海口人均商业面积将超7㎡ 综合体扎堆引商业地产血战

按照业内普遍认为一个商业综合体辐射35万人的标准，折合下来217万人口的海口市，合理的综合体数量为6.2个，67个综合体是这一标准的10.8倍。按照人均面积来看，国际惯例商业需求为10个常住人口配备1㎡商业面积，目前我国一线城市都达不到这个标准，一般为10：0.8的标准，二线城市一般在10：0.6-0.7左右。而海口市商业地产人均面积目前已经超过2㎡，未来几年还将攀升至接近8㎡。

广东三赢工程管理股份有限公司董事长、原海口经济学院房地产专业主任唐惠良指出，不仅仅是海口，目前全国普遍存在综合体膨胀、商业地产过剩的问题。唐惠良认为，未来海口商业地产面临巨大的考验，肯定会出现大面积闲置、烂尾等现象。

产业转型催生综合体兴起

自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，既能够规避限购政策，又可低价拿地的商业地产增速达到了30%。一份2011年数据报告显示，当年排名前20名的开发商已全线进入商业地产，整个房地产行业的重心已经从传统的住宅开发转向了商业地产。

另一方面，商业地产还能为地方政府带来政绩、税收、就业岗位，例如海口万达广场投资期间预计将实现总投资额10%的税收，约7亿元，项目运营后至少可以解决10000人的就业问题，实现每年税收预计将超过1亿元。

多方面的利好，使地方政府也热衷于开发综合体项目，并为这一领域的开发商提供政策、用地供应、贷款资金等方面的便利。

而对于海南国际旅游岛来说，综合体项目还暗合了房地产产业转型的需求。

住宅地产的过度开发，使得海南发展正在丧失持续、长远的驱动力。从2010年以来，历年海南省政府工作报告中，推进房地产结构调整，控制普通商品房开发，重点发展旅游地产、商业地产等可持续性地产项目等，类似的提法层出不穷。至2014年三亚提出停建80㎡以下户型商品房开始，大力发展可持续的经营性地产逐渐在执行层面强化落实。

而综合体项目无疑是政府和开发商现阶段的最佳选择。于是绿地、万达、恒大、保利、海航等房企纷纷开启造城模式，抢滩海口商业地产。

根据海南省统计局投资处的统计，今年1-5月，海南房地产开发投资中住宅开发投资比去年同期增长11.1%；办公楼、商业营业用房分别增长35.4%、54.7%，增幅远大于住宅开发。1-5月海南新开工面积中，住宅新开工面积增长3.6%，办公楼增长83.6%，商业营业用房增长31.2%，增幅同样远大于住宅。 

商业新格局更匹配国际旅游岛

在发展可持续性地产项目的指引下，随着各大房企抢滩进驻，海口商业新格局日渐明朗，新老商圈交替互补，既能满足常住人口的中低端需求，又能满足进岛游客的高端需求。如果新兴的现代化商业地产一一兑现，未来海口商业地产的新格局无疑值得畅想。

中原地产海南首席分析师马晓亮认为，目前海口整个商业地产模式处于初级的阶段，普遍以饭店+商场+主力超市的形态存在，缺乏高端现代商业地产的引领，同时在游玩、游览方面，几乎还是一片空白；未来随着万达的进入，以及远大、新城控股等商业综合体的运作，整个商业结构期待有一个很大的提升。