宝能太古城营销总监宋凯：深圳属于“大中华”的

引言：采访宝能太古城，源于他们在10月份的销售面积为全市所有新盘之首。而且，作为深圳湾唯一一个有着43万平米体量的都市综合体项目，我们更加迫切地关注着：宝能太古城的未来，以及因宝能太古城的未来而改变的深圳湾。
   
宝能太古城营销总监宋凯：

客户是永续经营的“资产”

对于整个项目，对于公司来说，“销冠”是一个结果，这个结果是令人欣喜的，说明我们的努力和付出得到了市场的认可，但“销冠”并不是我们追求的最终目标，宝能积淀多年来精心打造太古城项目，我们希望得到市场的认可，让客户满意，通过宝能太古城品牌的建立，逐步建设企业品牌。根据公司战略规划，近几年会陆续在深圳开发项目，客户是公司宝贵的无形资产，如何在销售、售后服务等方面使客户对宝能的服务和品牌产生感情和认可，好好经营客户，培养客户对项目、对企业的品牌忠诚度，是我们后续努力的方向。

对于团队，销冠既是荣誉，带给大家激励，同时也是压力，我们会对自己的工作提出更高的要求，包括团队的表现能力、客服水平、营销手法等等。我们在思考是否做到更好，希望通过这几年的锻炼，达到优秀，走向卓越。

为客户经营持续增值的资产

购买宝能太古城的客户，大部分都有多次置业经验，他们有一定的人生阅历，在资产投资方面都是理性睿智的，为什么选择这个项目？简单来说，是对片区的未来充满信心，对项目带来的资产增值充满信心。区域的未来，现在我们可以越来越明晰的看到。而项目的未来，将因都市综合体带来的长久生命力而带给客户持续的资产增值。

举个例子，国外、香港很多典型的城市豪宅都是都市综合体，住宅都因商业的成功运营，市场知名度和价值随之不断提高，像香港的太古城、台北101、深圳的万象城。这些项目会保持一个持续的知名度和市场关注，因为庞大的商业运营团队在运营着商业的同时，也是在为住宅的业主提供增值和市场运营的服务。而这是单纯住宅项目无法比拟的。可以看到，深圳早期风云一时的住宅项目，随着销售完毕，市场关注度都逐渐淡化。

单纯从户型等产品方面来看，片区的项目各有优势，在产品素质、地段环境、整体背景都基本一致的情况下，宝能太古城最大的优势就在于商业，随着这两年的住宅销售完毕，商业的招商和运营不断成熟，我们会保持一个持续的知名度和市场关注。也就是说，我们会通过持续经营的商业，为业主永续经营下去，为业主实现资产的保值、持续增值。

一个房地产项目要经历漫长的时间，目前取得的成绩，很重要的一个因素就是早期团队对项目的定位，老板以及公司高层的战略性决策对这个项目有着历史性贡献。这个片区基本都是以别墅和大户型为主的住宅，宝能太古城是唯一的都市综合体项目，我们的产品中，公寓和大型shopping mall都属片区稀有，事实证明，这样的产品组合受到了市场的认可。

在公寓产品的规划上，我们考虑到，深圳湾能够更完美的展现深圳国际化都市生活的区域，代表着深圳的未来。深圳有着年轻、多元的城市特征，代表深圳未来的深圳湾，也应是一个多元、开放、有活力又走在国际化前沿的城市区域。作为片区最大体量的项目，如何能顺应城市、区域发展特征？因此我们让一些年轻的客户能够有机会生活在这个区域，共同见证深圳湾的美好未来，南区热销的事实说明公寓的定位是非常正确的。

当然，我们还有其它因素是客户比较关注认可的，比如地铁，我们是片区唯一的地铁连体物业，6.6万平米的园林等等。

宝能·太古城作为湾区最大的都市综合体，未来能给到客户什么？

深圳湾作为一个新兴发展中的区域，需要大家共同的努力，政府的市政配套、开发商的项目建设、交通网络的完善等等。作为片区最大体量的项目，我们的目标是想通过都市综合体的运营成功，不仅为我们的业主，还为湾区带来优质的生活配套，带来国际化的都市生活方式。我们的广告语“一湾，一城”，很好的诠释了我们的构想。宝能太古城和深圳湾的未来息息相连，一方面，深圳湾市政配套的完善，各住宅的竣工入伙，为宝能太古城商业运营的成熟的前提条件，另一方面，深圳湾需要宝能太古城，因为只有宝能太古城能够给片区带来生活配套的实现到位，深圳湾才能真正迈向真正适宜人居住和生活的成熟区域。
商业运营将在务实中突破

宝能太古城商业在整个项目中地位关键，大型商业的招商、运营非常复杂，这是一个漫长的过程，公司花了很大精力组建了一支经验丰富的专业团队在运作，在前期定位和业态规划上做了很多工作。目前商业定位已基本确定，正在进行全球招商，已与多家国际知名主力店达成意向。我们充分考虑到片区豪宅居住群体的特征，考虑在满足生活的必备需求外，怎样满足高端人群的消费需求？怎样满足以家庭结构为主的生活需求？宝能太古城的商业在消费人群的描述和定位上会与一般的传统商业不太一致。在品牌的选择上，我们准备引进更有冲击力的、给深圳人带来新体验的国际品牌。

目前我们正在对900多批营销客户做商业问卷调查，希望做的更深入些，比如说一个阶段是对消费档次的分析，其次是对知名品牌的分析，第三是消费的习惯、支出，这样的调查分析会持续进行。

北区国际品质大宅值得期待

北区国际品质大宅的首批单位将在12月中正式推出。11月底将开放样板房，目前正在进行诚意客户登记。这次推出的主力户型是130-160的三房、四房。无论从户型、位置、景观都是非常有竞争力的产品。

在北区产品打造方面，我们力求每个细节做到完美，产品配套方面，北区有片区唯一的围合式大园林，双泳池，一个近1000平米的无边际泳池和一个恒温泳池，以SPA为主题的会所，包括桑拿、瑜伽等等健康设施。

深圳是属于“大中华”的

今年房价的上涨与07年有所不同，一个明显的特征就是豪宅和普通住宅的价差在逐步拉大，与07年相比，今年普通住宅市场的价格涨幅并不大，但豪宅的涨幅要比07年上升了一个幅度。但目前政府的统计方法并没有把两者分开，豪宅供应量的加大，势必推动了整体均价的上扬，所以我们看到的统计数据并不能够真正体现楼市的涨幅。

我们可以参考世界一线城市，这些地方豪宅和普通住宅的价差非常大，因为这些地方的豪宅目标客户并不局限于本土，例如香港，香港豪宅一半以上是内地客户购买，因为香港不是香港人的香港，这是很重要的观点。随着国际化城市发展目标的迈进，深圳也不是深圳的，是全中国的，甚至大中华的。北京、上海、香港、台湾的差距都是6-8倍以上，深圳正在走向这个趋势。前几年深圳的豪宅与普通住宅价格差距并不大，大概是一两倍。有钱人的接受能力和选择能力更强，这是很公平的现象。

关于豪宅的上涨，我们怎么去看它的价值？是否有泡沫？可以这样来看，深圳从最初发展到现在，常住人口早已超过规划，土地是有限的，每个人都有对好生活向往的权利和追求，全国人为了这个目的来到深圳，自然会对关内重点豪宅区有抬高作用，我们要看到这一点。而豪宅的升值空间还要看这个项目所在的区域的未来发展，这是一个判断指标。比如深圳湾，有好的规划、市政配套、豪宅聚集，但是这个区域要真正的成熟，必须有满足生活需求的商业配套，这个区域才能真正适宜人居住，价值才能稳定，增值。