澳洲地产黎国祥：投资者不要把鸡蛋放一个篮子里

    认识黎国祥先生源于美亚置业的澳洲房产推介会，黎先生作为介绍嘉宾给有意澳洲房产的置业者做了全面、有价值的分析。黎国祥先生是一个浸淫成熟澳洲房地产市场多年的资深人士，更因在中国楼市不断调整的情况下，成熟的国外市场经验更具参考性，房掌柜为此专访了黎国祥先生。

     房掌柜：可以先给我们介绍一下目前澳洲房地产市场的情况吗？

    黎国祥：过去一段时间可以说澳洲房地产市场变化非常大。过去一年中，金融物业下调3.8%，而截至2010年8月，住宅价格中位数则上升了17.2%；首次置业津贴于09年12月31日结束；2009年10月至2010年11月，澳洲共加息7次，息率由3%上升至4.75%，现在的利率约为6.5%到7.75%。

    房掌柜：刚才您说住宅价格中位数上升了，请问什么是住宅价格中位数？影响住宅价格的因素有哪些？

    黎国祥：房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而住宅价格中位数选取住宅售价的中位数，则能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强，这是国外房地产市场通用的做法。

    影响房价的因素不外乎四个：经济发展、就业、供求和利率。就经济发展这方面来说，澳洲最快复苏；在G20中第一个加息；未来三年GDP将持续增长；过去10年劳工需求每年平均增长2.5%；澳洲央行预计在2010年中贸易达到10%的增长率；矿产出口价急升，煤和矿产收入630亿，2011年收入950亿。就业上，2010年6月澳洲失业率下降至6.1%，预计2013年将降至4%，这个水平是自然失业率，也就是说实现了全民就业。

    另外，从供求上来说，现在澳洲住宅供不应求，2009年新宅缺口达35000套，2009年6月达到178400套，根据官方预测2014年缺口将达308000套。利率则是明年6月预计加息至5%，而息率5%这个水平贷款人可以接受，到6.5%以上贷款人数就会收缩。因而今后约半年时间适合澳洲房产投资。

    房掌柜：刚才您说到澳洲加息，现在中国央行也开始了加息，很多人认为这也会抑制楼市上涨，您认为中国的加息会和澳洲加息一样对楼市产生抑制吗？

    黎国祥：我不太敢以澳洲的经验来预测中国市场，因为澳洲房地产市场是完全由市场来决定，而目前国内市场却和政府有很大的关联。

    在我看来，中国加息不会对楼市产生太大影响，加息只对自住型购房者影响大，而中国楼市是一个投机性市场，增加的这点息率对投机者完全不会有影响。澳洲是一个投资市场，而且是一个长线投资市场，如果你的房子是购入后12个月内卖出的，要交100%的增值税，也就是说你赚的钱都要全部交给政府，购入12个月后卖则交50%的增值税，因而澳洲的购房者都是长线投资者。

    房掌柜：中国出台限外令，限制境外个人及机构在境内购房套数。您觉得这会对中国楼市调控起作用吗？

    黎国祥：限外的确会压抑投机。但一般来说外国投资者在某一国的投资行为都是入乡随俗的，在投资市场他们就是投资，在投机市场他们自然也就会投机。要根本上解决中国楼市的问题，关键还在中国本身。中国现在的楼市资源分配很不均，我从一些国内房地产业内朋友了解到，12%的富人或占据了80%的物业资源，这在国外来说是很不可思议的。

    房掌柜：能否从您个人投资房产的经验角度，对国内投资者做一些建议？

    黎国祥：澳洲房地产市场总的说来发展稳定：息率上升；空置率下降；租金回报上升；更多投资者愿意投资房产；预计未来12个月，房价上升6%到10%。因此，有意澳洲置业的投资者可以出手。现在大陆楼市比当初的香港更疯狂，就像一个赌场。对于在国内购房的投资者，我建议投资房产一定要有，但不要太多，鸡蛋不要放在同一个篮子里。