深圳中原：投资，该选商务公寓还是住宅？

　　在限贷限购的住房政策环境下，商务公寓以其不限贷不限购的特性，近几年深受投资客喜爱，而且因其大多面积小、总价低的特性被不少年轻购房者作为自住兼投资的过渡首选，既可用作投资用途，又不会占用未来改善需求的购房指标，市场需求逐渐增强。

　　根据深圳中原研究中心统计，2013年深圳一手商务公寓成交套数较上年大幅增长124%，因而也被称为“深圳商务公寓元年”，甚至衍生出大批大面积豪宅商务公寓。2014年受整体市场影响，成交量略有下降，2015年由于市场的迅速回暖，又迎来大幅上升之势。受信贷政策利好影响，今年上半年市场成交热闹，截至10月，一手商务公寓今年共成交7503套，而去年前十个月仅成交3769套，今年商务公寓成交套数同比增加近一倍，足以表明商务公寓在深圳房地产市场的热度依旧。

　　图1 深圳市一手商务公寓成交面积趋势(2009-2015)

　　数据来源： 深圳中原研究中心

　　然而，除了其不限购不限贷的先天优势以外，作为投资品，更重要的还是要探究一下其投资收益率。我们选取了各区域相邻可比的商务公寓和住宅的房价涨幅进行比较，采用最近一年成交比较活跃的商务公寓与周边二手住宅数据进行比对。

　　从数据来看，过去一年中商务公寓的价格涨幅普遍低于周边住宅，投资相对热的中心区域如福田、南山，商务公寓和周边住宅的价格涨幅差距相对要小，这与其CBD中心区地理优势及其良好之办公、商业环境仍对物业价格的支撑相符。而罗湖区同样作为投资活跃的片区，因区域内商务公寓年代较久，与周边住宅的价格差异较大。唯一一个高出住宅的龙岗区，区域商务公寓供应较少，样本量也仅为近两年新入市楼盘，并且均处于地铁沿线，商务公寓涨速基本略高出住宅。

　　图2 深圳市二手商务公寓与周边住宅成交价格同比涨幅

　　数据来源： 深圳中原研究中心

　　由近两年的成交数据来看，区位优势也是商务公寓成交量拉开差距至关重要的因素，福田、南山区依然成交相对活跃。虽然商务公寓不限购、不限贷的优势，但一般都不带学位房，这个也是近年学位房需求者选择住宅的重要因素。另外，商务公寓的水电费、管理费均以商业标准收取。市场上以套均面积40-80m2的商务公寓为主流产品，通常只有40-50年产权，二手交易相较同等面积段的住宅物业，契税、个人所得税及营业税有所增加10%以上。

　　综上这些原因来看，不难解释两者房价涨幅之间的差异。近年来深圳房价高速上涨，对于绝大多数投资客和年轻购房者来说，不受限购影响的商务公寓仍是首选，同时近两年商务公寓豪宅化趋势渐显，市场对其关注度也更高。因此，投资到底该选商务公寓还是住宅，应结合自身条件、需求以及对该物业持有的预期去进一步分辨选择。