金岩石：楼市调控如大禹治水宜疏不宜堵 疏堵结合

　　古时连年水患，大禹治水成功的秘诀在于变“堵”为“疏”，我国古代著名的水利工程都江堰也是以“疏”为本，疏堵结合，让四川人民受益千年。楼市调控一味追求压开发商降价其实无济于事，北京上海等中心城市的房价若真的降了，今天义愤填膺的房价“斗士们”多半会翻身入市，房价又会像弹簧一样弹得更高。仅有抑制房价上涨的政策于事无补，还会火上浇油，因为这是“堵而不疏”。若把保障房体系和商品房体系理解为中国楼市的“双轨制”，楼市调控就应学习古人的疏堵结合，一手坚决打击投机性炒房，一手大力促进保障房安居。

　　楼市调控应疏堵结合，所以保障房体系的完善至关重要，但在实践中要区分两种投机行为：一种是商品房中的投机性炒楼，另一种是双轨制中的政策性投机。保障房是非市场化的低价房，有公租房和“经适房”。公租房体现的是对特定群体的住宅补贴政策，不涉及低价房的未来产权交易，但所谓的“经适房”却不是这样，低价“经适房”的未来产权交易包含着政策性投机，这种投机比市场中的投机性炒房更不公平。按照现在的有关规定，“经适房”满5年后可以解禁换证，与商品房享受同等待遇，由业主自行决定出租或出售。这就好比分流洪水所筑的堤坝一样，前面辛辛苦苦地筑坝分流，后面已经谋划毁堤取水，结果必然是千里之堤毁于蚁穴。双轨制的楼市调控若以反投机性炒房的名义引进了政策性投机，“经适房”的建设就不是保障房安居，而是保障房投机，不仅将毁坏保障房体系，而且还将“劣币驱逐良币”，毁坏中国尚不成熟的商品房体系。

　　楼市价格越压越涨源头不在市场

　　在政策调控的高压之下，多数城市的房产成交量已经开始恢复，这暗示着未来房价仍将继续上涨。从2004年开始，城市房价与政策调控的关系就像政府脚下踩的弹簧一样，政策一抬脚就涨，房价是越调越高。房价涨幅的提速恰恰是楼市调控开始之时，这不是偶然的巧合，也并非市场有意和政府唱对台戏，而是政策体系本身的不协调。

　　不久前拜读了万达集团董事长王健林先生的文章，他总结的四条意见可谓言简意赅：1、不是地价贵，而是财税体制不合理，地方政府只能靠卖地求发展；2、不是商品房的价格高，而是保障房的政策不到位，购房者只能争抢商品房；3、不是房价太高不合理，而是收入太低不合理，工资上涨的幅度落后于国民收入的增长；4、不是刚性需求过旺，而是土地供给不足，30年间城市人口增了3.6倍而同期城市土地供应的增长却不到1倍。在我看来，这“王四条”只需要再增加一条：5、不是房价增长过快，而是货币增长更快，20年房价的上涨幅度远低于广义货币供应量的增长。

　　“王四条”加一条，揭开了中国楼市内在的供求失衡。坊间曾经流传着一个很愚蠢的问题：房价究竟是总理说了算，还是总经理说了算？正确答案是：总理和总经理谁说了都不算！谁能控制价格谁就消灭了市场，因为市场规律就是供求决定价格！但这供求两字，看似简单却变化万千，因为人的需求是多层次的，可能的供给是多方面的，在中国不成熟的房地产市场中，调控政策对供给的影响造成了越调越涨的现实和预期。为什么这么说呢？

　　还是先从保障房说起。在中国开始住宅商品化市场之前，城市几乎是清一色的公租房，在商品房市场启动后，原有的保障房体系在一夜之间几乎化为乌有！公租房能拆的拆了，能分的分了，但是推倒容易，重来却很难，由于土地价格的飙升，保障房的预算永远也赶不上城市地价和拆迁成本的上涨，保障房的计划难以落实，此外在执行的过程中又凭空冒出了一个“经适房”政策，把保障房的土地供应演变为政策性投机，更加剧了保障房的土地供给不足，促使多数城市居民只能进入商品房市场。在短短20年之内，中国城市住宅体系从一个极端跳到另一个极端，供求失衡难以避免，结果就只能通过高房价来调节供求。从这个意义上说，中国住宅市场的效率是非常高的，市场极其迅速地补充了保障房体系失灵的缺陷，以两种方式解决了城市化的居住需求：一极是商品房市场——市场化的手段；一极是小产权房私建——自发性的保障。如今形成了城市住宅体系的“三分天下”：保障房、商品房和小产权房几乎各占三分之一。

　　以保障房促安居应该谁买单？

　　各国政府在保障房体系建设中的一般原则是各方集资，收支分离，但实际上主要是中央财政出资，因为保障房建设属于社会公共福利类的安居工程。特别是在中国现行的财政税收体制中，中央财政在主要税种的收入中都是拿大头的，保障房建设更不应该由地方政府出资。实际上，当地方政府同时面对两种土地需求之时，一边是高价竞争的商品房用地，一边是地价补贴的保障房用地，两利相权取其重，地方政府必然阳奉阴违，把保障房用地转变为商品房用地。法国政府之所以要立法规定城市必须提供20%以上的保障房，就是因为地方政府有其自身的利益导向，不愿意承担以保障房促安居的社会义务。

　　在双轨制的城市住宅体系中，中央政府完全有能力宏观统筹，把商品房体系的增值税转移为保障房体系的补偿金，也可以规定土地出让金的一定比例用于保障房建设，还可以开征豪宅税，专款用于保障房的建设。市场经济必然产生两极分化，从而导致“朱门酒肉臭，路有冻死骨”，政府的经济职能就包括用“朱门酒肉”来保障安居，这既可分流商品房价格上涨的压力，又能够化解民怨，缓解贫富的两极分化，并改善城市的生活环境。在保障安居的民生需求面前，不应该把一切责任都推给市场，更不应该将社会冲突引向房地产开发商和地方政府。

　　总而言之，以保障房促安居是化解楼市纠结的正确途径之一，而要实现这个目标，必须落实三件事：第一要明确“双轨制”的交易原则，避免政策性投机；第二要明确保障房体系的规划原则，和商品房体系并行不悖；第三要明确保障房建设的资金来源，以中央财政支出为主导。如果这三条都不能落实，保障房的建设就会像“经适房”解禁一样，一边建着一边丢，既不能保障安居，还不断扰乱市场。