政策一个月里六道金牌，从国四条到国十一条，六部委声称今年任务就是遏制房价过快上涨，能给虚火上升的楼市降温吗？另一方面，二套房贷收紧，能否打退“投资性”和“改善性”购房的欲望？高昂的房价会否就此低头？笔者试做2010年楼市10大预测。

一、成交量从高峰滑落，供应量不容乐观

2010年的新房较去年减少，由于新政频繁出台，开发商的应对套路就是减缓施工进度，以观察市场反应。这将导致年初开始新房成交步入较低迷状态，如果房贷政策今年不放宽的话，在去年历史性新高成交量基础上，总体应有三成左右下滑。但另一方面，截至2009年12月底，深圳市可售商品住宅期房存量持续在三万多套左右，与历史最低点相差不大。因此，得不到新供应用地和新开工房源的补充，成交价格仍将维持在较高水平。

二、郊区化日趋明显，关外房开始热销

经历了09年前所未有的购房热潮，加上银行贴上的大量授信额度，深圳开发企业已经不需要以快速销售缓解资金压力。由于今后几年的土地市场仍然以关外为主，未来商品房主战场将集中在几条关外轨道交通沿线的新城区，如龙华新城、大运新城和光明新城等等。预计这几个区域随着市政投入和地铁开通，会有一批关内上班族购房自用，并带动关外二手房市场的升温。

三、关内房惜售，交易涌向二手房

深圳罗湖和福田明年新增供应量将进一步萎缩，南山后海和盐田豪宅还有上涨空间。因此，关内楼市整体供需关系仍比较紧张，开发商捂盘惜售仍会延续，政府打击力度估计有限。出于销售的持续性，开发商会继续小幅涨价，多次开盘的销售策略。目前各区域新房和二手房价差普遍在二至三倍之间，由于新房不降价，购房者将选择同区域较新的二手房，“皇帝的女儿不愁嫁”，将带来又一轮炒房潮，可能在下半年开始。　　

四、观澜光明或成高价地黑马

这几年，人们习惯把龙华片区称为“福田后花园”，2009年新房成倍上涨的区域就在龙华新城区域。未来的前海CBD中心西扩方案出炉后，可能会推动观澜光明这两个“后方花园”的房地产开发热。一方面这两个区域受到西部高房价的辐射作用，另一方面产业经济结构将带来大量新增就业人口，同时地区毗邻隔2015年轨道交通的重点发展范围，车辆出行便利，轨道沿线可能推出一些容积率较低，面积较大，规划定位较为高端的住宅用地，将掀起片区价值的重塑和土地抢购潮，下一个高价地可能在此两区出现。

五、保障房建设继续难产

据深圳国土资源局透露，上一年五年计划中供应的经济适用房和保障性廉租房受到拆迁和用地指标不落实影响，仅完成五年计划中的10%。虽然今年市领导提出规划建设不少于5万套经济房，但土地落实区域以坪山、龙岗和葵涌等不发达地区为主，无法满足市民置业需求。因此，保障房建设的高峰期，怕是要等到三年后轨道交通真正打通。

在加大供应的同时，政策保障房的门槛预计不断下调。在2009年12月18日召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。建设面积扩大，申请门槛降低，2010年后受惠于政策保障房的群体将进一步扩大。

六、大梅沙豪宅全市最贵

2010年初，东部华侨城天簏六区新推价格高达8-15万元/平米，从单价和总量上毫无疑问全市最高。未来纯海岸住宅可开发量将向惠东大亚湾转移，因此海滨住宅价格一路走高成为业内共识。如果政府要增加收入，就不应总是把东部住宅地块暗箱私授，而应持续推出一些大鹏半岛的优质住宅地块，不但会高价地迭出，而且有利于推动区域公共配套的发展。