并且中国土地制度的发展趋势是要强化对使用权的保护，提高使用权的稳固性，因为中国土地基本土地制度叫做“公有私用”，所有权是国家或者集体的，它不能姓私，但是使用权是可以姓私，市场上现在能交易、流转的就是使用权。使用权的稳固程度关系到市场上对这个财产价值的认可程度，和人们在这个土地上投资预期的这个差别程度。如果说人们对产权的预期越坚固、越长远，对于鼓励人们建设、投资、遵守现有的秩序，都是有好处的。所以对商用地将来肯定会设计出一种相当宽松、相当容易的一个续期制度。即便不是自动续期，也能使商用地的使用人能够有比较放心的申请续期的办法，并且如果国家要收回的话，也会得到公平、合理的补偿。
《21世纪》：你这是基于对《物权法》的信心，所以做出这样一个判断？
王卫国：不是，我认为这是从国家的利益、从国家的发展角度，政府应作出的理性选择。
农村土地有序入市是必然趋势
《21世纪》：目前《土地管理法》的修订进展如何？其中的重点和难点问题有哪些？
王卫国：考虑到《土地管理法》关系重大，修订任务从原先的国土资源部转交到了国务院法制办，目前仍按兵不动。对于修订目前有一个新的意见是，这个不应该叫《土地管理法》了，应该颁布一个《中华人民共和国土地法》。
因为未来的《土地管理法》修改，很大程度上说是一个土地民事关系而不是行政关系的问题。
这是《物权法》给《土地管理法》留下来的任务，当时《物权法》对于农村集体建设用地怎么流转无法达成共识。于是把农村集体建设用地的问题和宅基地问题，明确写了留给《土地管理法》来规定。
而现在十七届三中全会明确了农村政策是是城乡一体化大格局，而且说了要建立城乡统一的土地流转市场。目前的《土地管理法》是在这个大格局下，为未来的农村土地有序进入流转而建立制度基础。
《21世纪》：未来的这个立法当中，对于宅基地还有农村集体建设用地这两个核心问题应该如何处理呢？
王卫国：当然是允许流转，建立城乡统一的土地市场。这需要建立两个最基本的制度，一是土地登记制度，不动产登记。目前农村房屋是没有登记的，只有城市房屋才有登记。而农村的土地流转产权流转一定要有登记来支持的，否则的话交易安全就没有保障，秩序没法建立。这就需要在《物权法》已经规定的不动产登记的统一原则下，用具体的法律和条例来落实农村不动产登记制度。第二是建设市场流转的一套规则，我的意见是通过场内流转，而不是场外流转。
场内指的是城乡统一的土地交易所，土地都到那去挂牌交易。交易所来审查你是要交易哪块地，看符合不符合规划，再看你的合同，你们的程序有没有征求集体组织的全体成员意见等等，然后土地价格公不公平。同时土地交易所也提供很多信息，农民在谈合同当中可能就要到交易所去咨询，开发商在签合同之前也得跑到交易所去，查一查这块地的地权情况，规划情况，使得双方都在信息充分的情况下最后达成协议，然后经过规划审批到土地审批、建设审批，最后登记过户公示。
在场内进行交易是有序的交易，地价在那都是透明、公开的，这样就可以防止有人去蒙那些农民。在现在这种无序状态下，我们最担心的就是一些城里的投机商，跑到下面去趁着农民还没有搞明白，以很低的价格大量去收购土地，最后吃亏的是农民。
《21世纪》：你的意思是对农民土地不再走征收的路，而是采用市场化交易方式？
王卫国：对，但对这一制度最不高兴恐怕就是政府，因为会打破政府对土地的垄断，影响其卖地收益。但我认为现在政府搞卖地财政的思路需要转化，政府要会算帐，我不搞卖地财政行不行，政府可以通过另外一种土地财政获利，就是通过把土地交易市场培育起来以后，这些建设项目都会产生税，还会产生就业机会，这些就业的人要给你交所得税，政府可以通过直接和间接的收税获得财政收入，而不是只盯着卖地那一锤子买卖。
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