金地董事长凌克：仍积极进取 但会适当控制仓位

　　凌克把如今的金地理解为金融加地产。这个一度被称为“学生兵掌舵者”的地产老将，在2009年被称“激进派”。

　　2009年初，当市场一片萧条时，凌克带领金地率先在全国逆向扩张。正是因此，在2009年里，金地实现了其上市以来的最好业绩。

　　对于2010年，凌克的选择仍然是积极进取，但会控制好仓位，“金地也有高价拿地的时候,做拨备时非常痛心，因此深知投资的重要。”凌克坦言。

　　进取型金地

　　经济观察报：2009年，金地在扩张和拿地上采取了非常积极的态度，也因此被认为是地产界新激进派的代表人物，你怎么看这个封号？

　　凌克：我们不是什么新激进派。关于房价、地价的增长，我也觉得增长得太快。我们的房地产应该和宏观经济同步并行。我经常打这么个比方，宏观经济和房地产业就像主人在遛狗。我们都知道这个狗如果往前跑太快或者落后太多都要出问题，最后成为丧家之犬。应该保持一个合适的距离，这才是一个主人带着狗在散步的和谐场景。

　　我觉得金地公司从来不激进，我们是进取。从历史来看，用这个词也比较合适。我们是解禁后房地产行业第一批上市公司，也是第一批走出深圳到全国去开发的公司，我们也是率先涉足房地产金融的企业。如果说房地产开发技术，那我们拿第一的就多了。我们应该是积极进取，但绝不是激进。

　　经济观察报：金地为何会给人激进的感觉？

　　凌克：我们敢于逆向投资，投资绝不能简单地顺着大势走。所以大家都没有投资时，我们更加主动地去寻找机会，并能果断地抓住时机积极投资，而大家拿高价地时，我们就避免去投高价地。

　　经济观察报：2009年金地决定投资的依据是什么？

　　凌克：从2008年6月开始，金地就一直在按周跟踪市场，10月，公司监测到广州的去库存化速度回升；11月，监测到深圳市场有反弹的迹象。我们的判断是，珠三角是全国房地产的风向标，半年之后北京市场会变，8-10个月类似沈阳、西安这样的二、三线城市也会变。进入2009年，当时市场还是很低迷，但我们感觉到市场转机来了。

　　经济观察报：金地去年也拿了一些高价地，如何看待这个问题？

　　凌克：不能这么讲，关于高价地不高价地的，我觉得每一次去拍卖嘛，总有一个是最高的，最高那个自然就成了高价地了。我们还是比较理性智慧地投资。投资要把握好两点：一点是要把握时机；一点是把握好投资的规模。

　　别看土地单价高，但我们认为贵得有道理，金地是有意识地在寻找高端土地，提高高档产品的比重，维持较好的毛利率，而且金地目前的地价还不到房价的30%，风险不大。2009年我们的土地成本也达到3300元/平方米，但是销售均价达到11000元/平方米，毛利率还是比较高的。国家现在在大力发展保障性住房，把商品房交给市场来做是对的，但当总的供应量增大时，商品房就要拉开和保障房的定价距离，这也是金地的产品布局。

　　今年将是滞涨

　　经济观察报：在2009年的亚洲博鳌论坛上，你说是美国经济危机帮助国内地产商度过了一劫，如今一年又过去了，现在还这么认为吗？

　　凌克：还是这个原因，中国房价涨那么高，还是流动性太充裕了。有4万亿投资，还有9.7万亿元的贷款。当然，这只是其中的一个原因，也是最重要的一个原因。

　　房地产市场应该给它一个合理的增长。我们不希望看到在短时间内增长得太快，都希望政府能控制好，但非常难，还是希望政府和开发商能把各自的工作做好。

　　经济观察报：在已公布年报的众多上市公司中，许多公司都异口同声地表示要加大二、三线布局。在这点上，金地有何想法？

　　凌克：前段时间我们做了一些研究，今后中国会形成十多个大型城市，大量会是现在的二线城市，比如说华东这一片，像南京这些城市发展速度会更加快。这主要是中国城市化进程引起的。另一方面，随着中国经济转型，原来是出口外向型经济，现在要求更多的是消费，靠内需型经济带动，这也给许多中国二线城市的发展带来机遇。

　　我们非常重视二线城市，比如去年金地在天津就做了投资。天津是个典型的环渤海区域城市，也是今后经济增长非常快的一个城市。也可以看到我们在武汉、绍兴的投资，以前是沿海的经济，今后会有中部的崛起。再比如说沈阳，也是典型的二线城市。沈阳是个非常有前景的城市，因为它的工业基础非常牢固。

　　经济观察报：许多大公司最近几年一直在海南跑马圈地，金地为什么在海南没有投资？

　　凌克：我们一直在关注，因为我们对旅游地产还在做进一步的规划，看中国的旅游地产的发展趋势。我们还是非常期望把地产、度假、休闲结合得更好，确确实实提供更好的产品。

　　我觉得旅游地产今后发展会很多，在一个国家基本上会形成三片旅游片区，一片是最南部，像美国的佛罗里达州；另一片是中部，一般这个地方会产葡萄，比如国内的青岛、威海和烟台；另外就是北部，以滑雪、运动休闲为主。我们都在看。

　　经济观察报：怎么看今年的房地产市场？

　　凌克：销量会跌，价格会涨。今年年初大家很担忧，今年的销量会有一些调节，但是对于房价大幅下降，我觉得可能性不大。主要有两方面的原因，一个是供求关系，房价比较高的城市，供应量还是比较少。另外一方面是看需求，这个需求是比较坚挺的。虽然前几个月销量有下降，但一个星期还是可以卖十套八套，这就是正常的、比较好的销售速度。而从成交结构来看，是以刚性需求为主，这种需求是最中坚的力量，也是城市化进程的结果。在观望情绪缓和后，还会有一些改善型需求和投资需求进来。所以从需求来看，房地产市场问题不大。

　　中国处在城市化和工业化的进程当中，所以需求量是比较大的。当这些进程都完成了，情况就会变化。当然在大形势好的时候，也不排除有短期的波动，这些波动我们在过去的历史中也遇到过。地产公司最重要的也是要懂得如何克服这些短期的波动。

　　经济观察报：金地如何克服由今年宏观调控带来的短期波动？

　　凌克：先要坚持一些基本的思想。任何一家公司都要有比较客观、比较稳健的财务报表。有些公司某一两年财务数据特别冒进，但不出多长时间却倒闭了，像美国的一些石油、电信的公司。另一方面要对市场有比较好的判断，这个是至关重要的。该买进就买进，该卖出就要卖出，你判断错了，公司就会陷入困境。不过再深奥的市场变化，都是通过最简单的方法来判断。比如说我们判断2008年能不能投资时，我们就对地产公司和各个区域的销售、投资和开工量等等几个指标进行长期的观察，同时结合分析判断的工具，在这个思想的指导下，你就有具体的方向了。

　　适当保留仓位

　　经济观察报：2010年金地的投资策略是什么？

　　凌克：房地产企业投资动辄几亿到数十亿元，几个项目没有投对，企业就有可能倒闭。金地也有高价拿地的时候，做拨备时非常痛心，因此深知投资的重要。金地集团今年的投资规模大约在100亿至150亿元，其中50亿元通过战略合作方式完成。

　　配合中国房地产发展的大趋势，我们还是会积极投资。今年我们在投资总额上有一定的仓位保留，在城市和项目选择上我们有自己的技巧，不冲高价地，但好地都要参加，有好的新城市也要去拿地，至于保留几成的仓位，就要看公司融资的具体情况了。

　　经济观察报：你曾说过，现在的金地就是地产加金融，在这两者的结合方面，今年有何打算？

　　凌克：金地在房地产金融创新方面做了两个尝试，一是与国外投资大行UBS共同发起的房地产投资基金，二是与国内巨头平安信托合作搭建信托融资项目平台，金地在金融领域的探索为公司发展提供了新的动力。2010年，金地将在加深既有的与金融机构的合作关系外，还将在金融创新领域不断探索出更多具有可操作性的合作模式，若干年后，金地或许能够创造出新的房地产公司经营模式。金地将和投资伙伴一起发起人民币基金的管理工作，今后主要投资于住宅房地产产业，同时也会密切关注商业地产、并购。

　　经济观察报：如何总结金地过去黄金10年的发展，对于未来10年，金地又有何计划？

　　凌克：金地过去的10年发展了100倍左右，发展很快。如何培养公司的核心竞争力，如何做好产业布局是未来10年最重要的事情。住宅发展了10年了，去年一年全国新增住宅是850万套，如果包括保障性住房，在接下的10年，每年也还需要1000万套，这个市场是非常大的，我们要尽量把住宅的市场做好。另外一方面，可以看到地产发展方向，先是发展住房，然后是商业地产，再是房地产服务，都是这样一个过程。现在我们到了发展商业房产的阶段，应该说机会还很多。现在，住宅开发商已经很多了，但商业的开发商还很少，因此金地集团会在这方面加大投入。

　　经济观察报：对于自己的定位，在过去的十年中扮演了一个什么样的角色？

　　凌克：有一些教父和船长的色彩，有的时候也当战士。直到现在该我冲锋陷阵的时候我还是会冲去第一线的。教父主要是定下公司的经营理念，公司的风格、公司的梦想；船长呢，就是给公司掌舵；战士呢，就是该上前线就得到第一线去顶枪，所以这三种角色都有。

　　经济观察报：如果只能选一个词呢？

　　凌克：那还是前面提到的船长。另外，也可以当一个指挥者去指挥战役。我们既要当思想家，也要当指挥员。