李宇嘉：先行指标筑底将夯实楼市回暖基础

　　8月份，尽管重点城市楼市成交量在连续高增长后正常回调，但回调的幅度在5%以内，高位景气依旧是主基调，不会影响到全国楼市成交回暖。

　　8月13日，国家统计局发布数据，今年前8个月，全国商品房销售面积累计同比增长7.2%，增速比1~7月份提高1.1个百分点，这是自今年2月份以来，累计同比增速连续6个月增加。

　　目前，需求端回暖的局面进一步夯实，这主要得益于去年四季度以来，“降成本、降首付、提杠杆、挖需求”等方面的措施。

　　一系列激励政策的落地，极大地改善了市场预期、降低购房成本、促成购房需求(特别是改善型购房需求)的持续释放。其中，商业性住房按揭贷款利率降至接近2008~2009年金融危机期间的水平，而公积金贷款利率则降至历史最低水平，这成为促进需求回升的最大动力。

　　尽管重点城市楼市高歌挺进的势头在7~8月份放缓，但随着“限外令”的退出、公积金二套房贷首付成数调低，楼市政策层面继续宽松是大趋势，这将继续改善市场预期。

　　资金层面，8月底央行“双降”、房企境内发债“井喷”，近日存款准备金考核变为“平均法”，这些措施不仅继续降低购房者的成本，而且极大地改善了银行的资金面，特别是改善因上半年楼市热闹而造成的“房贷荒”局面。

　　8月，主要城市首套房贷平均利率为5.15%，创历史最低水平。全国首套房优惠利率占比升至56.44%，再创历史新高。但同时，融360数据显示，7月试行二套房贷九折或九五折利率优惠的银行，8月已全部取消，目前基准利率上浮10%为二套房贷主流。但随着央行相关政策的颁布，不仅首套房利率继续稳中趋降，二套房贷利率也将下降，有利于改善型需求稳定释放。

　　经济下行叠加“结构调整”的阵痛期，房贷业务优质性凸显，随着资金面明显改善，预计9月之后，商业银行对于个人住房业务放贷的积极性将上升。此外，在政策宽松、房企到位资金连续5个月回升的前提下，房企必然会打营销战，冲刺年度目标。

　　受销售端持续回升的传导，楼市先行指标——新开工和土地购置筑底迹象显现。1~8月，房地产开发企业新开工面积同比下降16.8%，土地购置面积下降32.1%。在全国继续“去库存”的同时，包括京沪深在内的部分重点城市开始了“补库存”进程。

　　从销售—新开工—拿地—房地产开发投资的传导链条上，房地产开发投资在最末端。因此，尽管1~8月全国房地产开发投资同比仅增长3.5%，连续20个月下滑，但这种增速下滑是对去年以来楼市回调的滞后反映。

　　国家统计局对本次公布的房地产宏观数据进行了解读，强调了开发投资增速回落的原因，一方面意在防止市场过度理解楼市下滑，稳定市场预期，另一方面也折射出房地产开发投资的重要性。

　　今年以来，由于经济和楼市叠加下滑、财税改革推进及收紧地方平台融资，被寄予厚望的基建投资发力并不明显。再加上基建投资的体量小于房地产开发投资，无法对冲后者增速下滑，这也是全社会固定资产投资下滑的重要原因。

　　因此，在剩下的4个月，国家力捧楼市的基调不会改变。尽管楼市回暖趋势已经形成，但供求错配的问题仍旧存在，需求集中在重点城市，供应和库存集中在非重点城市。

　　近期，不管是退出“限外令”，还是公积金二套房贷首付下调，均强调重点城市可自主决定是否执行，这意味着政策宽松偏向于非重点的三、四线城市，目的就是为了进一步去库存，改善市场预期。

　　基于此，未来楼市政策将相机抉择。一方面，管理层希望楼市在历史高位上多停留一段时间，不要冲击到“稳增长”。为此，新一轮楼市激励政策窗口开启，差别化地降低首套房贷的首付成数成为可能。

　　另一方面，考虑到楼市继续加杠杆或给金融系统带来风险集中等问题，基建投资真正发力以减弱对房地产的依赖也是政策考虑之一。但不论如何，先行指标筑底后，楼市中短期内回升的趋势不会改变。