4月20日央行降准 政策共振不改 降准降息陆续有来

　　事件：央行宣布，自今日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点。

　　对楼市影响

　　降准并不意外，但是央行此次宽松的力度远超市场预期。深圳中原研究中心在此前已多次指出，政策共振效应对楼市刺激效应的形成：降准降息周期已经开启;财政刺激不断加强;此外行业调控政策已经大幅度放松。政策共振为楼市带来新生的流动性和预期好转，刺激库存去化，在某些库存去化强势的城市还将出现楼价上升的迹象。目前，一线城市及少数二线城市的房价受到信贷扩张的刺激，已开始出现回暖迹象。2015年1-3月，房地产销售面积和销售额累计同比由-16.3%和-15.8%分别回升至-9.2%和-9.3%，新开工累计同比则由-17.7%继续下滑至-18.4%。

　　全市新房库存面积及去化周期(1001-1501)

　　就深圳而言，新房库存去化周期经过930至330政策，央行放水以及积极财政的影响后，已经出现大幅度好转，目前去化周期仅为6.7个月，相比2014年9月份的峰值18个月大比例下降63%。二手房价也节节升高，从930至今，二手房价已上升过20%。反应深圳二手房市场价格的深圳中原领先指数(CLI)在本月初也已升至460.8点，环比上涨4.03%，同比上涨9.68%，样本楼盘均价为32504元/㎡。涨幅达到2013年3月以来的新高。

　　随着央行刺激的逐渐深化，预计CPI及PPI将持续上升。在短中期内，政策共振将持续促进楼市库存的去化及价格的改善。但是，信贷扩张的繁荣势必将带来物价的全面上升以及央行政策的反转。房地产业本身也有发展瓶颈的约束，比如：人口红利的减少，天量库存的压制以及楼市信贷泡沫的不断膨胀。

　　降准原因

　　从宏观的角度上看，可以把促成此次降准的原因归为三点：地产开发投资的持续恶化与地方债务替换，大量的政府投资项目需要融资以及一季度的社会融资规模显著低于预期。

　　1， 虽然销售额略有回升，但房地产开发投资仍处于下滑状态，6万亿平米的天量库存仍然需要去化。再加上依赖土地财政的地方政府债务又面临万亿级债务替换，央行需要注水防范全面的金融危机。

　　1-3月全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，扣除价格因素实际增长9.5%。3月当月增速为6.5%，比1-2月10.4%的同比增速大幅下滑。受到房地产放松政策的影响，房地产销售有所回升。其中土地购置面积累计同比由-31.7%小幅扩大至-32.4%。房地产销售面积和销售额累计同比由-16.3%和-15.8%分别回升至-9.2%和-9.3%，新开工累计同比则由-17.7%继续下滑至-18.4%。

　　审计署2013年针对全国债务审计的报告显示，截止到2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务约为10.9万亿元，负有担保责任的债务约2.7万亿元，承担一定救助责任的债务为4.3万亿元地方融资平台债务，三项合计总计17.9万亿元地方融资平台债务。在3月上旬，财政部确认下发了人民币1万亿元地方存量债务置换的额度，据楼继伟个人表态，有很大概率可确定，这只是地方债务3万亿置换计划的一部分。

　　2， 近期财政刺激不断加码，截止至四月中旬，“国土资源部全力加快用地预审。围绕七大工程包特别是8000亿元铁路投资、8000亿元水利工程，与有关部门建立协调机制，逐个项目研究落实。今年国家拟新开工60个铁路项目、27个重大水利项目，部已分别完成用地预审23个、9个，新受理的2个项目也在抓紧办理中。”“目前，国土资源部已审查通过国务院批准建设项目用地两批共111件，面积48.7万亩，其中交通、水利、能源等基础设施项目占95%以上。”

　　政府投资的增加需要新增资金的流入，一般而言，政府为投资项目融资有两条途径：财政赤字(借钱)或者是通过通货膨胀由央行注入资金，以银行信贷扩张的形式体现(印钱)。在地方政府债务已经构成了宏观经济的巨大隐忧之际，中央为了维持此前运转的投资项目以及对新增项目的投资，势必需要新增流动性为财政刺激加码做出贡献。

　　3， 一季度对实体经济发放的人民币贷款增加3.61万亿元，同比多增6253亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币增加61亿元，同比少增3768亿元;委托贷款增加3242亿元，同比少增3399亿元;信托贷款增加13亿元，同比少增2865亿元;未贴现的银行承兑汇票增加604亿元，同比少增5132亿元;企业债券净融资3187亿元，同比少678亿元;非金融企业境内股票融资1808亿元，同比多833亿元。2015年3月份社会融资规模增量为1.18万亿元，分别比上月和去年同期少1758亿元和8378亿元。

　　3月末广义货币供应量(M2)同比增长11.6%;3月末人民币贷款余额同比增长14.0%;3月末外汇储备余额为3.73万亿美元。

　　表外融资的大幅下滑拖累了社融数据的表现，而社融总量的同比增速则由上月的13.8%下滑到12.7%。表外融资及企业债融资同比少增反应了43号文对地方融资平台举债的限制。M2及社融规模同比增速的放缓，反应了目前实体经济的融资成本仍然高企，与我们此前的预期一致。信贷扩张最初的影响必定在流动性灵活，先于实体经济反应的金融市场。只有在金融市场的预期稳定，并且能够充分的配置资源后，实体经济才能得到信心的支撑。从2008年到2015年，央行三番两次的紧缩及宽松周期已经非常严重的伤害了企业家信心，央行的注水短期内对实体行业复苏难以取得效果也是预料之中。