深圳市土地利用总体规划

第一条 本规划以妥善解决城市建设与其它各项事业对土地需求的矛盾，实现土地利用的可持续发展为首要任务。

第二条 本规划以《中华人民共和国土地管理法》（以下简《土地管理法》）、原国家土地管理局《土地利用总体规划编制审批规定》和《广东省土地利用总体规划（1997-2010）》为依据，参照国家和广东省的其它相关补充规定，根据深圳市的实际情况进行编制。

第三条 土地利用总体规划的期限为：规划基期：1996年；规划阶段年：2000年；规划目标年：2010年；远景展望期2030年；

第四条 本次规划区的范围为深圳市行政辖区，包括深圳经济特区（罗湖区、福田区、南山区）和特区外的宝安区、龙岗区。

第五条 本规划遵循如下基本原则：
1. 严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；
2. 提高土地利用率；
3. 统筹安排各类、各区域用地；
4. 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

第二章　概况

第六条 位置与自然条件。深圳市位于广东省南部，珠江口南端，隔深圳河与香港接壤，全市土地面积194869.07公顷，1996年常住人口358万人。全市辖5个区，特区内为罗湖、福田、南山三区；特区外为宝安和龙岗区。深圳滨临南海，地势东南高、西北低，地貌类型多样，有低山、丘陵、平原、台地，其中丘陵面积最大，平原次之。深圳地处北回归线以南，全年高温多雨，属南亚热带海洋性季风气候，年平均温度22.4℃，年降水量1948毫米，夏季常有台风出现。市内共有大小河流160多条，多数河流长度短，集水面积小，集水面积超过10000公顷的河流仅有5条。地表水源相对短缺。

第七条 经济与社会发展水平。1996年，深圳市国内生产总值为950.04亿元（当年价），财政收入131.75亿元，进出口总额390.5亿美元。三次产业方面，农业已从传统农业转向以“三高”为主的商品农业，农业商品率高达80%以上；工业在电子、医药、服装等轻工业发展迅速的同时，基础工业也加速发展，轻重工业比重为60:40；第三产业迅速发展，社会商品零售总额、旅游过夜人数和旅游外汇收入、金融保险业规模、房地产业增加值、机场和港口吞吐量及运输能力均有大幅度增长。科技、文化、教育事业也发展较快，全市拥有政府科研机构10个，普通高等学校4所，中等学校126所，小学269所。

第八条 城市建设基本情况。至1996年末，深圳市建成区面积已达32531.00公顷，住宅建筑面积达5650.86万平方米。1996年港口吞吐量3021万吨，客运量8281万人次。至1996年末，深圳市各种道路总长度约2800公里，全市自来水供应能力328.2万吨/日。全市电话交换机容量126.7万门，居民电话拥有率居全国首位。

第三章 土地资源的利用现状和潜力

第九条 市域土地利用结构。根据深圳市1996年土地利用变更调查资料，全市土地总面积194869.07公顷，其利用现状为：

1．农用地

全市农用地面积116246.71公顷，占全市土地总面积的59.65%。其中，

(1) 耕地

总面积为6464.51公顷，占土地总面积的3.32%，主要分布在特区外的宝安、龙岗两区。包括菜地、旱地、灌溉水田三种类型，其中菜地为5141.54公顷，占耕地面积的79.53%；旱地为1024.50公顷，占15.85%；灌溉水田为298.47公顷，占4.62%。

(2) 园地

总面积为21913.71公顷，占全市土地面积的11.25%，主要分布在宝安、龙岗、南山三区。包括果园、桑园、茶园等类型，其中主要为果园，共21389.05公顷，占园地总面积的97.61%。

(3) 林地

为全市面积最大的土地利用类型，主要分布在宝安、龙岗、罗湖三区。林地总面积为71528.63公顷，其中有林地为48847.98公顷，占林地总面积的68.29%。全市森林覆盖率为44.9%。

(4) 牧草地

总面积为391.18公顷，占全市土地面积的0.20%，84.73%的牧草地集中在宝安区。其中，天然草地125.93公顷，占牧草地的32.19%；改良草地226.58公顷，占57.92%；人工草地38.67公顷，占9.89%。

(5) 内陆水面

总面积为15948.68公顷，占土地总面积的8.18%。主要分布在宝安区，占全市总水面的63.68%，其次为龙岗区，占23.77%，特区仅占12.55%。内陆水面包括河流、湖泊、水库、坑塘四种类型，以坑塘水面为主，坑塘面积为8923.07公顷，占全市总水面的55.95%；河流面积为1916.92公顷，占全市总水面的12.02%；水库面积为5072.43公顷，占全市总水面的31.80%；湖泊面积为36.25公顷，占全市总水面的0.23%。

2．建设用地

全市建设用地面积为55545.64公顷，占全市土地总面积的28.50%。其中，

(1) 居民点及工矿用地

总面积为49973.90公顷，占全市土地面积的25.64%。包括城市、建制镇、农村居民点、独立工矿和特殊用地等，其中，城市和建制镇用地为20005.49公顷，占居民点及工矿用地的40.03%，特区内为11168.34公顷，占总城市和建制镇用地的55.83%，特区外为8837.15公顷，占总城市和建制镇用地的44.17%；农村居民点为5898.20公顷，占11.80%，几乎全部分布在特区外；独立工矿用地为22582.54公顷，占居民点及工矿用地的45.19%，主要分布在特区外；特殊用地1469.79公顷，占2.94%，在各区分布较为平均。

(2) 交通用地

总面积为4679.55公顷，占土地总面积的2.40%。主要分布在特区外，其中宝安区最多，占全市交通用地的48.92%；其次为龙岗区，占36.19%；特区仅占14.88%。交通用地包括公路、铁路、农村道路、港口、码头、民用机场等类型，其中公路为2908.15公顷，占交通用地的62.15%；铁路为463.19公顷，占9.90%；农村道路为331.79，占7.09%；民用机场为544.60公顷，占11.64%；港口、码头用地为431.85，占9.23%。

(3) 水利设施用地

总面积为892.19公顷，占土地总面积的0.46%，主要分布在特区外的宝安、龙岗两区。包括沟渠和水工建筑，其中沟渠面积为555.95公顷，占全市水利设施用地的62.31%；水工建筑物用地面积为336.24公顷，占全市水利设施用地的37.69%。

3．未利用土地

全市未利用土地面积为23076.73公顷，占土地总面积的11.84%。未利用土地主要分布在宝安、龙岗两区，其中宝安为10109.55公顷，占43.81%；龙岗为9253.40公顷，占40.10%。其中，

(1) 滩涂、苇地

总面积为7010.79公顷，占未利用土地面积的30.38%。主要由滩涂构成，占滩涂、苇地总量的99.42%。

(2) 其它未利用土地

总面积为16065.94公顷，占未利用土地面积的69.62%。主要由闲置土地和荒草地构成，分别占其它未利用土地的54.52%和42.35%。

第十条 深圳的土地利用变迁及发展趋势。主要表现为以下几个方面：

1．城市建设用地增长迅速

根据深圳市统计年鉴，1982年全市建成区面积为6100.00公顷，到1996年末增加到32531.00公顷，增长了5.3倍。其中，特区增长更快，同期由870.00公顷增长为10092.43公顷，增长了11.6倍。

2．农业用地尤其耕地不断减少

受城市建设迅速扩张的压力，深圳市农业用地（指耕地、果园、水产养殖用地三类）持续减少。据统计，农业用地1982年为67000.00公顷，到1996年减少至29000.00公顷，减少了38000.00公顷。

除因建设占用外，耕地还受农业内部结构调整的影响而大量减少。据统计，耕地面积由1979年的35473.33公顷迅速减少至1996年的6464.51公顷，减少了29008.82公顷，减少量几乎为现有面积的4.5倍。

3．土地开发由外延式扩张逐步向内涵式增长过渡

近年来土地整理、闲置土地消化利用等工作日益得到重视，滩涂等后备资源逐步得到保护或保护性利用。

第十一条 市域土地利用的现状特点：

1．特区内外的土地利用结构明显不同

各类农用地主要分布在特区外，其中91.27%的耕地位于特区外，79.40%的园地、83.34%的林地亦集中在特区之外。牧草地和坑塘水面主要集中于宝安一区，分别占各自总面积的84.73%和75.07%。而建设用地总量在特区、宝安、龙岗三区分布相对平均，但就内部结构而言特区内外不尽相同。其中，特区内结构较为合理，各类用地比例协调，公园绿地、商业用地、政府/团体/社区用地、道路广场用地等公共设施和基础设施用地的人均指标明显高于特区外；特区外则呈现低度城市化的城市形态，建设水平较低，各项配套设施缺乏，城市建设用地结构单一，主要由居住用地、工业用地和交通用地构成。

2．土地利用的经济效益较高，而区域差异显

深圳市城市土地总体生产率为39.40万元/公顷，单位农业用地总产值为3.89万元/公顷，远高于广东省的平均水平(分别为3.06万元/公顷和0.95万元/公顷)。就分区而言，特区内土地利用的经济效益远高于特区外，宝安、龙岗的城市建成区面积和特区相当，但提供的国内生产总值仅相当于特区的1/8和1/10，提供的工业总产值仅相当于特区的1/5和1/10。

3．人口密度与人均建设用地区域差异显著
特区内人口密度为4490人/平方公里，人均建设用地为63平方米/人；而特区外的宝安、龙岗两区的人口密度仅分别为1360人/平方公里和910人/平方公里，人均建设用地为102平方米/人和92平方米/人。

4．闲置土地较多

受房地产过热等因素影响，特区外土地开发在1990年代初曾一度出现失控，造成了大量闲置土地。近几年虽经过积极的消化利用，但1996年全市闲置土地仍有8759.02公顷，既造成了土地和资金的浪费，又破坏了生态环境，造成了较大面积的水土流失。

第十二条 土地利用中存在的主要问题。深圳市城市建设和土地开发速度过快，不可避免要引发许多问题，主要是：

1．各项事业对土地需求的矛盾较多，城市建设与农业生产、水土保持、生态环境保护对土地需求的矛盾尤其突出；

2．特区外土地开发较为混乱。特区外土地基本上为农村集体所有，因权属关系，规划和管理难度较大，土地盲目扩张、无序开发的现象比较普遍；

3．农业用地不足，且布局与城市建设用地冲突较大。受城市建设压力，现存耕地、果园和水产养殖用地不断减少，而农业用地的后备资源有限，保护农业用地迫在眉睫；

4．生态系统结构发生较大变化，造成一定程度的生态环境破坏。城市建设、挖山采石等活动占用了大面积的生物性地表，农业和自然植被用地与城市建设用地此消彼长，生态系统结构发生较大变化，引发一系列生态环境问题。1994年全市水土流失面积达到16960.00公顷，主要河流年淤积总量达256万吨，直接和间接损失较大。

第十三条 农业用地利用潜力。深圳市农业用地的总体形势是土地资源不足，后备资源数量有限，而且还有可能进一步被建设占用，因而规划期内农业用地数量不会有较大增加，只能靠内部挖潜，走高投入、高产出、高效益的道路。考虑到土地本身的生产能力与技术投入，规划期内农业生产特别是蔬菜单产水平还可以有较大幅度提高。目前农业用地内部结构调整已基本完成，生产能力只能通过以名、特、优高产高质产品逐渐替代传统低产低质产品的方式稳步提高。

1．数量潜力

规划期内可供开发的农业用地后备资源有限，仅有3702.97公顷（不包括林地后备资源）,其中沼泽地与裸土地共22.78公顷，闲置土地875.90公顷，滩涂及苇地共2804.32公顷。

2．质量潜力

蔬菜单产水平按相邻地区的一般水平（1600公斤/亩）计算，总产量将增加7.33万吨，相当于现状产量的37.80%；按广东省高水平（2000公斤/亩）计算，总产量比现状增加14.0万吨，相当于现状产量的72.20%。考虑到全市“无土”栽培技术的推广及三高农业、立体农业的发展，规划期内达到上述单产水平是完全有可能的。

第十四条 建设用地的利用潜力。由于特区内外开发方式和土地利用状况不同，提高建设用地的利用潜力应从全局出发，特区内外应统一规划，统一协调，因地制宜，优势互补。

1．数量潜力

从建设用地的适宜性而言，坡度12°以下的土地为城市可建设用地。在按此标准统计的可建设用地中，减去其中的一级水源保护区和农业保护区，深圳市的实际可建设用地为91000.00公顷（不包括填海造地）。1996年建设用地已达55545.64公顷，占可建设用地的61.04%，未来可供发展的用地为35454.36公顷，占38.86%。

可建设用地在特区内外分布不均。特区内可建设用地为17820.00公顷（不包括填海造地），1996年特区内总建设用地已达16448.44公顷，占可建设用地的92.30%，未来发展用地仅为1371.56公顷。而特区外可建设用地为73180.00公顷（不包括填海造地），1996年总建设用地达39097.18公顷，占可建设用地的53.43%，可供发展用地为34082.82公顷，相对宽裕，是深圳市未来开发建设的主要区域。

2．质量潜力

特区内可用作城市建设用地的后备土地资源已所剩不多，因此必须提高土地的集约利用程度，尤其要重视结构调整，将部分工业用地积极向特区外转移。同时，必须加强土地整理，优化城市空间结构和功能结构。特区外则应着重控制建设用地外延扩张，积极消化闲置土地资源。以建设标准住宅区和工业区的形式，将散布的居民点和工业点集中连片，并加强基础设施及公共服务配套设施建设，努力完善城市功能，提高环境质量。

第四章 规划目标和方针

第十五条 社会经济发展目标。经过14年甚至更长时间的努力，把深圳建设成为经济繁荣、社会安定、环境优美、空间布局合理、设施完善的现代化经济特区和国际性城市。

1．功能定位：将深圳建设成为区域性金融中心、信息中心、商贸中心、运输中心和旅游胜地，以及我国南方的高新技术产业开发生产基地。充分发挥国内、国外两个市场的枢纽作用，实现同珠江三角洲及香港的合作与协调发展，为珠江三角洲经济区、广东省乃至全国的现代化建设作出更大贡献。

2．经济发展策略：建设以高新技术产业为先导，先进工业为基础，第三产业为支柱，都市农业发达的现代产业体系。

3．社会发展策略：控制人口规模、优化人口结构、提高人口素质；建设科技强市和教育强市；培育现代都市文化；依法治市，形成按国际惯例运作的体制环境。

4．环境发展策略：坚持可持续发展战略，贯彻污染防治和生态保护并重方针，切实保护和改善生态环境，使全市各类污染源得到有效治理，环境污染和生态破坏得到基本控制，环境质量明显改善，逐步形成城市生态良性循环机制。

5．社会经济发展目标:形成较完善的社会主义市场经济体制，人民生活质量达到中等发达国家水平，实现社会、经济与环境协调发展，完善城市功能，基本建成社会主义现代化国际性城市。

6．人口发展控制目标：根据深圳的人口现状特征、就业需求以及资源环境容量，确定2000年全市总人口应控制在400万人以内，其中非农业人口应控制在380万人左右；2010年全市总人口应控制在430万人以内，其中非农业人口应控制在415万人左右。

第十六条 土地利用总体规划目标。深圳市土地利用的目标是实现土地利用的可持续发展、实现耕地总量动态平衡、实现城市建设用地增长方式由粗放型向集约型的转变。

1．实现耕地总量动态平衡；

2．进一步优化土地利用结构，增加林地面积，改善城市生态环境；

3．城市建设用地增长方式由粗放型转向集约型，提高土地使用效率，增加投入产出比率。

第十七条 针对本市土地利用的特点和存在的主要问题，为实现土地利用的目标，土地利用应遵循的基本方针是：
1．采取严格措施，切实保护好现有耕地；
2．节约用地，“节流”和“开源”并举；
3．充分挖掘土地使用潜力，改变传统的粗放型开发经营管理模式，努力提高土地使用效率，走集约利用土地的道路；
4．土地利用与生态保护相结合；
5．正确处理农业保护与城市建设的关系。

第十八条 2030年展望。到2030年，深圳市的土地资源将得到更加合理、有效的配置，产业空间布局更趋合理；农业生产实现科学化、集约化、社会化；城市功能完善，环境优美，逐步实现可持续发展。深圳基本建成华南地区重要的经济中心城市，园林式、花园式的现代化国际性城市。预计到2030年，全市人口规模将达到490万，城市建成区规模将达55000.00公顷。在严格保护耕地和提高经济效益的前提下，2030年耕地维持在5800.00公顷左右，且95.00%种植蔬菜。