"开门红"之下2016年楼市或谨慎乐观 住房消费急迫

　继2014年“9·30”新政、2015年“3·30”新政、2015年“9·30”新政之后，2月2日，央行和银监会再次联合出台房贷新政：在不实施“限购”措施的城市，首次购买普通商品住房，商业房贷最低首付款比例可降至20%(原来最低为25%);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，购买普通住房的商业房贷最低首付比例调整为不低于30%(原来40%)。

　　在不到一年半的时间里，连续四次下调房贷首付比例，可见本轮政策放松、促进住房消费与化解房地产库存的急迫性。

　　刚刚过去的2015年，中国楼市总体上出现温和复苏，全国新建商品房成交量同比增长7.4%。其中一、二线城市平均增长二成多。不过三、四线城市拖了后腿，基本持平或小降。

　　而进入2016年之后，尽管1月国家统计局对70个大中城市的统计数据尚未公布，不过根据研究院监测的30个典型城市的数据(包括四个一线城市和其他二、三线样本城市)，基本也能看出全国一、二、三线城市的整体态势。

　　在1月份，30个城市新建商品住宅的成交环比2015年12月份减少24.2%。虽然看似降幅达到两成多，但实际不足为虑，因为基本上每年1月的成交都会比上一年的12月下降。主要原因有二：一是新的一年开始，开发商推盘下滑，而12月往往含有开发商为了拼业绩而集中推盘的因素;二是临近春节，购房需求出现季节性收缩。

　　我国的房地产市场存在短周期波动的规律，每轮楼市的上行或下行，最领先的指标是房产交易量。只有当交易量质变之后，房价才会出现拐点，然后传递到房地产开发、购地、新开工等指标。

　　本轮房地产市场上行，最早始于2014年10月，市场信号是当月住宅成交量环比9月大增，而政策信号是“9·30”新政，市场信号证实了政策信号的有效性。之后，30城商品住宅成交量持续保持高位。其中，2015年12月成交量创历史最高月度成交纪录。2016年1月，成交量虽环比下滑，但仍保持在2014年10月之后形成的高位平台上。基于此，房地产市场整体状况应该无忧。

　　从同比角度观察成交量或许会更有研究价值。2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面积同比增长19.4%。说明当前楼市形势明显强于一年之前。如果以更长的跨度来看，2016年1月，30城的商品住宅成交量创出历史同期新高，也即历年1月份的最高值。相比另一个楼市繁荣期的2013年1月，也高出11.5%。

　　再看一线城市。每轮房地产短周期的上行期，一线城市都会率先反弹，所以2014年四季度和2015年1月的商品住宅成交量已经很高。2016年1月同比2015年1月，北上广深的商品住宅成交面积同比增幅分别为-15.6%、82.3%、5.7%和-19.8%。从中可知，上海仍然实现了八成的同比大涨，仅看这一指标，北京和深圳略弱，而上海楼市较强。

　　展望2016年，全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局。在中央化解房地产库存的方针指导下，房贷新政只是配套政策之一，未来一段时间，中央其他部委和地方政府或将陆续出台配套政策。在这样的政策背景下，二、三线城市的市场很可能出现弱复苏。而一线和部分强二线城市，受宽松的货币政策驱动和市场本身的“正反馈效应”，楼市总体仍保持较强态势。

　　在楼市整体继续上行的过程中，需要关注一点：由于当前国内外资本市场再次出现动荡，国内外经济走势存在稳中偏弱的迹象，这将对楼市造成一定程度的负面影响。2016年下半年和2017年需要密切关注外部环境对中国楼市的影响。