起风了 商业待展翅

   春节为商业市场带来季节性的负面冲击，开发商将预售时间纷纷推迟。2月份央行降准降息，为楼市带来了新的资金支持。央行在3月延续了930至今的宽松政策导向，于月底推出了二套房首付降低新政，极大提振了市场信心。此外，财政部也将营业税征收从五年降为两年，为楼市的复苏添加了推动因素。根据深圳中原研究中心监测，3月全市一手商业共成交64套约12459㎡，成交套数较少，但受尚水天成的一套近7791平米的超大单位影响，全市成交面积大幅反弹。相对而言，目前一手商铺成交7成集中在龙岗，2成在罗湖。

　　由于国土局的备案数据有时滞，只能反应春节前后的市场，无法精确反应3月的市场热度，故二手市场成交量也较上两月继续下滑。但预期在330新政及市场热度的刺激下，4月的国土局数据将全面回暖。入市新盘也将随着住宅项目加推和开盘而逐渐增加。香江金融中心，尚水天成及壹方中心等项目未来开盘的表现值得期待。随着新项目的增多，在流动性泛滥的大环境里，商业展翅的时机也将到来。

　　政策共振起风 预售回弹量价齐升

　　降准降息之后，市场信心开始得到加强，楼市回暖趋势已经确认，开发商对于后市的观望情绪逐渐变浓。再加上目前开发商手中的库存量已经下降到较合理的水平，目前为多少月。开发商的中心已经从去年11月份天量推盘的去库存心态，切换至利用政策释放的利好来扩张利润空间的拼业绩心态。预期在330出台后，政策红利将持续发酵，信贷扩张将直接增加商业市场的资金流动性，或在未来两月迅速回复推盘水平。本月拿下预售的仅有金域九悦花园(中区)这个社区商业项目，总共有91套供给6165.86平米。

　　图2 深圳商业物业预售面积走势(2012～2015年)

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　表1 深圳批准预售商业项目列表

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　从项目入市情况来看，本月并未有项目开盘销售。预计四月及五月将陆续有香江金融中心，尚水天成及壹方中心等项目的的商业推出。本月二三级住宅市场的火热带动了商业市场的复苏，在政策利好持续发酵，流动性日益宽松的宏观环境下，预计商业物业将走出一波短周期行情。据悉，在广州已有商场开始将前期受宏观环境及电商竞争所压制，而被迫让利给商铺的折扣租金价格调回原位。

　　龙岗重夺第一 量价反弹较快

　　宏观环境的转变开始逐渐增强市场信心，印证楼市回暖甚至进一步上涨的预期，二手房市场的热闹也对商业市场回暖起到了指标性的作用，大量投资客开始回到商业市场。虽然新推盘的项目并不多，但是本月的成交已经较上两月明显回升，并且回升速度较快，说明走势继续上扬的可能性较大。

　　根据国土局成交数据显示，3月全市一手商业共成交64套约12459㎡，成交套数较少，但受尚水天成一套近7791平米的超大单位影响，全市成交面积大幅反弹。据了解，该单位或由开发商自留多个单位，合做一张证为备案。此举可印证为开发商看好后市，为后期楼市的反弹做好准备。

　　图3 深圳一手商业物业成交面积走势图

    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　从区域分布来看，本月成交集中在龙岗和罗湖两区，其中龙岗区受尚水天成的超大单位影响，成交面积占比超过7成。具体来看，龙岗区共成交29套9333㎡，其中尚水天成成交两套单位共7820㎡。其余在售项目中，新木半里大厦和公园里花园三期表现出色，分别录得7套569㎡及9套488㎡成交面积。罗湖本期表现突出，虽仅有博隆大厦(深业车城广场)录得9套共1834㎡成交，但仍攀上成交排名第二。宝安本期有锦鸿花园和新地中央两项目录得较多备案，分别为8套453㎡及10套510㎡，均位于光明新区。近期，在政策共振的宽松楼市环境下，光明地区表现不俗，不管是商业还是住宅都有一定表现。其中，有住宅均价已经摸到2万/㎡。

　　从成交的物业类型来看，本月住宅底商及写字楼底商都并未有新盘入市推售，仍处于消化库存阶段。预计随着政策的催化，新推售物业的入市将再次改变目前成交局面。目前，住宅底商销售高达80.1%;写字楼底商占比为19.9%。

　　图4 11月深圳一手商业各区成交占比  图5 11月深圳一手商业各类型成交占比

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　成交排名前五榜单中，位于榜首的是尚水天成社区商业项目，共录得2套7820㎡的备案，但目前仍未开盘，可能是开发商自己留置盘源，该项目或在4月中旬开始推售。排名第二的是博隆大厦(深业车城广场)，为写字楼底商，目前已基本完成招商工作。本月录得得9套共1834㎡成交;排名第三的也是写字楼底商，新木半里大厦，本期备案7套共569.59㎡，该资金门槛相对较低，均价约3-5万，第一期推售的33套目前已备案8套。

　　表2 深圳一手商业成交面积top5

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　本月全市7成以上商铺成交集中在龙岗区，但是尚水天成二期仍未开盘，预测其超大体量单位为开发商自留，故不计入价格。本期的成交价格受各高价项目拉动，如笔架山公馆，虽然剩余体量不大，但都是60㎡以上大面积单位，均价在10-12万之间。其次是公园里花园三期，均价也在5万以上，目前仅剩下1-2套尾盘有售。此外，远洋新干线晶钻也成交6套，均价在9万以上。这些项目的价格均较高，体量也较为可观，拉动均价上行幅度明显。全市均价环比强势反弹，为49997.15元/㎡，较上月大幅上涨近13%。然而，由于商业物业的成交套数远不及住宅，故而单月样本有限，成交价格波动较大，该均价对整体价格的反应有一定的局限性。

　　图6 深圳一手商业物业成交价格走势图

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　二手成交较淡 大面积单位抢手

　　由于国土局的数据存在滞后效应，故此在2015年3月份，其数据反映的仍是春节前后的趋势，由图6可看出，春节前后的市场成交较淡，总成交套数为374套，环比下跌24%，同比上升14%。不过，总成交面积表现较为出色，反映了市场信心即使在春节冲击中仍然维持一定热度，总成交面积报数为23857㎡，环比上升19%，同比上升29%。相对于上两月而言，本期成交大面积单位较多，尤其是福田，成交了62套单位，共计10719㎡，单套面积超170㎡。罗湖也摆脱了销售25㎡小户型单位较多的窘境，本期销售面积平均为34㎡。

　　图7 二手商业成交走势图

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　区域方面，罗湖区共录得118套共计4090㎡，平均每套面积为34㎡。成交套数全市占比超3成，由于区域单价较高，总价略低的小面积单位更易成交，罗湖的套均销售面积已连续5个月维持在25㎡以下的低位，本期录得的平均成交面积一举打破过去半年趋势，预示着市场已经积聚一定的成交热度，投资客敢于将资金投入更大面积的交易中;福田区成交62套10719㎡，单套面积超170㎡，成交面积翻番;龙岗区成交80套3709㎡，单套成交面积为46㎡，较上期40㎡也略有上升;宝安成交65套共计1871㎡，总体成交面积及套数已经连续四个月处于下行区间;南山成交15套共计1355㎡;盐田成交2套共167㎡。

　　图8 深圳二手商业成交面积分布        图9深圳二手商业成交套数变化

　　数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

　　后市预测

　　930新政之后，政府放松对楼市管制的思路已经非常清晰。11月21日央行意外的采取降息方式为市场注入流动性，2月份央行继续降准降息，为市场放水。然而，羊年春节为商业市场带来季节性因素的负面冲击，开发商将预售时间推迟，需求端季节性变弱也影响了量价表现。央行在3月份延续了930至今的宽松的货币政策调控思路，于3月30号推出了二套房首付降低新政，极大的提振了住宅市场的信心。此外，财政部也将营业税征收从五年降为两年，为楼市的复苏添加了推动因素。随着整体市场的好转，特别是来自住宅市场的推动，商铺投资客情绪将开始回升，全市二手商铺成交量将逐渐放大。预计在未来可以看到商业市场走出一波稳定的短周期上涨行情。