大东城副总经理林舒：用心耕耘让首期别墅开盘卖完

    用心耕耘 首期别墅开盘卖完

    问：大东城首期别墅卖完的消息，取得这么好的销售成绩，是否在您预料之内？当时的情况怎么样？

    林 舒：应该可以说在我们意料之中。坪山这边有很多私营企业主，他们对居住品质的要求比较高，但这边以前却从来没有过别墅产品，客户想在家门口买别墅买不到，只能去龙岗、市内买，但对自己生活又不便利。尤其是近几年，坪山市场对高端项目需求不断增大，市场已经累积了大量高端消费需求，对高端住宅项目需求非常大。

    我们对大东城这个项目倾注了很多的心血，从接触这个项目开始到设计、施工等各方面都非常用心，希望能够把大东城打造成一个经得起时间推敲的产品，客户满意的产品。首期别墅销售有这样的成绩，应该说是我们对产品的用心得到了市场的认可，后续我们也会继续把其他产品做好。

     当时大东城首期别墅的均价在2.8万/㎡左右，最低价2.2万/㎡；价格最低的一套是五百万左右，最高的一套是一千万左右吧。

    问：接下来还有哪些产品要推出？

    林 舒：这次准备推出的是168平米的楼栋，这个楼栋可以说是为坪山当地人设计的，比较阔绰，厅有5.8米。

    问：样板房什么时候开放？

    林 舒：周六（9月18日）开放。

    问：什么时候开盘？

    林 舒：近期会开盘，我们对销售预期还是比较乐观的，因为是大东城是坪山市场上比较好的产品，坪山之前是中小户型的比较多，大户型实际上没有，而且我们的量非常少，才32套，客户应该不成问题。

    问：价格是多少？

    林 舒：现在还没有完全定，但价格比较合理，会留一定空间给消费者。

    问：到时候会有优惠吗？

    林 舒：开盘肯定会有优惠，这一期开卖的产品坪山当地的客户非常认同，来看的客户也很多。这个项目从别墅到高层，到后期，我们根本没有想做很高的价格标杆，只是想做产品的标杆。因为开发理念中，我们希望一期的业主能够获得片区发展带来的优惠和整个城市发展带来的优惠，包括我们这个项目一期、二期、三期、四期带来的优惠，所以整体而言考虑的面更为理性。

    别墅豪宅 坪山中心唯此一城

    问：大东城整个项目的情况怎么样的？项目的优势在哪里？

    林 舒：项目建面30万平米，可售面积20万平米，这次推出5万多平米，是第一期。因为我们的容积率比较低，才2.0，位置又比较好，正好在松子坑水库旁边，又跟规划局、管委会很接近，中心公园就在旁边。项目的优势有两点，一是容积率比较低，二是位置好，在城市的核心。这种土地资源在豪宅中跟香蜜湖1号和水榭花都具有同样的战略位置，即既居于城市中心，又有比较好的容积率；跟政府较近，又有一定的景观资源优势。当初我们做这个项目时就觉得它具备做豪宅的基础和特点，所以定位为坪山人民真正宜居的社区，在我们第一次做开发时就没考虑有多高的利润，坪山现在缺乏的是好房子。

   问：大东城的广告语是什么？

    林 舒：CBD中央——别墅豪宅城。

    问：怎么样理解这句话？

    林 舒：“别墅豪宅城”是一个定位，我们这个产品有别墅，而坪山本身没有别墅。“别墅”是一个区隔性的东西，做别墅，说明你的容积率很低；否则做不了别墅，只能做高层。有别墅产品的项目一般来讲密度都会低一些，这是一个产品的区隔，说明我们跟坪山其他项目不一样，我们是别墅类的豪宅社区，这是区隔的定位。

    至于“豪宅城”，“城”是我们的体量，我们有30万的建面，可售面积是20万平米，是很大的体量，是一个小城镇。

    “豪宅”是我们的定位，我们没有一房、两房，基本上都是宜居的。豪宅并不代表有多豪华，而是代表我们的品质，我们希望消费者在我们这边买了之后有住豪宅的感受，起码是舒适型的，没有太多过渡性居住的人来来往往，然后到处是租客，一个房间里住十个人。我们希望住在这里的人都是自己生活的，相对尺度会大一些，所以我们定位为“别墅豪宅城”也是希望跟市场上的产品做一些区隔，起码在坪山市场上有所区别。

    新区未来 深圳后30年发展极

    问：坪山跟龙华、龙岗中心城都是深圳的副中心，媒体以往对坪山的关注比较少，您能否给网友介绍一下坪山新区的情况？未来的定位和规划如何？

    林 舒：坪山新区的发展，不能单纯从一个区域来看待这个问题。这几天如果大家留意的话，就会发现“坪山新区”这个新名词已频繁出现在消费者的眼里。政府给坪山新区的定位为深圳后三十年的发展做战略部署的地方，这个定位是很高的，它将会成为深圳后三十年最大的经济发展极，是提供深圳未来最大的经济价值的地方。坪山现在的特点是人少，不被大家关注，但坪山的地多、自然环境好，包括有马峦山、松子坑在内的很多资源，并且跟惠州、大鹏很近，与山、海资源连在一起，是条件得天独厚的地方。现在深圳的土地很少，坪山新区的重要性也慢慢突显出来。从坪山的规划中我们可以看得出政府的决心，比如政府将在五年内投资几百个亿以及今年19个项目同时启动，包括引进比亚迪等国际公司来坪山发展等等，这样一个大战略、大发展，未来确实是振奋人心。

    中国有很多的工业区、产业区，但坪山这边未来是要建立成新都市，把坪山新区作为功能区来发展。无论是配套、设施，还是轻轨、道路，都不是小打小闹，而是以大格局来做，一开始就以新区或新的行政区域来做。目前地铁也在推进，政府把坪山作为战略性的定位来做。

    从我06年去龙岗到今天，龙岗人口增长了2-3倍，已经达到500万左右。今年房地产的推出基本上集中在龙岗，不能说龙岗就是下一个坪山，但我觉得可能坪山的发展前景不亚于龙岗。因为坪山的规划定位更高级，思考的更详细，政府对坪山的规划也是用国际最高端、最顶尖的水准来做。王荣书记之前也说过坪山是特区中的特区，产业中的高地，他的想法不是一个小区域，而是战略的意义，是对后几十年的布局。所以说坪山的发展起点非常高，整体发展速度也非常快，高于我们预期的发展。从一个小点就可以看得到，大东城对面的实验中小学的校长是“全国中小学十大明星校长”，一个新区新开的学校会用“全国中小学十大明星校长”这样的配置，这也说明政府对新区配套的重视程度，当然也包括道路的规划、发展，刚才你来路上会感觉坪山像一个大工地，到处都在建，应该说坪山的发展指日可待。

    价格洼地 价值空间令人期待

    问：其实跟龙华、龙岗相比，坪山的房价相对较低。从房地产的角度，您如何看待这个片区的价值？

    林 舒：坪山目前是房地产的价格洼地，这一点大家都知道。因为消费者尚未真正看到坪山新区的战略布局和发展，目前坪山的推广是不足的，我们作为来的比较早的开发商，目前还没有享受到片区升值带来的房地产利润。

    龙华某个项目一期推出的时候才七千多块，现在旁边的新项目都卖两万多。我不能说坪山新区未来一定跟龙华一样，但我觉得照这种趋势来讲，未来的发展是有希望的，我们这个时候推出的大东城跟刚才提到的那个项目没有太大区别，而产品方面我们做得更用心。

    问：大家觉得坪山距离福田中心区还是挺远的，但现在有一些新的交通路线、地铁已在动工，您能否介绍一下这方面的情况。

    林 舒：其实从福田中心区过来坪山只需要45分钟，如走南坪、水官，下横坪出口，然后直走横坪大道就到大东城。前段时间我在龙岗做项目，其实去那个项目的时间跟来大东城是差不多的。在道路规划方面，坪山有12号线、14号线，厦深铁路在坪山这边还有一个深圳东站，也有一些还在规划中，以后坪山的道路是四通八达的。政府想要发展坪山，首先考虑的就是交通，政府比我们想的更多，而且他们不止是想，而且是在做。比如横坪公路已经通车，东部过境高速已经动工，地铁14号线惠州段已经准备动工，深圳也计划在“十二五”期间落实。而且，以深圳东站为核心，融合地铁、高速三网融合的东部交通枢纽的规划概念已经提出，目前也正在论证并落实实际规划方案。

    坪山与市区的距离，其实只是心理距离的问题，由于大家对它的不认知，使得心理距离大于实际距离。很多人不了解、不认识坪山，走了很多弯路，就会觉得遥远，其实经常来的人就会觉得很正常，跟去龙岗的距离差不多。

    问：坪山为深圳置业者提供了更多的置业机会，而且在价格上也有优势，你觉得哪些人适合来这边置业？

    林 舒：我一直住在福田，以前觉得“天哪，怎么会有人在市内上班，跑到龙岗去住？”感觉太遥远，太不现实了。但事实证明，伴随着城市化的发展，龙岗、龙华跟深圳市中心的房价不断拉大之后，我们发现有太多朋友住在龙岗、横岗。而且这已经变成一种趋势，我以前是不敢想象的。我一直住福田，觉得龙岗太远了，但现在我有很多朋友住在龙岗、横岗，他们在市内上班，在龙岗生活。或许部分置业者在市内只能买个小房子，但在关外可以买一套大一点的房子，而且享受一样的配套，小孩读书也用不着担心学位，再买一辆小车，来回40分钟的车程上下班还是可以接受的。而且随着城市进程话的高速发展，时间距离的缩短也变得越来越快。以后应该会变为30分钟，20分钟。

    因为市场的关注度还不够，来坪山置业的主要是以当地人为主。但我随着城市的发展，以后龙岗的客户就是坪山的客户，一定会有越来越多的消费者关注坪山。特别是坪山的配套、居住环境提升后，像万象城这种类型的大型商业进驻后，以深圳的发展速度，不久以后一定会有越来越多的消费者慢慢搬离城市核心，不去做拥挤的市民，去找更悠闲、更舒适的地方生活。

    寄语特区 望深圳楼市回归理性

    问：大东城准备参加秋交会吗？

    林 舒：我们正好在秋交会期间没有货量，本来打算参加秋交会的，但因为没有盘在推，所以现在还在考虑，不见得一定会参加。

    问：你对秋交会有什么期待吗？

    林 舒：我们也对秋交会做过分析，现在秋交会成了企业宣传品牌、推广项目、展示实力的场所，跟成交量没有必然的联系。卖的很好的项目不见得一定到秋交会亮相，在秋交会上亮相的项目不见得能有很大的成交。可能现在的开发商更理性、更务实，所以他们在营销手法上更为重视能给消费者带来实际意义的东西，比如折扣、价格杠杆。我应该会去看秋交会，至于它能不能给成交带来实际促进的效果，我个人认为对项目宣传和企业品牌宣传肯定很有帮助，但对当时的成交不一定会带来特别大的变化，重要还是要看每个企业的实际需求和考虑企业不同阶段的发展的战略。

    问：你觉得目前深圳楼市处于什么样的状态？接下来会怎么走？

    林 舒：楼价真的不好评价，因为太多坊间的不同说法都在流传。中国现在处于城市进程化和人口红利期，这十几二十年内经济形势不用特别担心，但因为消费者或投资者的不同热度，所以阶段性会因为政策的变化有所波动，这是必然的。

    就今年情况来看，4月份新政之后价格有点起伏，这几个月消费者都在持币观望，4-7月份压制了市场需求，但8、9月份我们可以明显看到量和价都有小幅反弹。我认为这也不见得是特别好的状态，作为开发商来讲，我们希望市场更理性。这样对大家都好，对消费者也好，对开发商也好。作为开发商，如果经常担心政策的变化，反而会忽略产品本身的价值体系；如果市场比较理性，开发商用心的做产品，也就不会有太多投机心理。

    大东城是个特殊的案例，因为坪山是相对比较封闭的区域，跟深圳市其他项目有所不同。因为消费者的刚需比较强烈，所以没有太多的思考这个问题，主要是把产品做好，让坪山人能够住上好的房子，真正让这个房子能够经得起推敲，让他们觉得住在大东城是舒适的、保值的，这才是我们的想法。对于市场的波动，政府比我们还着急，我们应该理性看待问题

   问：现在市场环境还是比较复杂，如果现在想买房，置业者应该考虑哪些因素？

    林 舒：经常有朋友来问我买房子的问题，我自己也是购房者，我觉得买房子最重要的就是自我生活质量的提升。如果自住，置业者主要是考虑自己的能力能支撑什么样的房子，这个房子是不是对自己的生活是便利的，能够提升自己的生活质量；而不应该先考虑这个房子给你带来的是跌还是涨；要先考虑自己的能力有多大，然后买一套自己住的舒服的房子。我自己在选择房子时就是这样考虑的，因为开心是无价的，比挣钱更重要。

    如果从投资角度来看，买物业做投资当然是非常好的方式。前几年买的房子，基本上全都涨了，还没听说过在深圳买房子跌的案例。但接下来投资是不是也合适呢？我觉得要量力而为，千万不要超出自己的能力，投资毕竟不是投机。房子是固定资产，我们在自己的能力范围内，在可以供得起的情况下买房子才行。此外还要看趋势，看产品的位置，其中地段肯定是第一重要的。要看这个位置是否具备发展的潜力，发展的空间有多大。在一个大趋势下无论怎样都会涨，在趋势判断清晰之后就要考虑产品的品质和你自己的承受能力。

    我不是投资专家，也不炒楼，所以我觉得置业者在做投资时，相对理性些更为合适。

    问：今年是深圳特区成立三十周年，作为一个地产人，您对深圳地产的未来有什么梦想？

    林 舒：深圳地产在全国是标杆类的，虽然大项目少了，但还是有很多发展商从全国各地到深圳来。把深圳作为标杆，深圳的营销手法以及深圳打造产品的创新性在全国还是有一定代表性的。例如我们项目得了创新奖，我们还是希望在产品研究方面做一些突破，包括外墙、节能环保方面；希望在城市的发展中做一些创新，不能说引导全国的市场，但起码还是有很多空间的。

    目前深圳就算在全国处于领先地位，但建筑方面还是有很多值得推敲的地方，值得做地产的人慢慢思考。我们去看了香港或国外的产品，深圳还是有一定的距离，尚有很多空间，并不是说我们发展三十年就应该满足了。建筑是永远没有停止的一天，我们希望通过我们的项目给消费者带来更多对于产品的新理解，或对项目打造有新的感受、新的体验、新的创新，这是我们一直追求的。我们公司的定位就是做豪宅项目，做更好、更高端的项目，这也是我们在这个过程之中很用心的地方。