2010年深圳楼市十大预测 观澜光明或成高价地黑马

七、关外二手房需求面临回落

2010年二手房成交量从高峰顺势回落已成必然，下降幅度预计在五成左右，但价格仍会保持在相对高位。根据近几年来二手房成交涨幅趋势，可以估算，2009年二手房市场直接消化掉的二手房需求是近两年总和。加上2009年新入市的商品房，市场供应量有所增加，但价格过高，造成投资客和自用客都需要一段时间过渡来累积需求，预计2010年交易量支撑占到总体的七成左右。同时，2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年，这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调。

八、恒大将超越万科成为全国老大

2009年，万科以630亿元的年销售总额再度获得年度销售冠军的桂冠，保持了行业老大的地位，排在第二位的绿城年销售额达到510万，紧追万科不舍，保利、中海外也分别以430万、413万的成绩获得第三、第四名。值得注意的是，由于万科在去年没有过多进行土地储备，而且提前预测到了政策调控，在发展计划中有意调低了未来开发量，因此，未来将有数家企业会对万科老大位置进行冲击。考虑到保利和中海等国有企业属性，在政策严控年也会有意放缓开发进度，因些民营上市房企跃升的机会较大，绿城和恒大来比较，由于产品线前者过份关注高端市场，考虑到调控年豪宅市场销售量将锐减，而恒大素以高质低价快销著称，在开发周期和周转率上远胜其它一线房企，且已完成在中西部几大省市的土地开发战略布局，恒大成为2010年全国销售套数和面积冠军的可能性最大。　　

九、旅游度假产品将受欢迎

豪宅需求减少，城市普遍商品房价高不下，从开发商角度可能会开辟第二战场。传统的住宅概念在2009年增加了“度假地产”这个新成员，主要是海南三亚的房产开发热潮，带动了一批实力雄厚的开发商和投资客，近期三亚优质房源“断顿”，价格一路高涨甚至超过部分一线城市平均水平，虽然有“国际旅游岛”获批的概念支撑，但与旅游度假房产逐渐受到城市财富阶层关注有关。

可以预见，旅游区的度假型房产，以其户型舒适性高、购买总价低、功能性强、且有租赁收益等特点，将会受到越来越多的投资商和置业者青睐。

十、商业地产否极泰来

2009年的房地产市场其实是冰火两重天，住宅市场热闹到沸点，而商业地产却冷到冰点。一方面商用土地拍卖频频以底价出让甚至流拍，另一方面，同地段住宅贵过商铺，让开发商视成本高、经营难的商服物业为鸡肋，苦不堪言。但考虑到2010年相当一部分流动性会通过中小企业银行和融资市场流入实体经济，一批百货业和经营类上市企业会选择一二三线城市进行商用物业的长线投资购买，或者会出现否极泰来。

最新研究报告指出，自2009年下半年起，各地商办楼用地推介力度开始加大。从2009年各地热门的成交地块资料看出综合性和商办楼用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市这些用地开始出现供需趋暖的新态势。

由此看出，2010年的商业地产很可能将走出2009年的低谷。深圳CBD、主力商圈和各大区域中心的商用物业开发接近尾声，甲级写字楼市场和商铺市场已经出现转暖契机，可以判断，2010年的商铺市场会伴随一批地铁上盖物业的重新包装而辞旧迎新。