世联地产董事陈劲松：中国房地产界目前正在做博弈

    首先我要说中国房地产界目前正在做一个博弈。这个博弈是有原因的，就是价格并没有大幅度下调，然后成交量极度萎缩。这个阶段维持多长，说到三季度情况会发生变化。我们业界很多人比较乐观，三季度中央宏观调控政策都变了。所以我们面临两个博弈，第一，博弈中央的政策变还是不变。第二，我们博弈的就是跟消费者的博弈，因为成交量长期衰减，衰减到一定程度，价格并没有下跌，而是整体世界宏观经济一变的时候，恐怕市场又不一样了。我们自己的理由是三个：第一，房地产是最大的内需，因此中央打房地产就是打内需，房地产拉动了60多个产业，打房地产就是打就业。第二，绑架银行。第三，跟地方政府比谁诈眼睛的时候，地方政府会先眨。这三个理由本人认为不成立。 

    第一个理由，最大的内需。我们偷换了一个概念，不是房地产业是最大的内需，是住宅，未来相当一段时间也是中国最大的内需。住宅拉动60个产业。这里有一个概念，住宅等不等于房地产？2010年宏观调控其中一项最重要措施就是新推出土地70%用于保障性住房。保障性住房拉动产业能力比目前商品房拉动的能力要强。商品房空置率目前已经逐步走高了。一线城市、二城市豪宅空置率水平已经比国内临界点还要高。实际上我们空置率这么高，我们拉动产业面的能力就越来越弱了。而保障性用房恰恰可以从钢筋一直拉，因为他确实没有居住。所以这个改换我们偷换了，我们作为跟政府博弈的一个理由，本人认为我们要比较清醒。实际上中央也清楚。第二，说绑架了银行。刚才韩老师说跌20%、30%，银行会挺不住。本人对这个有异议，2008年深圳楼价普降30%，有的比这个还多，当时特区报也好、网上也好，有一个基本判断，就是深圳会发生大规模的断供潮，额度大概在1000亿左右。实际上2008年情况确实发生了，有多少断供吗？这一点我到人民银行深圳分行现场了解了，有没有？断供近于零。主要断供还是单位、公司断供，个人几乎没有。而2010年断供，我觉得即使价格到30%，主要城市也不会发生。为什么？我在这里不详细阐述。第三个理由，绑架地方政府。地方政府现在欠债太多，要靠卖地还利息。能还利息就不错了。实际上这个理由存不存在呢？存在。但是地方政府跟中央政府目前这种关系恐怕正在发生变化，原先中央政府置地方政府财政收入于不顾，中央政府很有钱，地方政府没有办法只能靠卖地。中央政府去年4万亿的时候就做了大量融资，这些融资效率非常低，靠卖地还利息这件事目前正在清理。两个政策，他毕竟是共产党，想左口袋到右口袋非常容易。如果开发商靠这个博弈政府的底气，我认为也没有。 

    这样我们这个答案就渐渐明朗了，第一，中央对调控的决心目前有变化吗？短期内能够像08、09年那样U型反弹吗？没有。调控到房价多少他会满意呢？没有这个目标。我反复问建设部，建设部说没有这个目标。问题关键就出在调控多长，多长时间？调控时间的长度将会决定本次调控的所有的一切，也就是决定了本次调控的深度，这就是我的一个基本的观点。 

    我们现在看一看，在这种情况下营销这个时候我们怎么办？我总的感觉在此之前，08年我们小惊一场，2010年我们想重温08、09年的梦，本人认为不好，我们还是要做好比较艰苦的准备。如果是这样的话，那么08年就是一场预演，08年发生的故事将会随着时间长度逐渐在中国大地各个城市上演，同时开发商跟我们销售机构就面临两个重要转型。第一，开发商的转型。我们知道原先开发商基本的模式两句话就可以说清楚。第一句话叫做增长靠融资。我们以万科为代表，万科的增长速度几乎跟股市上圈钱、融资速度差不多。第二句话，利润靠通胀。拿一块地当时看没有多少利润，但是时间一长，利润就出来了。尤其是刚刚过去的五年，房地产商最主要利润来自于涨价。目前这种模式最起码在未来一年到一年半左右时间，我们没有这个好歌唱了。第一，融资的五个渠道全部堵了，只剩下一个，那就是预售。预售又打的需求打成这样。