深圳房价上涨催生房产交易违约潮 相关纠纷成倍增长

　　由于强制履行过户存在诸多障碍因素，因此，在这一轮大规模的违约潮中，一般都以赔偿为主要诉求。记者了解到，目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中，法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权，通常比例在成交价的10%，多的时候到15%，极少能到20%。但最近已经出现了顶格赔偿金的判例。

　　龙岗判例：卖方违约遭顶格处罚判赔44万

　　7月19日，龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。据悉，早前极少被顶格判处20%的违约赔偿。

　　涉事房产位于深圳坂田。买卖双方于今年3月14日签订买卖合同，约定成交价格为220万元。合同成交当日，买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。4月20日，银行出具贷款承诺书。随后深圳房价上涨，进入4月，该房产市场价远超合同签订之日的价格。

　　4月22日，卖家发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。5月5日，买家将卖家诉上法庭。

　　龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。

　　由于继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院支持按照合同成交价的20%来承担违约责任，卖家被判返还10万元定金，赔偿违约金44万元。同时案件中4600元受理费以及3220元保全费也均由违约方承担。

　　记者调查：

　　违约潮下房产纠纷成倍增长

　　记者从深圳各法院了解到，近期二手房买卖合同纠纷呈爆发式增长。比如福田法院，截至2015年6月16日，受理房屋买卖合同纠纷252件，与去年同期98件相比上升157%。特别是“3·30”新政推行以来，该类纠纷的数量同比涨幅高达244%。而在宝安法院，仅3月21日到7月20日的两个月时间内，新收房地产纠纷案件1499件，同比涨幅达149%。

　　法官说法：应加大对不诚信行为的惩罚力度

　　福田法院的法官认为：相比房价上涨，违约金的处罚力度较弱是违约剧增的主要原因。目前深圳房屋交易市场通用的二手房买卖合同格式文本，约定的违约条款一般为双倍返还定金或支付转让成交价20%的违约金。少数卖方不惜向买方赔偿房价总额20%的违约金以求解除合同，从而达到另行高价出售房产的目的。

　　福田法院的法官建议，要探索以房屋实际涨幅为限计算损失金额的裁判标准，加大对不诚信行为的惩罚力度。

　　律师说法：要求“强制过户”不容易

　　从判例看来，买家大多是要求赔偿金的。然而在房价上涨30%以上情况下，对业主而言，即便是按成交价的20%赔偿违约金，也依然有利可图。对买家而言，最好的诉求就是要求法院判房产强制过户。不过，当记者就此采访深圳的一些著名房地产律师时，他们都普遍认为，想要强制过户，并不容易。

　　律师朱斌称，根据统计，原告要求继续履行合同，能得到法院支持的只有54%。即到法院打官司要求“强制过户”的败诉率是很高的。

　　律师张茂荣则表示，就算法院判决强制过户，也还有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大。“比如卖方尚未还清房贷，如果卖家不配合，是无法强制执行的。”