唐学鹏：“京版国8条”限购 你能否更聪明一点

　　最近一线城市房租有一些上调,但大致的住房租金回报在3.5%左右,现在一年期储蓄利率是3%,五年的储蓄利率是5%。我们一般都会将存房子看作是较长期的“储蓄”,现在看上去存房子的利息不如存五年的银行利息。但这中间有一个机关被忽略了？

　　我们不会将首套房(自住)纳入资产选择理论,因为那不是投资,投资是从二套房开始的,如果二套房的首付是50%,那么即使存房子的利息(房租回报)只有3.5%,但是投资者在开始阶段只用房子总价的一半钱来获得着3.5%,实际意味着存房子的利息是7%,要远远高于5%的五年期储蓄利率。当然随着按揭还款的继续,付的本金和利息越多,那么存房子的总体利息水平是从7%开始往下降的。如果政府将二套房首付提高到6成,那意味着存房子的利率水平变成5.83%。为什么呢？因为按揭的杠杆率被压缩了,导致存房子的利息也会被压低。

　　如果我们将这个思想延续下去,将“禁二禁三”转化为“购买第三套以上住房则需要付全款”,这避免了限购导致的购买自由丧失,至少没人会大骂这是计划经济了,它不过是压缩杠杆。但这还不够,因为如果投资者付了全款买房,然后拿到房产证后抵押给银行或者其他金融机构,套现出8成款项,那么这个策略就破产了。实际上,这个策略的目的是将“钱沉淀进去”,所以还需要加上一条,“第三套以上会有特殊标志的房产证,它不可抵押”。

　　将京版的“禁售”变成“全款支付,不准抵押”,那么购买者就会思忖,“我花了总价去买房子,但它带来的利息流要低于5年期储蓄,我是否合算？”这是一个简单的资产选择理论题。当然,房价不败的神话预期会支持一部分人继续冲动地购买房子,因为他们会说“房价上涨收益是独立于租金回报的,等着瞧,只要人们认为涨就会涨,租金再低也没关系”。是的,我不排除“乐观的子弹”会再飞一会,但是,地心引力已经在那里了,收益率的比较已经构成了一个牢固的计算关系,偏离,但不会疯狂离谱。水最终会下流。

　　这轮房价之所以如此疯狂,最根本原因就是泛滥的货币政策,它创造了通胀魔鬼,正确的做法应当是提高利率来制服这个魔鬼。因为通胀会提高名义的租金回报,如果储蓄利率不能同等程度的上调的话,那就表示存房子更划算了。如果大力压缩杠杆率的同时,再提高储蓄利率,让其能够稳定地战胜CPI,那么我们将看到高房价受到资产选择理论的“两面夹攻”,一面是它必须要沉淀全款,一面是储蓄利率变得越来越有吸引力了。另外,利率上调也会导致存量房贷款利率成本上升,持有成本上升,我相信,投机客的脑子是非常聪明的,他们会迅速领悟这中间的机关。

　　将京版的“禁售”变成“全款支付,不准抵押”,它既避免了所谓计划经济的恶名,降低了北漂的怒火,又避免了存量房囤积,没有“冰封交易”,它就像酒谱一样,温柔地让你选择两种酒:敬酒或者罚酒。计算和选择都在你自己手里!