世纪城地产冯伟杰：深圳购房者置业需求正发生改变

世纪城营销总监冯伟杰

　　从理论上来说整个东莞都是深圳北，但是它缺乏聚焦。“城市梦想向北，深圳人居向北”，最近这一两年以来，深圳人到外地去置业的目的和动机有了很大的改变，从原来的自住变成了以极大的投资为主。

　　三正很早之前就是这样，中惠也是。后来到了2007、2008年的时候，丰泰跟上了，后来光大的一些盘也跟上来了，这是整个形态。深圳的消费者在现状方面有几个改变，第一，消费的人群从原来的有10%—20%是香港人，到现在99%都是以深圳人为主，这是消费群体的改变。第二，投资目标的改变，从原来的人居开始改变，原来的人居是靠近深圳的地方，比如樟木头，本身是一小时的距离，后来变成了以投资为主。第三，置业的目标和物业类型发生了根本改变，从以前住的产品，比如说别墅、住宅，现在很明显的是以商业为主做了一个改变。第四，和深圳接壤的东莞边缘，开始从东莞内陆中心区、城区改变。这四个现象不是趋势，而是现状，现状在发生改变，所有的一切都是因为在后限购时代，深圳的朋友、深圳的消费者为了资产的保值，他需要做出一些置业的行为，所以他们到惠州、到东莞，甚至到清远，这是他们的动机、行为做出了一系列的改变。，

　　现在的市场的确是这样的，说到我们世纪城，我们是最近才做，刚才李总也非常清楚，知道我们做二、三级联动。比如说西城楼和宏远都做了，但是我们是比较晚的，但这个方向大有可为。从最近看，我觉得深圳的客户对这个区位很有激情。我们作为东莞的发展商，如果要想更多的让深圳消费者到东莞来置业，我们可能要想象一下我们竞争的城市对手极有可能是来自深圳东边——惠州，惠州比我们走得声势更浩大，比如说大亚湾这一带做得非常好。但是他们主要的客户群绝大部分是深圳客户，他们主要的广告投放也是放在深圳。

　　所以为什么说大亚湾是一个“睡城”？因为都是以投资为主，但是它之前有轻轨地铁的概念，这是它的机会。但是随着星移斗转，我们的机会还是很多的。东莞也有轻轨了，在座不少有很多项目都在轻轨的边缘，这一块的确是利好。还有产业发生了转移，比如大家知道华为要把研究中心设在松山湖，很多盘都得益于这些现象发生的变化。比如说华为在松山湖有很多员工在置业。如果城市比城市做出一些竞争宣传的话，我们可能要在这几个方面得到一些突破。

　　说到我们，我们刚起步，我们的产品线虽然很丰富，但是我们缺乏深圳客户投资最主要的产品。比如说100万以下的小三房、小两房，对于我们的楼盘来说的确是一个遗憾的地方。我们的产品线很丰富，但要么是中大型的别墅，要么是小的公寓，所以在座的其他盘在这一块会非常有机会。

　　我们这一次做了二、三级的联动，并不是纯粹靠三级来拉动市场，我们还是投了重金在深圳，做了几个很主流的媒体，包括特区报、晚报等，希望通过主流媒体来扩张声势，通过人脉来网罗客户。经过这两三周，我们觉得还是非常好的，最起码人气非常充足。这就是我的一些感受，现在深圳做市场比起以前会有点疲弱，疲弱的原因是在于什么呢？深圳的限购时间已经很长了，深圳的客户会有疲惫，也就是没有以前那么紧张了，他要买房子不像以前急匆匆的去惠州或者东莞买房子，他比以前要更谨慎。另外，他们融资起来很困难，所以他们会更小心谨慎。我们东莞的项目还是有很大的机会，而且我们是很适宜让深圳的消费者北上东莞，在一个小时圈里面做不动产的投资与置业，这对于他们来说是最理智选择的地方。